Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2022 г. по делу N 33-26468/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Иваненко Ю.С., судей Смоловой Н.Л., Гимадутдиновой Л.Р., при помощнике судьи Почтовой Д.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гимадутдиновой Л.Р. дело по апелляционным жалобам ответчика АО "Мосотделстрой N1", третьего лица АО "Москомстройинвест" на решение Нагатинского районного суда города Москвы от 20 января 2022 года, которым постановлено:

"Исковые требования удовлетворить.

Признать за *** право собственности на нежилое помещение N 40Н, общей площадью 78, 7 кв.м. по адресу: ***

Взыскать с АО "Мосотделстрой N 1" в пользу *** государственную пошлину в сумме 44746, 40 руб.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

После вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры в виде ареста нежилого помещения и запрета осуществлять регистрационные действия, принятые определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 01.07.2021 г.",

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя свои требования тем, что решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 07.12.2017 по гражданскому делу N 2-8072/2017 признано его право собственности на долю в размере 8306/4729860 в виде нежилого помещения условный номер (индекс) 8 общей площадью 83, 06 кв.м, в осях 8-А7/Б5-9, согласно плану создаваемого объекта, расположенное на 1 этаже, секции 6 объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: *** вступившим в законную силу 16.01.2018. 17.08.2018 указанная доля в объекте незавершенного строительства по адресу: ***. на основании решения суда зарегистрирована за ним в Управлении Росреестра по г. Москве, что подтверждается регистрационной записью N *** от 17.08.2018. 15.10.2020 жилой дом по указанному адресу введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 77-111000-009687-2020, дому присвоен адрес: *** Согласно экспликации помещения и поэтажного плана, характеристики нежилого помещения имеют следующие параметры: нежилое помещение N 40Н общей площадью 78, 7 кв.м. Помещение постановлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер ***, право собственности ни на кого не зарегистрировано. Ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, что не позволяют истцу зарегистрировать право собственности на объект, и послужило основанием для обращения в суд.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Третье лицо Москомстройинвест в судебном заедании просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что АО "Мосотделстрой N 1" обязан передавать гражданам лишь те помещения, которые включены в реестр требований участников строительства, граждане, которые приобрели нежилые помещения площадью более 7 кв.м, не имеют право на получение данных помещений в натуре. Указывая, что истец является инвестором и передача ему помещения приведет к нарушению прав других кредиторов в деле о банкротстве АО "Московский комбинат хлебопродуктов".

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены.

В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят ответчик АО "Мосотделстрой N1" и третье лицо АО "Москомстройинвест" по доводам апелляционных жалоб.

Представитель истца Кузнецова С.А. в судебное заседание апелляционной инстанции явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика АО "Мосотделстрой N 1" Горяев А.П. в судебное заседание апелляционной инстанции явился, доводы апелляционных жалоб поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель третьего лица АО "Москомстройинвест" Ларина А.В. в судебное заседание апелляционной инстанции явилась, доводы апелляционных жалоб поддержала, просила решение суда отменить.

Третьи лица конкурсный управляющий АО "Московский комбинат хлебопродуктов", Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрела дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норма материального и процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями 61 ГПК РФ, ст.ст. 8, 128, 130, 131, 218, 219, 309-310 ГК РФ, ст. 2, 4, 6, 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13.06.2013 между ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и АО "Московский комбинат хлебопродуктов" заключен договор участия в долевом строительстве административно-делового центра со встроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом, расположенным на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, 6-я Радиальная, вл. 7, корп. 3, 13.06.2013 между истцом и ООО "НДВ-недвижимость для Вас" заключен договор уступки прав требований, по которому все права требования от ООО "НДВ-недвижимость для Вас" перешли к истцу.

В соответствии с условиями договора ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов" обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) нежилое помещение, входящее в состав жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 1 (одной) комнаты, а также встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с эксплуатацией такого обособленного помещения по строительному адресу г***, общей площадью 83, 06 кв.м. площадью всех помещений (с применением понижающего коэффициента для не отапливаемых помещений), согласно плану создаваемого объекта жилого дома.

Истец в полном объеме оплатил стоимость нежилого помещения в размере 7747836 руб. 80 коп, что ответчиком не оспаривается.

07.12.2017 решением Нагатинского районного суда г. Москвы за истцом признано право собственности на долю в размере 8306/4729860 в виде нежилого помещения условный номер (индекс) 8 общей площадью 83, 06 кв.м, в осях 8-А7/Б5-9, согласно плану создаваемого объекта, расположенное на 1 этаже, секции 6 объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ***Указанное решение вступило в законную силу 16.01.2018.

