Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04 июля 2022 г. по делу N 33-24891/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего наименование организации, судей фио, фио, при помощнике Буряковой А.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе представителя истца конкурсного управляющего наименование организации фио

на решение Перовского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований наименование организации в лице Конкурсного Управляющего фио к... ой Екатерине Ивановне и... у Виталию Сергеевичу о взыскании задолженность по договору участия в долевом строительстве - отказать,

УСТАНОВИЛА:

наименование организации в лице конкурсного управляющего фио обратилось в суд с иском к... ой Е.И. и... у В.С. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указал, что решением Арбитражного суда адрес от дата по делу NА40-195154/ дата наименование организации признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на дата с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от дата N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим утверждён фио Между наименование организации и... ыми Е.И, В.С. заключен договор участия в долевом строительстве NСП2/мт-164к-317 от дата многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчиков квартиры N 164 в доме N 2 расположенной по адресу: Москва, адрес, адрес. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением N77-24000-009117-2019 от дата. Судебным актом от дата по делу N А40-195154/ дата Арбитражный суд адрес передал ответчиком в собственность жилое помещение N 164 в жилом доме N2 по адресу: Москва, адрес, адрес. Стоимость жилого помещения оплачивались участником строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас). адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 52, 04 кв. адрес окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 55, 6 кв. м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 3, 56 кв. адрес образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв. м. составила сумма, которую истец просит взыскать с ответчиков.

Исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчики обязаны произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры (с учетом понижающих коэффициентов, согласно Договору), что составляет сумма (сумма (за 1 кв.м.) х 3, 56 кв.м, (разница между проектной и фактической площадью). дата конкурсный управляющий наименование организации направил в адрес ответчиков уведомление о необходимости произвести дополнительную оплату за увеличение построенной площади, однако оплата не поступила. С учетом изложенного, истец просил взыскать задолженность по договору участия в долевом строительстве NСП2/мт-164к-317 от дата в размере сумма25 сумма, а также расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца наименование организации в лице КУ фио на иске настаивал.

В судебном заседании ответчики... а Е.И. и... В.С. иск не признали, представили письменные возражения, в которых утверждали, что площадь объекта с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не изменилась; истец не имел право по своему усмотрению определять площадь помещений; истец не предоставил доказательств проведения обмеров сотрудниками БТИ; строителем уменьшена толщина внутренних перегородок; акт приема-передачи ответчики не подписывали; истец требует оплаты лишних метров за счет ухудшенных технических характеристик и использования дешевых материалов (л.д.58-62).

В суд третьи лица ИФНС N 20 адрес, ГБУ адресМосквы явку представителя не обеспечили.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неправильно установило юридически значимые обстоятельства по делу, неверно применил нормы материального права, увеличение площади объекта доказано предоставленными обмерами, которые вправе производить кадастровый инженер, обязанности доказать причину увеличения площади на истца не возложено, на стороне истцов образовалось неосновательное обогащение.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца по доверенности фио, ответчиков... ых Е.И, В.С, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права на основании неверно установленных юридически значимых обстоятельств по делу.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Как следует из материалов дела, между сторонами наименование организации, с одной стороны,... ой Е.И. и... ым В.С, с другой стороны заключен договор участия в долевом строительстве NСП2/мт-164к-317 от дата многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчиков квартиры N 164 в доме N 2 расположенной по адресу: Москва, адрес, адрес. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения N77-24000-009117-2019 от дата. Дому присвоен почтовый адрес: Москва посел. Филимонковское, адрес. В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурсного производства - передача жилых помещений осуществлялась в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.202 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Арбитражный суд постановлением от дата по делу N А40-195154/ дата определилпередать ответчикам в собственность жилое помещение N 164 в жилом доме N2 по адресу: Москва, адрес, адрес. Судебный акт не обжаловался и вступил в законную силу.

Стоимость жилого помещения оплачивалась участниками строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. При этом арбитражным судом установлено, что в ходе конкурсного производства, после закрытия и формирования реестра требований участников строительства, строительство дома было завершено. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас);

В соответствии с п. 3.3.2 Договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с Застройщиком в связи с уточнением адрес строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. Договора.

Согласно п. 4.2, 4.4. Договора Участник долевого строительства обязуется внести "Долю участия". Окончательная сумма "Доли участия" Участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства Дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ. При расхождении площади Квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего Договора (6 столбец таблицы характеристик Объекта, указанных в п. 1.1. настоящего Договора), Стороны производят дополнительные расчеты.

