Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 сентября 2004 г. N Ф03-А73/04-1/2470 Поскольку материалами дела подтверждается, что нежилое здание выбыло из владения истца помимо его воли, и установлена недобросовестность приобретателя имущества, договор купли-продажи спорного имущества признан недействительным и оно возвращено истцу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 14 сентября 2004 г. N Ф03-А73/04-1/2470
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Волкова С.Н. - адвокат по доверенности б/н от 01.09.2004, Михеева С.А. - адвокат по доверенности б/н от 01.09.2004, от ответчика: ООО "Артеке" - Кравченко А.А, - юрист по доверенности б/н от 05.01.2003, от ООО "Вэлфер" - Харченко Н.А. - юрист по доверенности б/н от 05.01.2004, от третьего лица: УЮ по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края - Копейко А.В. - начальник отдела правовой работы по доверенности N 07-16/3 от 06.01.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вэлфер" на решение от 03.03.2004, постановление от 05.07.2004 по делу N А73-9916/2003-25 (АИ-1/407) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску местной религиозной организации Свидетелей Иеговы г. Хабаровека к обществу с ограниченной ответственностью "Вэлфер", обществу с ограниченной ответственностью "Артеке", Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края о признании сделки недействительной, о признании недействительной госрегистрации права собственности, об обязании возвратить недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось с 07.09.2004 до 14.09.2004.

Местная религиозная организация Свидетелей Иеговы г. Хабаровска (далее - МРО Свидетелей Иеговы) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Артеке", обществу с ограниченной ответственностью "Вэлфер", Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края о признании недействительным договора купли-продажи от 07.02.2003 N 3; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 12.02.2003 N 27-01/11-33/2003-265 о праве собственности ООО "Вэлфер" на нежилое здание, об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Вэлфер" недвижимого имущества и передаче его религиозной организации.

До принятия судом решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил признать недействительным договор купли-продажи от 07.02.2003 N 3, заключенный между ООО "Артеке" и ООО "Вэлфер", признать недействительной государственную регистрацию права собственности за ООО "Вэлфер" на административно-бытовой корпус нежилого здания по ул. Малиновского, 42А г. Хабаровска на основании записи от 12.02.2003 N 27-01/11-33/2003-265, обязать ООО "Вэлфер" возвратить религиозной организации нежилое здание по ул. Малиновского, 42А в г. Хабаровске.

Решением от 03.03.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.07.2004, требования истца удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Вэлфер" предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права и в иске МРО Свидетелей Иеговы отказать.

Заявителем оспорены выводы суда о том, что истец является собственником спорного здания, так как акт приема-передачи от 04.12.2001 не подтверждает его фактическую передачу. Считает несостоятельными выводы суда о том, что на момент совершения сделки от 07.02.2003 в суде находились на рассмотрении исковые требования других лиц, оспаривающих договор от 04.12.2001 (дело N А73-10627/2003-39), что велось исполнительное производство по регистрации права собственности (дело N А73-3939/2002-10), а значит покупателя нельзя признать добросовестным приобретателем. По его мнению, наличие родственных отношений с учредителем ООО "Артеке" - Федоровым С.В. не доказывает того, что Федоров В.В. достоверно знал о наличии либо отсутствии спора о здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Малиновского, 42А.

МРО Свидетелей Иеговы в возражениях на кассационную жалобу считает, что при принятии судебных актов нарушений норм материального и процессуального права не допущено и просит оставить их в силе.

Представители ООО "Вэлфер", ООО "Артеке", Учреждения юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края, местной религиозной организации Свидетелей Иеговы поддержали доводы, изложенные в жалобе, и в отзыве на нее.

Проверив законность решения от 03.03.2004 и постановления от 05.07.2004, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между ООО "Артеке" (продавец) и г. Хабаровска (покупатель) заключен местной религиозной организацией Свидетелей Иеговы договор купли-продажи от 04.12.2001. По условиям данного договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество Литер Б общей площадью 395,1 кв.м в следующем составе:

- административно-бытовая основная часть - 178,4 кв.м;

- подсобная часть - 216,7 кв.м. Недвижимое имущество расположено по ул. Малиновского, 42А г. Хабаровска.

Пунктом 2.1 договора определена цена имущества в размере 2354400 руб., а пунктом 3.1 установлено, что договор вступает в силу с даты его регистрации в Хабаровском краевом учреждении юстиции и действует до полного выполнения сторонами договора обязательств по нему.

Во исполнение обязательств покупатель платежным поручением от 04.12.2001 перечислил на расчетный счет ООО "Артеке" 2354400 руб.

По акту сдачи-приемки недвижимого имущества от 04.12.2001 ООО "Артеке" передало МРО Свидетелей Иеговы недвижимое имущество согласно договору купли-продажи от 04.12.2001 (л.д. 14, т. 1).

ООО "Артеке" и МРО Свидетелей Иеговы обратились в Учреждение юстиции о регистрации перехода права собственности на спорное здание. Отказ Учреждения юстиции в государственной регистрации права собственности истцом обжалован в суд и Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.06.2002 по делу N А73-3939/2002-10, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.12.2002, признан недействительным. Данным судебным актом на Учреждение юстиции возложена обязанность зарегистрировать право собственности на спорное здание за МРО Свидетелей Иеговы.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального района г. Хабаровска от 28.10.2002 во исполнение решения суда, возбуждено исполнительное производство N 21340/13 и регистрирующему органу предписано исполнить решение суда.

