Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 мая 2002 г. N Ф03-А37/02-1/743 При новом рассмотрении дела об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения на основании договора аренды суду необходимо исследовать действительную волю сторон при определении срока действия договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 14 мая 2002 г. N Ф03-А37/02-1/743
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от ответчика ООО "Алко-Маг" - Кульчицкий П.Н. - представитель по доверенности б/н от 28.02.2002, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АлКО-Маг" на решение от 08.01.2002, постановление от 01.03.2002 по делу N А37-802/01-4 Арбитражного суда Магаданской области, по иску предпринимателя без образования юридического лица Алексеенковой Л.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Алко-Маг" о об истребовании имущества из чужого незаконного влаления.

Предприниматель без образования юридического лица Алексеенкова Лилия Алексеевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алко-Маг" об истребовании имущества - склада N 2 из чужого незаконного владения на основании договора аренды складских помещений от 12.04.1999 N 2-А.

Решением от 08.01.2002 иск удовлетворен. Суд постановил изъять у ООО "Алко-Маг" и передать истцу склад N 2, расположенный по адресу: г. Магадан, ул. Брусничная, 4. Судебный акт мотивирован окончанием 12.04.2001 срока действия договора аренды, в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу имущество, указанное в договоре, в силу п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.03.2002 решение оставлено без изменения по тем же основаниям.

В кассационной жалобе ООО "Алко-Маг" предлагается решение от 08.01.2002 и постановление от 01.03.2002 отменить как незаконные.

В обоснование жалобы заявитель указал на то, что суд не применил нормы ст. 433 ГК РФ, определяющие момент заключения договора, в связи с чем вывод суда о действительности договора аренды с момента подписания сторонами противоречит п. 2 ст. 651 ГК РФ. Полагает, что поскольку договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2001, то и является заключенным с момента регистрации. Считает необоснованными выводы судебных инстанций о фактическом использовании ответчиком склада N 2 с 12.04.1999, так как в материалах дела имеется акт приема-передачи арендуемых помещений, свидетельствующий о передаче арендатору склада N 2 15.01.2001 после капитального ремонта и реконструкции в состоянии, пригодном для эксплуатации.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Алексеенкова Л.А. считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, а доводы жалобы - несостоятельными. Полагает, что при заключении договора аренды стороны определили срок его действия - два года с момента подписания, что не противоречит ст. 421 ГК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Алко-Маг" изложил доводы, соответствующие тексту кассационной жалобы.

Истец в судебное заседание кассационной инстанции не явился, хотя извещен о времени и месте разбирательства дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 12.04.1999 между Алексеенковой Л.А. (арендодатель), зарегистрированной в качестве предпринимателя без образования юридического лица 29.05.2001, и ООО "Алко-Маг" (арендатор) подписан договор аренды N 2-А, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование склад N 2, находящийся по адресу: г. Магадан, ул. Брусничная, 4.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор аренды заключен на срок два года и действителен с момента его подписания.

Согласно п. 4.6 договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявлен о его расторжении за месяц до окончания срока его действия.

Уведомлением от 28.02.2001 арендодатель известил арендатора об истечении 12.04.2001 срока действия договора аренды и необходимости освобождения арендуемого помещения 13.04.2001.

Арендуемое складское помещение освобождено ответчиком не было, что послужило основанием для обращения предпринимателя Алексеенковой Л.А. с настоящим иском в арбитражный суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды от 12.04.1999, определенный в два года, истек 12.04.2001, а условие о действительности договора с момента его подписания оценено судом апелляционной инстанции, как соответствующее пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Следовательно, до момента государственной регистрации договор аренды здания или сооружения не вступает в силу, то есть не порождает прав и обязанностей сторон.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 12.04.1999 зарегистрирован в Едином государственном реестре 14.02.2001.

В связи с этим вывод судебных инстанций о заключении договора аренды N 2-А 12.04.1999 с момента подписания сторонами, сделан с неправильным применением статей 421, 622 Гражданского кодекса РФ.

Недостаточно обоснован и вывод судебных инстанций о фактическом исполнении сторонами договора аренды, основанный на уплате ответчиком арендной платы за 1999 год.

Делая указанный вывод, суд не дал оценку, имеющимся в материалах дела справкам о доходах физических лиц, представленным ответчиком в налоговые органы, которые не свидетельствуют о фактической оплате ответчиком арендных платежей по договору от 12.04.1999.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об истечении срока действия договора аренды от 12.04.1999 и наличии оснований для удовлетворения исковых требований в связи с неисполнением ответчиком обязательств со ссылкой на статьи 309, 310 и пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ сделаны с неправильным применением норм материального права, с нарушением ст. 59 АПК РФ, без исследования всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Исходя из изложенного, кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а принятые по делу судебные акты - отмене как недостаточно обоснованные на основании пункта 3 статьи 175 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, исследовать действительную волю сторон при определении срока действия договора аренды от 12.04.1999 и дать оценку п. 4.1 договора аренды с учетом норм статей 425, 651 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, суду следует уточнить основания иска, поскольку исковое заявление содержит требование о возврате арендуемого помещения в связи с истечением срока договора и в связи с нарушением условий договора аренды на основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 08.01.2002, постановление от 01.03.2002 по делу N А37-802/01-4 Арбитражного суда Магаданской области отменить. Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.