Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июня 1998 г. N Ф03-А51/98-1/486 В расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, пени, неустойки и стоимости капитального ремонта арендованного помещения отказано, т.к. доводы истца о неиспользовании арендатором помещения по назначению, ухудшении его в процессе ремонтных работ и невнесении более двух раз подряд арендной платы не подтвердились (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 2 июня 1998 г. N Ф03-А51/98-1/486
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца - Балакирев А.И., заместитель директора, доверенность б/н от 28.04.98, Волков Е.В., юрисконсульт, доверенность N 459 от 30.12.97, Сайгаков О.В., представитель, доверенность б/н от 27.05.98, от ответчика - Бабина Р.С., заместитель председателя, доверенность N 10-юр от 15.05.98, Басенко Ю.Б., юрист, доверенность N 3-юр от 20.01.98, рассмотрел кассационную жалобу ТОО ПКФ "Чага" на решение, постановление от 18.07.97, 09.04.98 по делу N А51-3491/97/8-87 арбитражного суда Приморского края, по иску товарищества с ограниченной ответственностью ПКФ "Чага" г. Владивосток к Первому Приморскому коммерческому банку г. Владивосток о расторжении договора аренды от 25.04.94 г. и взыскании 1217882117 рублей.

ТОО ПКФ "Чага" обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к "Первому Приморскому коммерческому банку" о расторжении договора аренды от 25.04.94 г., взыскании арендной платы за период с 26.04.95 г. по 10.04.97 г. в сумма 287316000 рублей, 88573777 рублей пени за просрочку платежа, 68955840 рублей неустойки и 773072500 рублей - стоимость восстановительного ремонта арендованного помещения.

Решением от 18.07.97 г. в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву, что доводы истца не нашли свое подтверждение в суде.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.04.98 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТОО ПКФ "Чага" предлагается указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению истца, суд нарушил ст.ст. 307, 309, 393, 401, 614, 616,619 ГК РФ и ст.ст. 33, 161, 163, 165, 166 АПК РФ, неполно выяснил обстоятельства дела, не уточнил, является ли произведенный ремонт капитальным либо реконструкцией, выполнен ли он в разумные сроки.

Ответчик отзыв на кассационную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы и полагал, что судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Приморского края.

Возражая на доводы жалобы, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что договор аренды от 25.04.94 не предусматривает проведения ежеквартальных согласований с истцом смет расходов на ремонтные работы. С февраля 1997 г. ответчик нес дополнительные расходы по проведению капитального ремонта. Экспертным заключением установлено, что выполненные банком работы относятся к капитальному ремонту и должны быть отнесены в счет арендной платы.

Мнение истца о том, что арендуемое помещение не может быть использовано под помещение банка является субъективным и не соответствует действительности. Пригодность помещения под банк определяется самим банком и контролируется ЦБ РФ.

Ответчик просил решение и постановление оставить в силе.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, кассационная инстанция оснований к отмене или изменению решения и постановления не усматривает по следующим обстоятельствам.

Между ТОО ПКФ "Чага" и ТОО "Первый Приморский коммерческий банк" 25.04.94 г. заключен договор N 4 аренды нежилого помещения площадью 798,1 кв.м, встроенного в пятиэтажном здании по адресу г. Владивосток, ул. 50 лет ВЛКСМ, 21, сроком на 5 лет.

Пункт 3.1 договора устанавливает общее условие арендной плати в виде поквартального разового платежа из расчета 12 тыс. рублей за каждый квадратный метр площади. Указанная ставка является окончательной и изменению не подлежит до момента, пока арендодатель не рассчитается за проведенный арендатором ремонт.

Согласно п. 3.4 договора сумма арендной платы может быть возмещена арендатором по письменному согласованию с арендодателем услугами, материалами и нематериальными активами.

Кроме того, в п. 7.1 Особых условий предусмотрен порядок проведения расчетов при проведении капитального ремонта помещения. В частности, расходы по капитальному ремонту производятся арендатором в счет арендной платы. По окончании ремонтных работ сторонами составляется акт, который является основанием для проведения окончательных расчетов.

