Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 января 2005 г. N Ф03-А51/04-1/4028 При новом рассмотрении спора об установлении размера арендной платы суду необходимо установить сумму амортизационных отчислений от стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором по договору аренды нежилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 января 2005 г. N Ф03-А51/04-1/4028
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Дальневосточного государственного технического университета (ДВПИ им. В.В. Куйбышева) на решение от 07.06.2004, постановление от 31.08.2004 по делу N А51-3573/02 2-145 Арбитражного суда Приморского края, по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Дальневосточного государственного технического университета (ДВПИ им. В.В. Куйбышева) к обществу с ограниченной ответственностью "Алс-Эм", 3-и лица: Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Приморскому краю, об изменении условий договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 11.01.2005. Полный текст постановления изготовлен 18.01.2005.

Государственное образовательное учреждение Дальневосточный государственный технический университет обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛС-ЭМ" об изменении условий договора аренды от 18.02.1999 и изложении п. 3.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за указанное в п. 1.1 помещение составляет 86400 (Восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей в месяц с учетом НДС и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно до 10 числа следующего за расчетным на счет Управления федерального казначейства Минфина России по Приморскому краю ГРКЦ ГУ РФ по Приморскому краю г. Владивостока. БИК банка 040507001 счет N 40102810100000990002 ИНН (Назначение платежа (2010205) арендная плата за _____ месяц 200__ года Арендодатель: ГОУ ДВГТУ, лицевой счет N 03075000110, договор от 18.02.1999 г. N без номера).

Налог на добавленную стоимость самостоятельно рассчитывается и перечисляется арендатором отдельным платежным поручением в инспекцию Министерства по налогам и сборам по месту регистрации Арендатора и в платежное поручение на перечисление арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом не включается.

Величина арендной платы может корректироваться не чаще 1-го раза в год с учетом официального коэффициента инфляции, установленного Приморским краевым комитетом государственной статистики.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования и просил установить размер арендной платы в сумме 73679 руб. в месяц с учетом НДС.

Решением от 03.09.2002 п. 3.1 договора аренды здания по ул. Аксаковская, 12 в г. Владивостоке, заключенного 18.02.1999 между ГОУ ДВГТУ и ООО "АЛС-ЭМ", изменен и изложен в редакции: "Арендная плата за указанное в п. 1.1 помещение составляет 26765 руб. в месяц с учетом НДС и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно до 10 числа следующего за расчетным на счет Управления федерального казначейства Минфина России по Приморскому краю ГРКЦ ГУ РФ по Приморскому краю г. Владивостока, БИК банка 04050701, счет N 40102810100000990002 ИНН 2536040707 (назначение платежа (2010205) арендная плата за ________ месяц 200__ год. Арендодатель: ГОУ ДВГТУ, лицевой счет N 03075000110, договор 18.02.1999 N без номера).

Налог на добавленную стоимость самостоятельно рассчитывается и перечисляется арендатором отдельным платежным поручением в ИМНС РФ по месту регистрации арендатора и в платежное поручение на перечисление арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом не включается.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.10.2002 решение суда от 03.09.2002 оставлено без изменения.

Разрешая спор, суд исходил из того, что для изменения договора в части размера и порядка внесения арендных платежей истцом заявлено надлежащее основание: несоответствие п. 3.1 договора от 18.02.1999 пункту 11 ст. 39 ФЗ "Об образовании", согласно которому сдача государственного имущества в аренду должна осуществляться по ценам не ниже сложившихся в данном регионе. При определении размера арендной платы суд руководствовался Положением "О порядке определения ставок арендной платы и сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности Приморского края", утвержденным постановлением губернатора Приморского края N 664 от 31.08.2001.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.02.2003 решение от 03.09.2002 и постановление апелляционной инстанции от 24.10.2002 отменены, дело направлено на новое рассмотрение для оценки стоимости произведенных ООО "АЛС-ЭМ" работ по капитальному ремонту здания и зачету указанных затрат в счет арендной платы.

Решением от 07.06.2004 и постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2004 в удовлетворении иска ГОУ ДВГТУ отказано в полном объеме.