Пунктом 4.4.1. Договора предусмотрено, что в случае увеличения площади Квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную "Долю участия" путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал на то, что истцом не представлено никаких доказательств факта превышения фактической площади квартиры относительно ее проектной площади никакими документами не подтвержден; данные обмеров БТИ не предоставлены; истцом не подтверждено, что превышение фактической площади имело место по объективным строительно-техническим причинам, а не связано с самовольным и недобросовестным изменением истцом площади квартиры и соответственно ее цены в строившемся доме; в противоречии с пунктом 4.4 Договора участия в долевом строительстве, не представлена формула расчета; цена договора для участников строительства определена однозначно в пункте 4.1 договора долевого участия; для выполнения своих обязательств перед застройщиком (в том числе и применительно к подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве) участнику строительства достаточно в установленный срок оплатить цену общей проектной площади передаваемого жилого помещения, указанную в столбце 6 п. 1.1 Договора ДДУ. Кроме того, суд указал на допущенное истцом злоупотребление правом: положения договора участия в долевом строительстве хотя и допускают возможность пересмотра цены договора, однако не наделяют истца правами исключительно по своему усмотрению определять фактическую площадь жилых помещений - в основе такого отступления от условий договора должны быть объективно оправданные решения в ходе строительства многоквартирного дома. заключая договор в дата истец не мог не знать или предполагать, что общая площадь квартир и в том числе площадь квартиры ответчиков увеличится.

Коллегия с выводами суда не может согласиться, поскольку они сделаны на основании неправильно примененных норм материального права и неверно установленных юридически значимых обстоятельств по делу.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд в нарушение данных норм закона произвел неверное толкование условий договораё в очевидном противоречии его смыслу, неправильно приведено содержание пунктов договора и в отрыве одного (п.4.1) от другого (п.4.4.1).

Из содержания заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что после ввода объекта в эксплуатацию площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам обмеров БТИ, при расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, стороны производят дополнительные расчеты.

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами договора, дополнительный расчет по договору производится сторонами после завершения строительства дома и обмеров, сделанных кадастровым инженером.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Частью 3 статьи 55ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, при предоставлении которых, застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно подпункту 12 части 3 статьи 55ГрК РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно части 10.1. статьи 55 ГрК РФ.

Технический план многоквартирного дома и входящих в его состав жилых и нежилых помещений направляется застройщиком в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет объектов недвижимости, для постановки вновь созданного объекта на кадастровый учет в соответствии с требованиями ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно ч. 14 и 15 ст. 24 того же закона технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета всех помещений и машино-мест в здании, сооружении. В случае, если в соответствии с проектной документацией в здании, сооружении расположены помещения вспомогательного использования, соответствующая информация включается в технический план помещения. При этом технический план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.

Технический план многоквартирного дома в обязательном порядке содержит также полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

Такая идентификация объекта необходима правообладателям при регистрации прав на принадлежащие им объекты недвижимости.

Вывод суда об отсутствии доказательств изменения площади построенного объекта противоречит приведенным нормам права, предусматривающим обязательную инвентаризацию объекта строительства для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также предоставленной истцом экспликации здания, составленной после окончания строительства.

Согласно утверждениям истца обмеры были произведены кадастровым инженером фио, что в полной мере соответствует требованиям Федерального закона N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Согласно ч. 2 ст. 31 Федерального закона N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", кадастровый инженер вправе выбирать форму организации своей кадастровой деятельности и место ее осуществления самостоятельно. Правовой статус кадастровых инженеров одинаков.

Органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, указанным в статье 26 и 27 Федерального закона от дата N 218-ФЗ, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером документами - не выносилось, сведений об аннулировании квалификационного аттестата кадастрового инженера фио об исключении из государственного реестра кадастровых инженеров - не имеется. Кадастровый инженер фио принимала участие при составлении технического плана в связи с созданием многоквартирного дома, согласно которому площадь помещения ответчиков составляет 55, 6 кв.м (л.д29об).

Указание в решении на необоснованность произвольного увеличения площади помещения, недобросовестность, проявленную истцом, противоречит фактическим обстоятельствам, условиям договора сторон.

По условиям договора допускалось изменение размера квартиры, ответчики приняли на себя обязательство по проведению доплаты в случае увеличения площади объекта, квартира им передана, возражений против ее принятия ответчики не выразили, о ненадлежащем качестве объекта с точки зрения его размера не заявили. В обязанности застройщика согласно договору не входило доказывание причин увеличения площади квартиры. Поскольку добросовестность действий сторон предполагается, исходить из предположения о том, что увеличение размера объекта было произвольным, произошедшим вследствие злонамеренного поведения истца суд был не вправе. При этом бремя доказывания недобросовестности, проявленной истцом, лежало на ответчиках.

Вопреки выводам суда договор сторон содержит условия определения размера доплаты, указание на стоимость 1 кв.м (п.4.1 Договора), принцип расчета (п.4.4.3), расчет также приведен и в поданном иске.

Учитывая, что после окончания строительных работ и проведения кадастрового учета установлено увеличение фактической площади переданной ответчикам квартиры относительно проектной на 3, 56 кв.м. (55.6 кв.м - 52, 04 кв.м.), ответчики... фио и Е.И. в соответствии с условиями договора обязаны произвести доплату в сумме сумма (3, 56 кв.м. х сумма).

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении иска наименование организации в лице конкурсного управляющего фио к... ым В.С. и Е.И. о взыскании задолженности по договору участию в долевом строительстве в размере сумма подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма (л.д.8).

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда адрес от дата - отменить.

Постановить по делу новое решение, которым иск наименование организации удовлетворить.

Взыскать с... а Виталия Сергеевича,... ой Екатерины Ивановны в солидарном порядке в пользу наименование организации задолженность по договору участия в долевом строительстве от дата N СП2/мт-164к-317 в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в сумме сумма

Председательствующий:

Судьи: