Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 июля 2004 г. N Ф03-А59/04-1/1712 При новом рассмотрении иска о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ответчиками, суду надлежит учесть, что в учреждении юстиции за ответчиком право собственности на спорное имущество не регистрировалось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 июля 2004 г. N Ф03-А59/04-1/1712
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Ний Е.А., главный юрисконсульт по доверенности от 16.10.2003 N 7, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Южный" на решение от 08.01.2004 по делу N А59-2699/03-С25 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску открытого акционерного общества "Южный" к обществу с ограниченной ответственностью "Промэкс", обществу с ограниченной ответственностью "Сахалинская областная металлобаза" о признании недействительным договора купли-продажи.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления кассационной инстанции откладывалось до 27.07.2004.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 13.07.2004 объявлялся перерыв до 17 час. 50 мин. 20.07.2004.

Открытое акционерное общество "Южный" (далее по тексту - ОАО "Южный") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промэкс" (далее по тексту - ООО "Промэкс"), обществу с ограниченной ответственностью "Сахалинская областная металлобаза" (далее по тексту - ООО "Сахалинская областная металлобаза") о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2000 N 13/68 и дополнительного соглашения к нему от 28.09.2000, заключенных между ответчиками, в части продажи бетонной площадки, на основании статей 209, 166, 168, 180 ГК РФ.

В обоснование своей позиции ОАО "Южный" указало на то, что ООО "Промэкс" приобрело недвижимое имущество, в том числе бетонную площадку, по договору от 25.01.1999, заключенному с открытым акционерным обществом "Южно-Сахалинсккомторг" (далее по тексту - ОАО "Южно-Сахалинсккомторг"). Между тем, государственная регистрация перехода права собственности в установленном законом порядке на спорную бетонную площадку не произведена, поэтому ООО "Промэкс", не являясь собственником данного имущества, не вправе было его отчуждать новому покупателю по оспариваемому договору.

Решением от 08.01.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из отсутствия оснований для признания сделки купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2000 N 13/68 и дополнительного соглашения к нему от 28.09.2000 в части продажи бетонной площадки недействительными.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность принятого решения от 08.01.2004 не проверялись.

Не согласившись с принятым решением от 08.01.2004, ОАО "Южный" обжаловало его в кассационном порядке.

В кассационной жалобе заявитель просит данный судебный акт отменить в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда установленным обстоятельствам по делу и представленным в деле доказательствам.

В обоснование жалобы ОАО "Южный" указало на неправомерность выводов суда о том, что на момент совершения сделки от 25.01.1999, заключенной между ООО "Промэкс" и ОАО "Южно-Сахалинсккомторг", не требовалась государственная регистрация перехода права собственности на такие, объекты недвижимого имущества как бетонные площадки. Между тем, из письма Сахалинского филиала "Ростехинвентаризация" от 31.10.2003 N 1539 следует, что право собственности за ООО "Промэкс" на бетонную площадку зарегистрировано не было. Учреждение юстиции также не регистрировало спорный объект недвижимости, о чем свидетельствуют справки от 17.01.2001 N 73-40, от 25.06.2003 N 1/2003-3409. Таким образом, судом нарушены положения статей 8, 131, 209, 223 ГК РФ.

В представленных отзывах на кассационную жалобу ООО "Сахалинская областная металлобаза", ООО "Промэкс" выразили согласие с принятым решением суда первой инстанции, считая его законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 13.07.2004 суда кассационной инстанции представитель ОАО "Южный" поддержал свою позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебные заседания суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и рассмотрев доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает принятое решение от 08.01.2004 подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права к спорным правоотношениям сторон с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Сахалинской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Южно-Сахалинсккомторг" (продавец) и ООО "Промэкс" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.1999 N 3/5, согласно условиям которого покупателю передаются следующие объекты, указанные в Приложении N 1 к названному соглашению: склад N 13, здания бытовых помещений и бетонная площадка, расположенные в г. Южно-Сахалинске по пр. Мира, 5.