Указанным решением установлено, что по состоянию на 22.08.2017 степень готовности многоквартирного дома ***

17.08.2018 на основании данного решения право собственности истца на долю в размере 8306/4729860 в праве общедолевой собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по г. Москве, регистрационная запись N ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

05.04.2018 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-34824/16 АО "Московский комбинат хлебопродуктов" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

22.11.2018 Арбитражным судом Московской области по делу А41-34824/16 вынесено определение суда о передаче АО "Мосотделстрой N 1" на дострой объектов незавершенного строительства, в том числе по данному адресу.

В рамках банкротства АО "Московский комбинат хлебопродуктов" 13.06.2019 между АО "Московский комбинат хлебопродуктов" и АО "Мосотделстрой N 1" заключен договор N13-06-ПП передачи прав и обязанностей застройщика, в соответствии с которым АО "Мосотделстрой N 1" принял на себя обязательства по достройке дома, недвижимость в котором приобретена истцом у первоначального застройщика.

13.06.2019 жилой дом передан АО "Мосотделстрой N1" по акту приема-передачи.

15.10.2020 многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод N 77-111000-009687-2020. Дому присвоен адрес: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, д. 3, корп. 3.

Согласно поэтажному плану и выписке из ЕГРН помещение условный номер 8 общей площадью 83, 06 кв.м, расположенное на 1 этаже секции 6 по адресу: *** после ввода в эксплуатацию получило следующие данные: помещение 40Н, кадастровый номер *** в доме по адресу: ***

Учитывая вышеуказанные нормы Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, суд пришел к выводу, что истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства по передаче ему объекта в натуре вправе требовать защиты своих прав. Представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, следовательно, истец вправе требовать признания права собственности помещение, созданное за счет внесенных им денежных средств.

Доводы АО "Мосотделстрой N1" и Москомстройинвест о том, что на достройку объектов были потрачены бюджетные денежные средства, судом отклонены. При этом, суд исходил из того, что истец свои обязательства по договору выполнил, судебным решением установлено право общедолевой собственности на незавершенный строительством объект, соответственно наряду с иными лицами, получившими в собственность нежилые помещения, законченные строительством, истец вправе требовать признание права собственности на спорный объект.

Доводы АО "Мосотделстрой N1" и Москомстройинвест о том, что требования истца должны быть трансформированы только в денежные требования в рамках арбитражного дела NА41-34824/2016, не может быть приняты судом как основание к отказу в иске, со ссылкой на то, что у истца возникло вещное право и трансформация вещных прав в денежные не регулируется федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Как установлено судом, на дату рассмотрения спора права на нежилое помещение N 40Н, кадастровый номер *** в доме по адресу: *** площадью 78, 7 кв.м. ни за кем не зарегистрированы.

С учетом изложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности за истцом на указанное нежилое помещение.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с АО "Мосотделстрой N 1" в пользу истца взыскан а уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 44746 руб. 40 коп.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Между тем суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не может согласиться.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с частью 1 статьи 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в реестр требований о передаче жилых помещений включаются, в том числе сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором, а также сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. Участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, требование физического лица о передаче ему нежилого помещения площадью более 7 квадратных метров трансформируется в денежное и подлежит включению в реестр требований кредиторов. Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Исходя из буквального значения содержащихся в нормах о банкротстве застройщика слов и выражений включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования лиц о передаче нежилых помещений не предусматривается, они подлежат трансформации в денежные требования.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец указал, что АО "Московский комбинат хлебопродуктов", в настоящее время ответчик "Мосотделстрой N 1", имеет перед ним неисполненные обязательства в части передачи объекта долевого строительства - нежилого помещения общей площадью 83, 06 кв. м.

Таким образом, спорное помещение представляет собой помещение, которое действующим законодательством (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) к числу жилых не отнесено.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых помещений подлежат включению требования участника строительства о передаче жилых помещений, законом включение в данный реестр требований о передаче нежилых помещений не предусмотрено.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В этом случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной в полной мере на ситуацию банкротства, а именно: его требование становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016; пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В этой связи законодатель установил, что участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения до 7 кв. м или денежное требование.

Между тем требования истца не были включены ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве АО "Московский комбинат хлебопродуктов".

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел, что право на удовлетворение натуральных требований предоставлено только участникам строительства, то есть лицам, имеющим основанное на договоре требование к должнику о передаче жилого помещения, тогда как истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку его требования по договору долевого участия относятся к нежилым помещениям.

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). При этом они вправе заявить о включении в реестр денежного требования. В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно подлежит включению в конкурсную массу и регистрации за последним права собственности на него (Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2019 N 303-ЭС17-7160(15).

При таком положении, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании положений пунктов 1, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 20 января 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований *** к АО "Мосотделстрой N 1" о признании права собственности на нежилое помещение - отказать.

Председательствующий:

Судьи: