Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 ноября 2004 г. N Ф03-А16/04-1/3288 Во взыскании основного долга на аренду земельного участка и пеней отказано, т.к. факт уплаты арендных платежей арендатором по согласованной в момент заключения договора ставке установлен, а увеличение арендных ставок арендодателем в одностороннем порядке признано неправомерным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 ноября 2004 г. N Ф03-А16/04-1/3288
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Пак Е.Е. - представитель по доверенности N 549 от 30.06.2004 от ответчика: Зельманович М.В. - представитель по доверенности б/н от 11.11.2003, Зельманович Л.Г. - предприниматель, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Зельмановича Леонида Григорьевича на решение от 23.04.2004, постановление от 07.07.2004 по делу N А16-351/2004-5 Арбитражного суда Еврейской автономной области, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Биробиджана к предпринимателю без образования юридического лица Зельмановичу Леониду Григорьевичу о взыскании 120730 рублей 94 копеек.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2004 года. Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2004 года.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Биробиджана обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к предпринимателю без образования юридического лица Зельмановичу Леониду Григорьевичу о взыскании 88694 рублей 10 копеек основного долга по договору от 01.04.2002 N 365 на аренду земельного участка и 32036 рублей 84 копеек пеней за просрочку платежей на основании пункта 7.2 договора.

Решением суда от 23.04.2004 иск удовлетворен частично: основной долг взыскан в сумме 60816 рублей, пени - 3879 рублей 64 копейки в связи с отказом от иска на сумму 58229 рублей 13 копеек.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.07.2004 решение суда оставлено без изменения по мотиву правомерности выводов суда первой инстанции о том, что повышение истцом арендной платы в одностороннем порядке является не изменением договора, а исполнением его условий.

Законность решения и постановления суда проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе ответчика, который просит их отменить и отказать в иске в связи с неправильным применением судами норм материального права (статей 420, 424, 452 ГК РФ) и наличием в деле доказательств несения им арендной платы по согласованным ставкам в полном объеме.

В настоящем судебном заседании Зельманович Л.Г. и его представитель кассационную жалобу поддержали, а представитель КУМИ ее отклонил, сославшись на наличие у арендодателя права на одностороннее повышение арендной платы (пункты 3.1, 5.2.4 договора). Из пояснений этого представителя следует, что повышение арендной платы не должно проходить государственную регистрацию.

При проверке законности обжалуемых судебных актов установлено, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Между истцом (арендодатель) и предпринимателем Зельмановичем Л.Г. заключен договор от 01.04.2002 N 365 на аренду сроком на 5 лет земельного участка площадью 1980 кв.м, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 9.

Государственная регистрация этой сделки с приложениями (расчет арендной платы, акт приема-передачи от 03.04.2004) произведена 22.04.2002.

Удовлетворяя исковое требование в уточненном размере, суд первой инстанции, а в последствии и апелляционная инстанция признали правомерным увеличение арендных ставок арендодателем в одностороннем порядке уведомлениями от 11.02.2003 (до 10475 рублей 85 копеек в месяц - с 01.01.2003) и от 11.03.2004 (до 12919 рублей 50 копеек с 01.01.2003).

Обе судебные инстанции при этом исходили из согласованных сторонами условий договора и наличия у КУМИ права на одностороннее изменение договора на основании постановления главы города и способа ее расчета (пункты 3.1-3.3 сделки).

Так решением Городской Думы г. Биробиджана от 19.12.2002 N 495 изменена ставка ежегодной арендной платы за пользование земельными участками, а решением этого же органа муниципальной власти от 26.12.2003 N 623 изменены поправочные коэффициенты за отдельные виды землепользования для различных категорий арендаторов.

Между тем, при разрешении спора судами не учтено буквальное содержание спорного условия договора - пункта 3.1, согласно которому само по себе право арендатора на одностороннее повышение размера ежегодной арендной платы не освобождает его от согласования необходимых изменений ставки с арендатором, поскольку этот пункт договора, предусматривающий право на изменение арендной ставки содержит оговорку: "и определяется Договором", то есть требует согласования с арендатором.

Данное условие соответствует и требованиям статьи 452 ГК РФ о порядке изменения договора, согласно которой изменение договора совершается в той же форме, что и договор.

В рассматриваемом случае таким договором является договор аренды земельного участка, для которого обязательны и письменная форма, и его государственная регистрация (ст. 609 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ).

Факт отсутствия государственной регистрации спорных изменений условий договора - Приложения N 1, являющегося согласно п. 3.1 неотъемлемой частью заключенной сторонами сделки (л.д. 26), имеющего отметку о его государственной регистрации как составляющей части договора, КУМИ не оспаривает, равно как и факт уплаты арендных платежей арендатором по согласованной в момент заключения договора ставке.

С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом норм материального права и ненадлежащей оценке спорного условия договора аренды признаются обоснованными.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение и постановление Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.04.2004, 07.07.2004 по делу N А16-351/2004-5 в части удовлетворения искового требования отменить и в иске в этой части отказать.

Предпринимателю Зельмановичу Л.Г. выдать справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 1561 рубль, уплаченной при подаче кассационной жалобы.

Арбитражному суду ЕАО произвести поворот исполнения частично отмененных судебных актов в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ и выдать исполнительные листы.