Пунктом 2.1. данного договора стороны определили цену указанного имущества в сумме 219600 руб.

Имущество, являющееся предметом данного соглашения, в том числе бетонная площадка площадью 1050 кв.м, передано по акту приема-передачи от 26.01.1999.

На указанном выше договоре имеется отметка ДФГУП "Сахалинский центр инвентаризации" о том, что право собственности зарегистрировано 12.02.1999 за ООО "Промэкс" в реестре 3-2-8.

Впоследствии между ООО "Промэкс" (продавец) и ООО "Сахалинская областная металлобаза" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2000 N 13/68, в состав которого вошли следующие объекты: склад N 10, литер Н; бетонная площадка с прилегающими коммуникациями перед зданием конторы, литер О, с южной стороны; дорога от железнодорожного переезда "Солодовенного завода"; проходная; забор, расположенные в г. Южно-Сахалинске по пр. Мира, 5.

Согласно пункту 2.1. названного договора стоимость недвижимого имущества составила 73800 руб.

Дополнительным соглашением от 28.09.2000 в договор от 26.09.2000 N 13/68 стороны внесли изменения, касающиеся его предмета относительно продажи бетонной площадки, уточнив ее месторасположение и площадь (900 кв.м).

Право собственности на недвижимое имущество по договору от 26.09.2000 N 13/68 зарегистрировано 14.11.2000 за ООО "Сахалинская областная металлобаза" Сахалинским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует штамп на указанном договоре регистрирующего органа.

Считая, что государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.1999 N 3/5 в установленном законом порядке на спорную бетонную площадку не произведена, поэтому ООО "Промэкс", не являясь собственником данного имущества, не вправе было его отчуждать по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2000 N 13/68, ОАО "Южный" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2000 N 13/68 и дополнительного соглашения к нему от 28.09.2000 в части продажи бетонной площадки недействительными.

При этом, судом со ссылкой на письмо учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории. Сахалинской области от 19.03.2003 N 922 о том, что в 2004 году бетонные площадки как отдельные объекты недвижимости не регистрировались, указано, что применительно к бетонным площадкам во время, относящееся к моменту заключения договора 25.01.1999 N 3/5, требование, предусмотренное статьями 218, 219 ГК РФ, отсутствовало.

Кроме этого, судом установлено, что согласно письму управления рхитектуры и градостроительства Администрации г. Южно-Сахалинска от 30.12.2003 N 582-05/2 бетонная площадка, расположенная с южной стороны здания, литер О, площадью 1050 кв.м, является непроизводственной, внутренним элементом благоустройства.

В этой связи судом констатировано, что иных бетонных площадок с указанной площадью ОАО "Южно-Сахалинсккомторг" не имело, что следует из данных паспорта земельного участка, списка имущества объектов и сооружений, плана приватизации государственной посреднической фирмы "Южно-Сахалинсккомторг" на участке пр. Мира, 5.

Судом указано, что ООО "Промэкс" зарегистрировало свои права на приобретенное имущество путем регистрации договора от 25.01.1999 N 3/5 в БТИ г. Южно-Сахалинска. Наличие регистрации бетонной площадки как отдельного объекта в то время не было предусмотрено действующим законодательством. Поэтому не имеется оснований считать, что у ООО "Промэкс" отсутствовало право собственности на спорный объект недвижимости.

С учетом изложенного, судом сделан вывод о том, что нарушений положений статьи 209 ГК РФ при заключении оспариваемой сделки не усматривается, поэтому основания для признания ее недействительной в части, касающейся продажи бетонной площадки, отсутствуют.

Между тем, устанавливая фактические обстоятельства спора и делая выводы относительно того, что спорная бетонная площадка не является объектом недвижимости и на момент заключения договора от 25.01.1999 N 3/5 не требовалась государственная регистрация данного объекта, суд первой инстанции не выяснил все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела и не исследовал все представленные доказательства по делу, а также не применил в этой связи нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон.

