Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2005 г. N Ф03-А51/04-1/4328 Суд прекратил производство в части расторжения договора аренды нежилого помещения с правом выкупа ввиду принятия отказа от иска в этой части, отказал в выселении арендатора из занимаемого помещения, т.к. арендодатель не представил надлежащих доказательств о причинении ему убытков (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 3 февраля 2005 г. N Ф03-А51/04-1/4328
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Жихарев В.В. - юрисконсульт по доверенности N 1-д от 01.01.2005, от ответчика: Демин А.Г. - юрисконсульт по доверенности N 12/12-ю от 01.01.2005, Тур Т.Ю. - адвокат по доверенности N 14/6-ю от 01.06.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ЭВР" на решение от 16.06.2004, постановление от 02.09.2004 по делу N А51-17077/03 15-20 Арбитражного суда Приморского края, по иску Конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ЭВР" к Обществу с ограниченной ответственностью "Аскот" о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Резолютивная часть постановления от 01.02.2005. Полный текст постановления изготовлен 03.02.2005.

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "ЭВР" обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аскот" о расторжении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.1998, заключенного на срок 25 лет и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, Находкинский проспект, 69 (в настоящее время: ул. Портовая, 252, лит. V) на основании ст.ст. 77, 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дающих право отказа от неисполненного договора, дальнейшее исполнение которого влечет убытки для истца из-за установления в нем заниженной арендной платы на аналогичное имущество.

Решением суда от 16.06.2004 истцу в иске отказано. При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды по требованию арендодателя нет, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения арендатором условий договора. Кроме того, истец не представил надлежащих доказательств о наличии оснований к расторжению договора, предусмотренных п. 2 ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", о причинении арендодателю убытков при его дальнейшем исполнении.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.09.2004 решение суда от 16.06.2004 изменено, судом принят отказ истца от иска в части расторжения договора ввиду отказа им от договора, как полагает истец, в одностороннем порядке в соответствии с п. 4 ст. 101 и ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и производство по делу в этой части требований прекращено. В остальной части решение оставлено без изменений.

Апелляционная инстанция суда пришла к выводу о том, что конкурсным управляющим ООО "ЭВР" пропущен 3-х месячный срок, установленный ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 6-ФЗ от 08.01.1998 для заявления конкурсным управляющим отказа от исполнения такого договора со дня введения конкурсного управления, поскольку конкурсное производство введено решением суда 12.02.2003, а отказ от договора заявлен конкурсным управляющим 21.10.2003. А предусмотренным п. 4 ст. 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" правом досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным главой 29 ГК РФ истец не воспользовался, отказавшись от иска в этой части.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Конкурсного управляющего ООО "ЭВР", в которой заявитель полагает отменить решение от 16.06.2004, постановление от 02.09.2004, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Заявитель указывает на то, что суд первой инстанции, в нарушение п. 4 ст. 170 АПК РФ, не обосновал принятое решение от 16.06.2004 и пришел к ошибочному выводу о возможности продажи по рыночной цене сданного в аренду помещения по заниженной ставке арендной платы. Кроме того, ссылается на то, что не пропустил трехмесячный срок на отказ конкурсным управляющим от исполнения договора должника, установленный ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ, поскольку до 08.10.2003 помещение принадлежало не ООО "ЭВР", а Гладкой В.Ф. по договору от 20.08.1999 об отступном, заключенному между ними. И только 08.10.2003 определением кассационной инстанции Приморского краевого суда, оставившим в силе решение Находкинского городского суда от 11.07.2003 об отказе ей в признании права собственности ввиду признания договора об отступном не заключенным, это имущество стало вновь принадлежать ООО "ЭВР" с включением его в конкурсную массу и потому с этого момента следует исчислять 3-х месячный срок.

