Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июня 2001 г. N Ф03-А51/01-1/1101 При новом рассмотрении дела об отказе во взыскании убытков, причиненных незаконным захватом арендуемых нежилых помещений, суду необходимо учесть, что основания для признания договоров аренды и субаренды недействительными по мотиву отсутствия государственной регистрации отсутствуют, а у нового собственника не имелось оснований для выселения субарендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25 июня 2001 г. N Ф03-А51/01-1/1101
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца - Малышев А.А. - представитель (доверенность N 16 от 09.06.2000), рассмотрел кассационную жалобу Общественной организации инвалидов "Гражданин" на решение (постановление, определение) от 07.03.2001 по делу N А51-1956/99 6-56 Арбитражного суда Приморского края, по иску Общественной организации инвалидов "Гражданин" к Обществу с ограниченнсп ответственностью "Фирма Василек", страховому акционерному обществу "Пирамида" о взыскании 793356 рублей.

Общественная организация инвалидов г. Владивостока "Граждан" обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Василек" и страховому акционерному обществу "Пирамида" о взыскании 743356 рублей убытков, причиненных незаконным захватом арендуемых нежилых помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Уткинская, 15 и 50000 рублей в возмещение морального вреда по основаниям статей 15, 210, 301-305, 393-395, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 27.04.1999, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.06.1999 в удовлетворении исковых требований о взыскании 743356 рублей убытков было отказано со ссылкой на отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиками и причинной связи между действиями ответчиков и наличием ущерба у истца.

Производство по делу в части требования ООИ "Гражданин" о взыскании морального вреда в сумме 50000 руб. прекращено по пункту 1 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как не подлежащее рассмотрению в арбитражном суде.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.08.1999 решение от 27.04.1999 и постановление апелляционной инстанции от 28.06.1999 Арбитражного суда Приморского края отменены. Дело направлено на новое рассмотрение для определения стоимости ремонта, подлежащего возмещению за счет ООО "Фирма Василек".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2000 во взыскании уточненных истцом в процессе нового рассмотрения дела убытков в сумме 624454 рублей вторично отказано.

Судом был признан недействительным договор субаренды от 27.12.1997 по мотиву отсутствия его регистрации (ст. 609 ГК РФ). А капитальный ремонт суд счел произведенным без согласия собственника и не подлежащим возмещению по п. 2 ст. 623. ГК РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.06.2000 решение Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2000 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением ст. 178 АПК РФ об обязательности указаний кассационной инстанции и неполным исследованием обстоятельств дела, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2001, принятым по результатам третьего рассмотрения спора, в иске ООН "Гражданин" вновь было отказано. При этом суд также исходил из недействительности договора субаренды от 23.12.1997, а действия ООИ "Гражданин" по осуществлению капитального ремонта расценил как его коммерческий риск.

Документы, представленные истцом в качестве доказательства затрат по ремонту, суд не принял ввиду их оспоримости.

Законность решения от 07.03.2001 проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 171, 174-177 АПК РФ по кассационной жалобе ООИ "Гражданин".

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в нарушение статьи 178 АПК РФ Арбитражный суд Приморского края в очередной раз не выполнил указания кассационной инстанции о необходимости исследования материалов дела по выполненному ремонту помещений и их коммунальному содержанию.

Не согласен с выводом суда о том, что САО "Пирамида" извещало ТОО СИК "Пионер" о приобретении права собственности на спорные помещения, а также об информированности истца о смене собственника.

Обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что к декабрю 1998 ремонт нежилых помещений по ул. Уткинская, 15 был закончен, в то время как суд при принятии решения исходил из утверждения ответчика об извещении истца о смене собственника в декабре 1998.

Считает, что суд неправомерно отклонил ходатайство истца от 20.02.2001 об обеспечении иска.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООИ "Гражданин" поддержал доводы жалобы в полном объеме.

САО "Пирамида" в отзыве и через своего представителя в судебном заседании кассационной инстанции выразило согласие с принятым по делу решением, полагая его законным и обоснованным.

Дело слушанием откладывалось в соответствии со ст. 120 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон в заседании, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа находит

обжалуемое решение подлежащим отмене, а дело направлению на рассмотрение в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, истец занимал спорные помещения по ул. Уткинской, 15 на основании договора субаренды N 23/12-97 от 23.12.1997, заключенного между региональным общественным объединением "Клуб "Пионер", который в свою очередь являлся арендатором по договорам N 04101-96 от 04.01.1996, N 07/03-96 от 07.03.1996, заключенным с ТОО "Строительно-инвестиционная компания "Пионер", имеющим право сдачи помещений в субаренду.

Указанные договоры аренды и субаренды были признаны при рассмотрении настоящего дела недействительными по основаниям статей 131, 609, 165 ГК РФ в связи с отсутствием государственной регистрации сделки.

Однако, признавая договоры аренды недействительными, суд не принял во внимание, что на момент их заключения в соответствии со ст. 8 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" применялся действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Установленное вступившим в действие с 01.02.1998 Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требование обязательной государственной регистрации таких сделок на оспариваемые в настоящем деле договоры не распространялось.

В соответствии со статьей 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку договоры аренды и субаренды заключены до введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому у суда не имелось оснований для признания их недействительными по мотиву отсутствия государственной регистрации.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, спорное имущество находилось во владении истца правомерно, а у нового собственника не имелось оснований для выселения субарендатора. Более того, такое выселение возможно только в судебном порядке.

Исходя из изложенного, а также из того, что спорные договоры аренды и субаренды не признаны недействительными по какому-либо иному основанию, требования ООИ "Гражданин" о взыскании убытков и суммы неосновательного обогащения подлежали удовлетворению в случае их доказанности.

Арбитражный суд, исходя из недействительности спорных договоров, представленные в материалах дела доказательства понесенных истцом убытков отклонил без надлежащих тому обоснований.

Факт произведенного истцом капитального ремонта подтверждается лицами, участвующими в деле, первичными документами, договорами подряда, которым при новом рассмотрении дела необходимо дать полную и объективную оценку, и разрешить спор по существу заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 07.03.2001 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-1956/99 6-56 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в первую инстанцию.