Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 августа 2004 г. N Ф03-А37/04-1/2643 Поскольку при продаже доли общей собственности истец имел преимущественное право на ее покупку и не был уведомлен о продаже, иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части здания удовлетворен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 31 августа 2004 г. N Ф03-А37/04-1/2643
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Точка опоры" на постановление от 19.05.2004 по делу N А37-1615/03-10/12 Арбитражного суда Магаданской области, по иску предпринимателя Чернушенко С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Точка опоры", открытому акционерному обществу "Магаданрыбпром", 3 лицо Учреждение юстиции "Магаданский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2002 N 5/02.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось с 24.08.2004 до 31.08.2004.

Предприниматель без образования юридического лица Чернушенко С.В. обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Точка опоры" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 01.07.2002 N 5/02 в отношении пятого этажа здания "Межрейсовый дом рыбака", расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Портовая, 36/10.

Иск обоснован тем, что до продажи ответчику спорного имущества, являющегося частью долевой собственности, ОАО "Магаданрыбпром" (продавец) не уведомило предпринимателя Чернушенко С.В. - собственника части здания о намерении продать свою долю. Поэтому истец вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Учреждение юстиции "Магаданский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в качестве второго ответчика - ОАО "Магаданрыбпром".

Решением от 21.11.2003 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истец пропустил установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок для предъявления требования о переводе прав покупателя, который исчисляется со дня заключения договора и истек 01.10.2002.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.01.2004 решение отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.03.2004 постановление от 30.01.2004 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.05.2004 решение отменено, иск удовлетворен.

Постановление мотивировано тем, что в нарушение п. 2 ст. 250 ГК РФ ОАО "Магаданрыбпром" не уведомило предпринимателя Чернушенко С.В. о продаже своей доли в общем имуществе до заключения договора от 01.07.2002 с ООО "Точка опоры", поэтому истец вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по данному договору.

В кассационной жалобе ООО "Точка опоры", ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст.ст. 164, 223, 250, 251, 433 ГК РФ, нарушение ст. 27 АПК РФ и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 19.05.2004 отменить и оставить в силе решение от 21.11.2003.

Истец в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с изложенными в ней доводами, считает постановление апелляционной инстанции суда законным и не подлежащим отмене.

В судебном заседании кассационной инстанции лица, участвующие в деле, участия не принимали, хотя о времени и месте его проведении извещены надлежащим образом.

Проверив законность постановления апелляционной инстанции от 19.05.2004, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены, предусмотренные ст. 288 АПК РФ, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Магаданской области от 20.04.1998 по делу N А37-241/97-36 ОАО "Магаданрыбпром" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В процессе реализации имущества ОАО "Магаданрыбпром" в рамках конкурсного производства ООО "Точка опоры" по договору купли-продажи от 01.07.2002 приобрело долю должника (доля 642/6429 - пятый этаж здания) в здании "Межрейсовый дом рыбака", расположенном по адресу: г. Магадан, ул. Портовая, 36/10, и 20.06.2003 зарегистрировало переход права собственности по этому договору в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судебные инстанции установили, что на момент заключения договора купли-продажи от 01.07.2002 указанный объект недвижимости принадлежал на праве долевой собственности, помимо ОАО "Магаданрыбпром", нескольким лицам, в том числе предпринимателю Чернушенко С.В. (доля 3304/6429).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции установил, что ОАО "Магаданрыбпром" уведомило истца о намерении продать свою долю в общем имуществе письмом от 10.02.2003, то есть уже после заключения договора от 01.07.2002 с ООО "Точка опоры".

В этой связи апелляционная инстанция пришла к правильному выводу о наличии у предпринимателя Чернушенко С.В. права требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя по данному договору.

При этом, установив, что истец узнал о нарушении преимущественного права покупки 25.06.2003, апелляционная инстанция правильно применила п. 1 ст. 200 ГК РФ и признала, что иск заявлен в пределах трехмесячного срока исковой давности, установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции неправильно применил ст. 251, 433 ГК ГФ, признав спорный договор заключенным с даты подписания, а не с даты государственной регистрации перехода права собственности на долю от ОАО "Магаданрыбпром" к ООО "Точка опоры", является несостоятельным.

По общему правилу ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Нормами Гражданского кодекса РФ предусмотрена государственная регистрация лишь двух договоров купли-продажи недвижимости: договора продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). В отношении других договоров купли-продажи недвижимости государственная регистрация договоров не предусмотрена, а установлена лишь государственная регистрация перехода права собственности, которую закон не отождествляет с моментом заключения договора.

Учитывая, что предмет договора от 01.07.2002 не относится к недвижимости, указанной в ст.ст. 558, 560 ГК РФ, апелляционная инстанция сделала правильный вывод о том, что договор от 01.07.2002 является заключенным с момента его подписания и правовые основания для признания данного договора заключенным с момента регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Точка опоры" является ненадлежащим ответчиком по иску, опровергается п. 3 ст. 450 ГК РФ, по смыслу которого требование о переводе прав и обязанностей покупателя подлежит предъявлению именно к покупателю доли.

Наличие иных нарушений норм права, на которые ссылается ООО "Точка опоры" в жалобе, кассационной инстанцией также не установлено.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по кассационной жалобе, в уплате которой ООО "Точка опоры" предоставлялась отсрочка определением от 28.07.2004, подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета в сумме 500 руб.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 19.05.2004 по делу N А37-1615/03-10/12 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Точка опоры" в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 500 рублей.

Арбитражному суду Магаданской области выдать исполнительный лист.