Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2002 г. N Ф03-А37/02-1/809 Аукцион по продаже недвижимого имущества, договор купли-продажи и регистрация права собственности признаны недействительными, т.к. до истца не доведены результаты оценки спорного имущества, и извещение о проведении торгов содержало недостоверную информацию (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 21 мая 2002 г. N Ф03-А37/02-1/809
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от Фонда имущества Магаданской области: Третьяков М.Ю. - представитель по доверенности N 166 от 14.05.2002, рассмотрел кассационную жалобу Фонда имущества Магаданской области на постановление от 06.03.2002 по делу N А37-1013/2001-7/4 Арбитражного суда Магаданской области, по иску открытого акционерного общества "Магмежтрансавто" к Фонду имущества Магаданской области, Управлению юстиции по Магаданской области, 3-и лица: Управление юстиции "Магаданский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Главное управление по делам ГО и ЧС Магаданской области, Комитет по управлению государственным имуществом Магаданской области, ООО "Комот-МГАТП-1" о признании недействительным договора купли-продажи.

Открытое акционерное общество "Магмежтрансавто", обратил ось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к Фонду имущества Магаданской области, Магаданскому районному подразделению службы судебных приставов о признании недействительным договора купли-продажи от 03.07.2001 трехэтажного административно-бытового здания (литер А1), расположенного по адресу г. Магадан, 14 км объездного шоссе.

Истцом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Магаданский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Магаданской области.

Арбитражный суд определением от 17.08.2001 в порядке ст. 39 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Комитет по управлению государственным имуществом Магаданской области.

До вынесения решения истец в соответствии со ст. 37 АПК РФ изменил исковые требования и просил признать недействительным аукцион от 03.07.2001 по продаже трехэтажного здания административно-бытового корпуса и договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона, с применением последствий недействительности сделки в виде истребования спорного имущества у владельцев и передачи истцу.

Определением от 27.08.2001 производство по делу прекращено на основании ст. 22 АПК РФ, так как спор с участием физических лиц арбитражному суду не подведомственен.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2001 определение от 27.08.2001 отменено, дело передано на рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении спора определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: предприниматель без образования юридического лица Кариев А.Г., ООО "Комот-МГАТП-1". Управление Министерства юстиции РФ по Магаданской области привлечено к участию в деле вторым ответчиком.

До принятия решения истец на основании ст. 37 АПК РФ дополнил исковые требования и просил признать недействительными аукцион от 03.07.2001 по продаже недвижимого имущества - административно-бытового корпуса площадью 938,1 кв.м. с подвалом и договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона, а также признать недействительной регистрацию права собственности на спорное здание за Кариевым А.Г.

В удовлетворении ходатайства в части требований о признании недействительной регистрации прав собственности на спорную площадь за Кариевым А.Г. арбитражный суд отказал по мотиву того, что статья 37 АПК РФ не предусматривает одновременное изменение предмета и основания иска.

Решением от 27.12.2001 исковые требования частично удовлетворены. Признаны недействительными: аукцион от 03.07.2001 по продаже трехэтажного административно-бытового здания, договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 04.07.2001 N А-27, дополнительное соглашение к данному договору от 31.07.2001. В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый аукцион проведен с нарушением правил, установленных законом.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.03.2002 решение от 27.12.2001 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Фонд имущества Магаданской области предлагает постановление от 06.03.2002 отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о том, что при предъявлении иска о признании торгов недействительными ОАО "Магмежтрансавто" злоупотребил своим правом, так как согласно имеющейся в деле переписке с Комитетом по управлению государственным имуществом Магаданской области истец знал о том, что подвал как объект гражданской обороны является федеральной собственностью и не может быть реализован в счет погашения его - долгов, но данный факт отрицал, сообщив об этом после проведения аукциона и продажи нежилого помещения добросовестному приобретателю - Кариеву А.Г. По мнению заявителя жалобы, суд необоснованно не применил п. 2 ст. 10 ГК РФ, согласно которому арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Предприниматель Кариев А.Г. в отзыве на кассационную жалобу согласился с доводам изложенными в ней. Считает, что Фондом имущества нарушений пунктов 2 и 5 статьи 448 ГК РФ при продаже принадлежащего ОАО "Магмежтрансавто" имущества на торгах в форме аукциона не допущено.

Другие лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Для участия в заседании суда кассационной инстанции ОАО "Магмежтрансавто", Управление Министерства юстиции РФ по Магаданской области, Учреждение юстиции "Магаданский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Главное управление по делам ГО и ЧС Магаданской области, Комитет по управлению государственным имуществом Магаданской области, предприниматель без образования юридического лица Кариев А.Г., ООО "Комот-МГАТП-1" представителей не направили, хотя о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Фонда имущества Магаданской области поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Проверив законность постановления от 06.03.2002, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований к его отмене не усматривает.

Как следует из материалов дела, во исполнение судебных актов и инкассового поручения отделения пенсионного фонда Магаданской области о взыскании с ОАО "Магмежтрансавто" задолженности на сумму 14966035 рублей 05.04.2000 по акту описи и ареста имущества судебным приставом-исполнителем Магаданского районного подразделения службы судебных приставов Управления Министерства юстиции РФ по Магаданской области произведен арест имущества, принадлежащего ОАО "Магмежтрансавто". В опись имущества для дальнейшей его реализации в счет погашения долгов истца судебным приставом-исполнителем включено недвижимое имущество - административно-бытовой корпус (литер А-1).