В заседании суда от 25.01.2005 объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 01.02.2005 до 14-00.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные в заседании суда кассационной инстанции представителем истца, выслушав возражения ответчика, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.04.1998 между ТОО "ЭВР" (Арендодатель) и ООО "Аскот" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, общей площадью 158,3 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, Находкинский проспект, 69, (Постановлением мэра г. Находки N 1630 от 19.08.2003, зданию присвоен почтовый адрес: Приморский край, г. Находка, ул. Портовая, 252, литер V), принадлежащего арендатору на праве собственности, сроком на 25 лет.

Пунктом 5.1 договора от 01.04.1998 установлен размер арендной платы в сумме 5000 руб. в год.

В соответствии с разделом 6 данного договора арендованное помещение переходит в собственность Арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена по соглашению сторон устанавливается в сумме 170000 руб. и не может быть изменена до истечения срока договора.

По акту приема-передачи от 01.04.1998 Арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение на условиях предусмотренных договором аренды нежилого помещения с правом выкупа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.02.2003 N А51-13278/02 15-275/42б ООО "ЭВР" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев до 12.08.2003, продленное определением суда от 25.09.2003 N А51-13278/02 15-275/42б до 12.02.2004.

21.10.2003 конкурсным управляющим ООО "ЭВР" в адрес ООО "Аскот" направлено уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.1998 на основании ст.ст. 101, 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по причине того, что дальнейшее исполнение его влечет для ООО "ЭВР" значительные убытки по сравнению с аналогичными договорами, поскольку ставка арендной платы на аналогичные офисные помещения составляет за 1 кв.м. 94 руб. 50 коп., следовательно арендная плата должна составлять 180192 руб. 60 коп., то есть она занижена в 36 раз.

В ответе директора ООО "Аскот", адресованному истцу за исх. N 12/2/24-ю от 24.10.2003, сообщается о несогласии и незаконности отказа от исполнения договора аренды от 01.04.1998.

Согласно статье 101 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ конкурсный управляющий имеет право заявить отказ от исполнения договоров должника в порядке установленном ст. 77 данного закона.

Статья 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", предусматривает право отказа внешним управляющим от исполнения неисполненных сторонами договоров должника при условии, если его исполнение влечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами и устанавливает трехмесячный срок для такого отказа с момента введения внешнего (конкурсного) управления.

Такое право и при тех же условиях конкурсному управляющему предоставлено также статьями 102, 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Как правильно установлено апелляционной инстанцией суда, данный срок конкурсным управляющим пропущен, поскольку ООО "ЭВР", признанное решением суда несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства 12.02.2003, обратилось с соответствующим уведомлением к арендатору 21.10.2003, то есть по истечении установленного трехмесячного срока, который является пресекательным.

Довод заявителя жалобы о том, что трехмесячный срок необходимо считать с момента вступления в законную силу решения Находкинского городского суда Приморского края от 11.07.2003, оставленного без изменения судом кассационной инстанции от 08.10.2003, об отказе Гладкой В.Ф. в иске к ООО "ЭВР" о признании права собственности на указанное нежилое помещение в виду признания судом договора об отступном от 20.08.1999 незаключенным, которым это нежилое помещение передано Гладкой В.Ф., не может быть признан обоснованным, поскольку ООО "ЭВР" являлся стороной такого договора и не признавал его, что следует из решения суда. Кроме того, переход права собственности на помещения к Гладкой В.Ф. не был зарегистрирован в Госреестре, поэтому собственником помещения оставался ООО "ЭВР".

Кроме того, закон прямо определяет начало течения срока - с момента введения процедуры банкротства - конкурсного управления. Следовательно, за пределами указанного срока конкурсный управляющий не мог воспользоваться правом одностороннего отказа от договора. А требований расторжения договора по иным основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса, истец не заявлял.

Поскольку ответчик занимает помещение на основании действующего договора аренды, заключенного сроком на 25 лет, то оснований к его выселению нет.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 02.09.2004 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-17077/03 15-20 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ЭВР" в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 500 рублей по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.