В процессе исполнительного производства и рассмотрения спора по иску ООО "Артеке" к МРО Свидетелей Иеговы г. Хабаровска о признании недействительным договора купли-продажи от 04.12.2001 спорного имущества, в удовлетворении которого решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.04.2003 по делу N А73-10627/2002-39 отказано, ООО "Артеке" передало ООО "Вэлфер" то же имущество по другому договору купли-продажи.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края на основании заключенного сторонами договора купли-продажи от 07.02.2003 N 3 зарегистрировало за ООО "Вэлфер" право собственности на административно-бытовой корпус нежилого здания по ул. Малиновского, 42А г. Хабаровска, о чем 12.02.2003 в Единый государственный реестр прав внесена запись N 27-01/11-33/2003-265.

Истец, считая сделку от 07.02.2003 N 3 между ООО "Артеке" и ООО "Вэлфер" совершенную с нарушением требований ст.ст. 10, 551 ГК РФ, и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, исходя из смысла ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть в момент подписания сторонами договора как единого документа. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности в порядке п. 2 ст. 233 ГК РФ покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом.

При исследовании и оценке доказательств, арбитражный суд установил, что ООО "Артеке" в нарушение ст.ст. 309, 310 ГК РФ отказалось от исполнения обязательства по сделке от 04.12.2001 N 1, заключенной с МРО Свидетелей Иеговы г. Хабаровска, злоупотребив своим правом заключило другой договор купли-продажи спорного имущества с ООО "Вэлфер" от 07.02.2003 N 3. При этом ответчик знал, что на момент заключения спорной сделки имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 26.06.2002 по делу N А73-3939/2002-10, по которому на Учреждение юстиции возложена обязанность зарегистрировать право собственности за истцом на спорный объект.

Кроме того, ООО "Артеке" располагало решением от 18.04.2003 по делу N А73-10627/2002-39, которым ему отказано в иске к МРО Свидетелей Иеговы г. Хабаровска о признании сделки купли-продажи спорного имущества от 04.12.2001 N 1 недействительной.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд правильно применил ст.ст. 10, 223, 309, 310, 433, 511 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу о недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества от 07.02.2003 N 3 в силу статей 166, 168 ГК РФ.

Кроме того, при оценке доказательств исполнения условий договора от 07.02.2003 N 3 по оплате со стороны ООО "Вэлфер", суд установил, что на момент внесения в реестр записи о переходе права собственности на спорный объект к ООО "Вэлфер" (12.02.2003) Учреждение юстиции не располагало сведениями об исполнении сторонами условий данного договора, поскольку договор о передаче в счет расчетов за недвижимость автотехники был заключен 25.02.2003 и не исполнен, часть приходных кассовых ордеров выдавалась после регистрации.

Таким образом, установив вышеназванные обстоятельства и учитывая, что основанием для регистрации права собственности за ООО "Вэлфер" и внесения записи о праве собственности на спорное имущество от 12.02.2003 N 27-01/11-33/2003-265 является ничтожная сделка, арбитражный суд обоснованно признал недействительной государственную регистрацию права собственности на спорное имущество за ООО "Вэлфер".

В соответствии со ст.ст. 301, 305 ГК РФ собственник, а также лицо, хотя не являющееся собственником, но владеющим имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным способом помимо их воли.

При разрешении спора в части возврата здания из незаконного владения ООО "Вэлфер" арбитражный суд установил, что спорное имущество передано истцу по акту передачи от 04.12.2001, который владел им до июня 2002, что подтверждено: письмом ООО "Артеке" от 27.04.2002, письмами жильцов дома N 42 по ул. Малиновского г. Хабаровска и обстоятельствами, установленными Решением арбитражного суда от 18.04.2003 по делу N А73-10627/2002-39 по иску ООО "Артеке" о признании сделки недействительной.

Доказательств в подтверждение факта передачи истцом спорного здания или его отчуждения по сделке ответчиками в порядке ст. 65 АПК РФ в суд не представлено и в деле их не имеется.

Кроме того, суд установил, что на момент заключения оспариваемой сделки (07.02.2003) в суде находились на рассмотрении требования других лиц, оспаривающих договор от 04.12.2001 (дело N А73-10627/2002-39), велось исполнительное производство по регистрации права собственности (дело N А73-3939/2002-10) с участием в качестве ответчика Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с изложенным, обоснован вывод суда о том, что ООО "Вэлфер", заключая договор купли-продажи от 07.02.2003 N 3 и действуя осмотрительно в соответствии со ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть получив выписку из реестра в Учреждении юстиции, могло знать о наличии притязаний на здание других лиц.

Судом также установлено, что Федоров В.В., являющийся на момент совершения сделки купли-продажи спорного здания от 07.02.2003 N 3 генеральным директором ООО "Вэлфер" и подписавший договор от имени этого общества знал о том, что спорное здание ранее предлагалось истцу, поскольку решением участников ООО "Артеке" от 25.06.2001 (протокол N 9) был назначен генеральным директором этого общества, а 24.08.2001 на основании решения собрания участников ООО "Артеке" (протокол N 1 от 20.06.2001) подписал от имени этого общества проект договора купли-продажи спорного здания, в котором покупателем значилась МРО Свидетелей Иеговы г. Хабаровска (л.д. 112-113, т. 1).

Следовательно, вывод суда о том, что спорное здание выбыло из владения истца помимо его воли и о недобросовестности приобретателя - ООО "Вэлфер", соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного спора, арбитражным судом не допущено, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина, в уплате которой заявителю при подаче кассационной жалобы предоставлялась отсрочка, подлежит взысканию в доход федерального бюджета на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 03.03.2004 и постановление апелляционной инстанции от 05.07.2004 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-9916/2003-25 (АИ-1/407) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Вэлфер" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 2500 рублей.

Исполнительный лист выдать Арбитражному суду Хабаровского края.