В пункте 3.2 стороны предусмотрели единовременное внесение арендной платы за первый год аренды, т.е. по 25.04.95 г. в сумме 114,9 млн. рублей, которые были уплачены банком платежным поручением от 27.04.94 г. в сумме 141359472 рублей.

Основанием к расторжению договора истец указал неиспользование банком арендуемого помещения по назначению, ухудшение его в процессе ремонтных работ и невнесение более двух раз подряд арендной платы.

При рассмотрении спора арбитражный суд Приморского края установил, что целью заключения арендного договора для банка было использование арендуемого помещения под расчетно-кассовый узел или филиал банка. Для осуществления банковской деятельности бившее помещение ресторана "Фрегат" не могло удовлетворить ответчика, поскольку по нормативным документам, касающихся устройства, порядка открытия, технической укрепленности помещений банка, требовалось перепланировка, переоборудование, переустройство арендуемого помещения (Письма Центробанка РФ от 26.02.96 г. N 247, от 14.03.96 г. N 252, л.д. 9-45 т. 2).

Проведение таких работ предусмотрено п. 4.2 договора с предварительного согласия арендатора. Однако выполнить условия, установленные нормативными актами Центробанка РФ ответчик вынужден был и без согласия арендодателя.

Выводы арбитражного суда о том, что не нашли подтверждение доводы истца о существенном ухудшении в результате производства капитальных работ, подтверждены материалами дела. Так, строительной экспертизой (л.д. 81-82), назначенной судом по ходатайству истца, установлено, что работы, произведенные банком, относятся к капитальному ремонту помещения, выполнялись в соответствии с условиями договора (п.п. 4, 1.1, 4.1.2, 4.2, 4.5, 7.1) с целью улучшения технического состояния здания. В данном случае работы выполнены с целью обновления работоспособности всех инженерных систем арендуемого помещения, применение современных долговечных отделочных материалов при ремонте помещений, что соответствует трактованию письма Главной инспекции Госархстройнадзора РФ N 16-14/63 от 28.04.94 г. (л.д. 2.).

При капитальном ремонте осуществляется экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания. В связи с чем доводы заявителя жалобы о том, что суд не выяснил, является ли проведенный ремонт капитальным или реконструкцией неправомерен.

Не могут быть приняты во внимание доводы истца о нарушении ответчиком сроков производства ремонтных работ, поскольку договором срок не установлен.

Как выяснилось в судебном заседании, ремонт помещения с 1994 г. приостановлен в связи с взаимными претензиями друг к другу, поэтому считать нарушение разумных сроков капитального ремонта помещения (ст. 619 ГК РФ) только по вине ответчика необоснованно.

Доводы заявителя жалобы в части нарушения банком условий договора по внесению арендной платы также не могут быть приняты судом, поскольку в соответствии с п. 3.2 договора единовременные платежи ответчиком были внесены своевременно. Требования ТОО "Чага" ежеквартаьного внесения арендной платы банком не позднее 10 числа каждого месяца противоречат условиям договора, предусматривающего проведение капитального ремонта, зачет расходов по нему в счет арендных платежей и окончательный расчет после завершения ремонта (п.п. З.1, 7.1).

Учитывая, что капитальный ремонт здания еще не завершен ответчиком, требования о взыскании с него арендной платы несостоятельны.

Из содержания решения и постановления следует, что они приняты в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при точном соблюдении норм арбитражного процессуального права.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению кассационной жалобы отсутствуют.

Госпошлину по кассационной жалобе, в уплате которой истцу предоставлялась отсрочка, взыскать с него в доход федерального бюджета в сумме 9679 рублей 60 копеек.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 18.07.97 г., постановление от 09.04.98 г. по делу N А51-3491/97/8-87 арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ТОО ПКФ "Чага" в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 9679 рублей 60 копеек.

Выдать исполнительный лист.