При рассмотрении дела судом оставлены без внимания следующие обстоятельства дела, относящиеся к предмету спора.

Сахалинскому главному территориальному управлению Главснаба СССР исполнительным комитетом Южно-Сахалинского городского Совета народных депутатов выдан государственный акт от 15.10.1985 А-1 N 577861 на право пользования землей, согласно которому за указанным землепользователем в бессрочное и бесплатное пользование под размещение металлобазы закреплен земельный участок площадью 18,7 га (т. 2, л.д. 13-19).

В силу приказов Государственного Комитета РСФСР от 16.11.1990 N 176, от 23.11.1990 N 272 названное территориальное управление реорганизовано (т. 2, л.д. 20-24) и на базе складского комплекса в г. Южно-Сахалинске создана Сахалинская коммерческо-посредническая фирма "Южно-Сахалкнсккомторг", зарегистрированная Решением Южно-Сахалинского горисполкома от 02.04.1991 N 463 (т. 1, л.д. 119).

На основании Решения Сахалинского областного комитета по управлению государственным имуществом от 14.02.1993 N 46 КПФ "Южно-Сахалинсккомторг" в процессе приватизации преобразована в акционерное общество открытого типа "Южно-Сахалинсккомторг" (т. 1, л.д. 116).

Согласно плану приватизации в состав приватизированного имущества названного общества вошли здания и сооружения, в том числе 11 бетонных площадок, перечень которых предусмотрен актом оценки стоимости имущества на 01.07.1992 (т. 1, л.д. 129-134).

Постановлением Мэра г. Южно-Сахалинска от 15.03.1993 N 651 АООТ "Южно-Сахалинсккомторг" в постоянное пользование предоставлен земельный участок N 4474 площадью 18,7 га в фактически сложившихся границах под существующую производственно-складскую базу (т. 1, л.д. 105).

Согласно паспорту земельного участка, выданному 15.03.1993 АООТ "Южно-Сахалинсккомторг", на предоставленном земельном участке расположены здания и сооружения производственного, складского и административно-бытового назначения.

По акту передачи основных фондов от 03.07.1998 ООО "Металлооптторг" на основании Решения Арбитражного суда Сахалинской области от 01.06.1998 по делу N А59-2766/97-СЗ возвратило в уставный капитал ОАО "Южно-Сахалинсккомторг" основные средства, в том числе, 7 бетонных площадок (т. 2, л.д. 66-69).

В материалах дела представлена инвентаризационная ведомость ОАО "Южно-Сахалинсккомторг", составленная на 30.12.1998, движимого и недвижимого имущества, расположенного в г. Южно-Сахалинске по пр. Мира, 5 в том числе, с описанием месторасположений 7 бетонных площадок (т. 2, л.д. 85).

В этой связи суду надлежит выяснить входила ли спорная бетонная площадка в состав этих бетонных площадок, расположенных на указанном земельном участке, созданных как сооружения и неразрывно связанных с землей, для осуществления хозяйственной деятельности названного предприятия.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Суду при новом рассмотрении дела следует учесть, что согласно данным учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области от 17.01.2001 N 73-40, от 11.06.2003 N 557, от 25.06.2003 N 1/2003-3409, от 21.11.2003 N 1188, представленным в материалах дела, за ООО "Промэкс" право собственности на бетонную площадку не регистрировалось.

Данный регистрирующий орган осуществляет свою деятельность с 22.02.1999 на территории Сахалинской области.

Кроме того, суду необходимо дать надлежащую оценку письму Сахалинского филиала "Ростехинвентаризация" от 31.10.2003 N 1539, в котором изложена причина невозможности осуществления регистрации бетонной площадки на праве собственности за ООО "Промэкс", приобретенной им по договору от 26.01.1999.

Таким образом, перечисленные обстоятельства нуждаются в проверке и соответствующем правовом обосновании.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки и в соответствии с пунктом 3 статьи 289 АПК РФ решить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 08.01.2004 по делу N А59-2699/03 С25 Арбитражного суда Сахалинской области отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.