Судебные акты мотивированы тем, что размер арендной платы при заключении договора от 18.02.1999 согласован сторонами с учетом стоимости необходимого к проведению ответчиком капитального ремонта объекта аренды. При этом суд установил, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта (417697,90 руб.) на момент предъявления настоящего иска не погашена льготой по арендной плате (209785).

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ГОУ ДВГТУ в своей кассационной жалобе просит их отменить и удовлетворить исковые требования в заявленном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судом сделан не соответствующий условиям договора аренды вывод об обязанности арендодателя предоставить арендатору льготу по арендной плате за произведенный ремонт объекта аренды.

Со ссылкой на ст. 616 ГК РФ и договор аренды указывает на обязанность арендатора произвести капитальный ремонт за свой счет и отсутствие согласования о возмещении арендатору его затрат на ремонт путем предоставления льготы по арендной плате.

Считает, что в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ право на возмещение стоимости проведенного ремонта у арендатора возникнет только после прекращения действия договора.

Указывает на то, что возмещение арендатору стоимости произведенных им улучшений имущества возможно в случае, если эти улучшения произведены за счет арендатора и с согласия арендодателя. В связи с этим считает, что ответчик должен был согласовать с истцом акт работ и смету затрат.

Помимо изложенного, считает неучтенным судом факт износа произведенных улучшений самим арендатором.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте слушания жалобы, своих представителей для участия в заседании кассационной инстанции не направили.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив законность принятых по делу решения и постановления, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 18.02.1999 между Дальневосточным государственным техническим университетом (арендодатель) и ООО "АЛС-ЭМ" (арендатор) заключен договор аренды здания по адресу: г. Владивосток, ул. Аксаковская, 12 общей площадью 576 кв.м и прилегающего к нему земельного участка общей площадью 456 кв.м. Срок действия договора установлен с 01.03.1999 по 01.03.2019.

Согласно акта текущего состояния и передачи в аренду здания по адресу: ул. Аксаковская, 12 от 18.02.1999, указанное здание находилось в аварийном состоянии и требовало капитального ремонта.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы и возможность ее корректировки не чаще 1 одного раза в год с учетом официального коэффициента инфляции.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено право арендатора на возмещение понесенных им затрат на капитальный, текущий ремонт, реконструкцию здания и арендных помещений в случае досрочного расторжения договора арендодателя.

При толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ суд при новом рассмотрении спора, исходя из сопоставления этих условий, выяснил действительную волю сторон с учетом цели договора.

Так, поскольку здание находилось в непригодном для использования состоянии, арендодатель передал его в аренду на длительный срок (10 лет) на условии получения пониженной арендной платы за весь период аренды в счет принятого на себя арендатором обязательства по приведению помещений в рабочее состояние согласно перечню работ, указанных в акте от 18.02.1999 (л.д. 10 т. 1).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, поскольку договором аренды и актом от 18.02.1999 сторонами согласована необходимость проведения ремонтных работ, законодательство не содержит запрета на зачет стоимости произведенных арендатором ремонтных работ в счет арендной платы в период действия договора аренды, поэтому доводы заявителя жалобы в этой части не могут быть приняты во внимание.

Вместе с тем, согласовывая объем необходимых к проведению работ, стороны договора аренды не предусмотрели, какие улучшения и на какую стоимость должны быть зачтены в счет арендной платы.

Поэтому данное обстоятельство, не урегулированное договором аренды, подлежит разрешению в соответствии с нормами материального права.

Так в силу ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

В связи с этим постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.02.2003 содержит указание суду первой инстанции оценить при новом рассмотрении спора стоимость произведенных ООО "АЛС-ЭМ" работ по капитальному ремонту здания.

Решением от 07.06.2004 и постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2004 определена стоимость выполненных ответчиком ремонтных работ арендуемого им здания в сумме 417697,90 руб. без исследования и оценки к какому виду ремонта и по каким основаниям либо признакам эти работы отнесены к капитальному, необходимому для здания.

В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, как отделимые так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Поэтому при новом рассмотрении спора суду, помимо вышеизложенного, необходимо установить сумму амортизационных отчислений от стоимости капитального ремонта, произведенного ООО "АЛС-ЭМ" по договору аренды, и при определении, в какой части сумма затрат ответчика по капитальному ремонту погашена арендной платой, учесть данную сумму как принадлежащую арендодателю.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 07.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2004 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3573/02 2-145 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в первую инстанцию.