Магаданское районное подразделение судебных приставов на основании ч. 2 ст. 54, ст. 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" обратилось к Фонду имущества Магаданской области с заявкой о продаже арестованного недвижимого имущества истца - трехэтажного здания административно-бытового корпуса 1982 года постройки, с подвалом, литер А-1 по техпаспорту N 8131, расположенного по адресу: г. Магадан, 14 км объездного шоссе.

Организатором торгов в соответствии с данной заявкой в газете "Магаданская правда" от 30.05.2001 было опубликовано информационное сообщение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества ОАО "Магмежтрансавто", в том числе спорного здания.

На открытом аукционе, проведенном Фондом имущества 03.07.2001, его победителем признан предприниматель без образования юридического лица Кариев А.Г., о чем составлен протокол аукционной комиссии Фонда имущества Магаданской области об итогах аукциона.

На основании данного протокола между Дальневосточным межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества в лице Фонда имущества Магаданской области и предпринимателем Кариевым А.Г. заключен договор купли-продажи от 04.07.2001 N А-27 в отношении трехэтажного административно-бытового корпуса площадью 938,1 кв.м с подвалом площадью 392,5 кв.м (литер А-1), 1982 года постройки по адресу: г. Магадан, 14 км объездного шоссе.

В связи с тем, что подвал площадью 392,5 кв.м вышеназванного административно-бытового корпуса согласно писем Магаданского районного подразделения службы судебных приставов и Комитета по управлению государственным имуществом Магаданской области является государственной собственностью, аукционная комиссия Фонда имущества Магаданской области протоколом N 99/1 от 30.07.2001 исключила его из лота N 1. При этом из протокола об итогах аукциона N 99/01 от 03.07.2001 исключены слова "с подвалом пл. 392,5 кв.м". Покупателю лота N 1 - Карцеву А.Г. предложено заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 04.07.2001 N А-27 с целью исключения из п. 1.2 "Сведения об имуществе" следующих слов, "с подвалом пл. 392,5 кв.м", которое впоследствии было заключено между Фондом имущества Магаданской области и Кариевым Кариевым А.Г.

Цена проданного на торгах имущества истца не изменилась и составила 82000 рублей.

ОАО "Магмежтрансавто", считая состоявшиеся торги-аукцион недействительными, проведенными Фондом имущества Магаданской области с нарушением ст. 448 ГК РФ и ФЗ "Об исполнительном производстве", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного владения или праве оперативного управления, (за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограниченного в обороте), независимо от того, где, в чьем фактическом пользовании оно находится.

При исследовании доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что продажа имущества на торгах произведена с нарушением требований статьи 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве", поскольку Фондом имущества Магаданской области было продано на торгах государственное имущество - подвал площадью 392,5 кв.м, в котором расположен объект гражданской обороны (защитное сооружение).

Согласно статье 52 ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Установив факт того, что оценка имущества должника производилась специалистом-оценщиком, а не судебным приставом-исполнителем и без участия должника и взыскателя, которые о результатах оценки надлежащим образом не извещались, и были лишены права своевременно оспорить результаты оценки имущества, подлежащего реализации, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о нарушении судебным приставом-исполнителем при оценке подлежащего реализации имущества должника ст. 52 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Кроме того, обоснован вывод суда о том, что торги - аукцион по продаже недвижимого имущества ОАО "Магмежтрансавто" от 03.07.2001 проведены с нарушением правил проведения торгов, предусмотренных ст. 448 ГК РФ, так как извещение о проведении торгов содержало недостоверную информацию о предмете торгов, что могло привести к неправильному определению победителя.

Таким образом, арбитражный суд установив, что при проведении торгов были нарушены требования ст.ст. 52, 58 ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 448 ГК РФ, правильно применил ст. 449 ГК РФ и признал торги в форме открытого аукциона от 03.07.2001 по продаже трехэтажного административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Магадан, 14 км объездного шоссе, договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 04.07.2001 N А27 и дополнительное соглашение от 31.07.2001 к указанному договору недействительными.

Исходя из того, что торги по продаже имущества должника проводились по поручению судебного пристава-исполнителя, то есть в рамках ФЗ "Об исполнительном производстве", а истец не обращался с иском в суд об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи, а также ввиду того, что право собственности на спорное имущество на момент вынесения решения зарегистрировано за Кариевым А.Г, (л.д. 108-114 т. 2), то арбитражный суд правомерно отказал истцу в удовлетворении его требований об истребовании имущества у владельцев и передаче его истцу.

Доводы заявителя жалобы о неприменении судом ст. 10 ГК РФ несостоятельны, так как ответчиком факты злоупотребления правом со стороны истца не подтверждены доказательствами.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судом апелляционной инстанции не допущено.

В связи с изложенным кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 06.03.2002 Арбитражного суда Магаданской области по делу N А37-1013/2001-7/4 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.