Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 февраля 2005 г. N Ф03-А51/04-1/4630 Поскольку выводы суда в обжалуемых судебных актах о ничтожности договора субаренды нежилого помещения и выселении субарендатора с занимаемых площадей как применение последствий ничтожной сделки противоречат имеющимся в деле доказательствам, принятые судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 28 февраля 2005 г. N Ф03-А51/04-1/4630
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: адвокат по доверенности б/н от 01.11.2004 - Юрченко Л.А., от ответчика: исполнительный директор по доверенности б/н от 10.02.2005 - Мельник С.В., юрисконсульт б/н от 28.08.2004 - Гибадуллин Р.М., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" на решение от 06.07.2004, постановление от 30.11.2004 по делу N А51-16667/03 23-416/20 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "АЛС-ЭМ" к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная индустрия" о признании договора субаренды недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки - выселении из занимаемого помещения.

Резолютивная часть постановления объявлена 21.02.2005. Полный текст постановления изготовлен 28.02.2005.

Общество с ограниченной ответственностью "АЛС-ЭМ" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная индустрия" о признании договора субаренды нежилого помещения от 01.03.2001, заключенного между ответчиками, недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки в виде выселения ООО "СтройЭкспо" из занимаемых помещений третьего этажа здания лит. 22, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Снеговая, 12, считая что договор субаренды, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 615 ГК РФ, так как права и обязанности, переданные арендатором субарендатору не соответствуют правам и обязанностям, имеющимся у арендатора по договору аренды с арендодателем.

Решением суда от 06.07.2004, оставленными без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.11.2004, исковые требования удовлетворены на основании ст.ст. 168, 615 ГК РФ, производство по делу в части исковых требований к ООО "Дальневосточная индустрия" прекращено в связи с ликвидацией предприятия.

Удовлетворяя требования истца, суд признал сделку по договору субаренды от 01.03.2001, заключенному между ответчиками, ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как несоответствующей требованиям ст. 615 ГК РФ о праве сдачи арендатором имущества в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору субаренды.

При этом, суд пришел к выводу о том, что арендатор передал субарендатору права и обязанности, которые ему не принадлежали по договору аренды, в том числе право пользования не принадлежащим ни ему, ни арендодателю межэтажным помещением площадью 55,3 кв.м; право размещения в помещениях торгового зала, складских и служебных помещений магазина, а также непредусмотренные договором аренды обязательства по передаче электроэнергии, теплоэнергии и водоснабжения, получаемых от поставщиков коммунальных услуг, отдельной городской телефонной линии, двух линий внутренней АТС и право размещения на здании наружной рекламы.

Обжалуя решение и постановление суда, ООО "СтройЭкспо" в своей кассационной жалобе просит их отменить, считая их необоснованными и противоречащими закону, поскольку выводы суда о том, что арендодатель вынужден нести обязательства, которые он не принимал на себя перед арендатором, не соответствуют действительности, так как не подтверждены материалами дела; судом неправильно применены статьи 168, 615 ГК РФ.

В заседании суда от 15.02.2005 объявлялся перерыв до 21.02.2005 до 14 час. 00 мин.

Судебная коллегия кассационной инстанции, заслушав в заседании суда представителей сторон, проверив материалы дела, находит обжалуемые судебные акты недостаточно обоснованными, не соответствующими обстоятельствам дела и ст. 615, 618 ГК РФ, а потому подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение для доисследования и оценки всех, имеющих значение для правильного разрешения спора, обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ООО "Производственно-строительная компания Подземстрой" (Арендодатель, собственник) и ООО "Дальневосточная индустрия" (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 04.01.2000, согласно которому Арендодатель передал в пользование Арендатору трехэтажное панельное здание (литер 22), общей площадью 867,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Снеговая, 12, на срок до 01.10.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2000), предусматривающему обязательство арендатора использования помещения по назначению (п. 2.2).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право Арендатора на сдачу арендуемых помещений другим лицам в субаренду без уведомления Арендодателя.

01.03.2001 между Арендатором - ООО "Дальневосточная индустрия" и ООО "СтройЭкспо" (Субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений общей площадью 347,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Снеговая, 12 (литер 22), для размещения торгового зала, складских и служебных помещений магазина Субарендатора, сроком действия до 01.10.2005. Согласно акту приема-передачи и плану передаваемых в субаренду нежилых помещений Субарендатору были переданы помещения на 3-м этаже площадью 294 кв.м и межэтажное помещение площадью 55,3 кв.м в здании (лит. 22).

Договоры аренды и субаренды с последующими дополнениями прошли государственную регистрацию.

05.08.2003 между ООО "ПСК Подземстрой" и ООО "АЛС-ЭМ" заключен договор купли-продажи трехэтажного здания (лит. 22) общей площадью 867,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Снеговая, 12, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 13.08.2003 серии 25-АА N 329980.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вывод суда о том, что по договору аренды от 04.01.2000 в составе помещений площадью 867,7 кв.м. арендатору ООО "Дальневосточная индустрия" не могло быть передано межэтажное помещение площадью 55,3 кв. м, а потому последнее не могло быть предметом субаренды, недостаточно обоснован, поскольку опровергается выпиской из Госреестра о зарегистрированном праве собственности на указанное помещение за ООО "ПСК Подземстрой" (арендодатель) где указано об обременении права арендой и субарендой площадей 349, 3 кв.м., в составе которой спорное помещение площадью 55,3 кв.м.

Данные обстоятельства не достаточно исследованы и оценены судом.

Кроме того, даже при установлении судом отсутствия прав у ООО "ПСК Подземстрой" на сдачу спорного помещения в аренду в нарушение ст. 608 ГК РФ и по этой причине невозможности, сдачи ее арендатором ООО "Дальневосточная индустрия" в субаренду ООО "СтройЭкспо", в соответствии со ст. 180 ГК РФ сделка субаренды может быть признана недействительной только в этой части.

Не может быть признано ничтожным и условие договора субаренды (п. 1.3) о назначении сдаваемых в пользование субарендатора помещений под магазин, поскольку подписав совместно с арендатором и субарендатором дополнительное соглашение от 07.05.2001 к этому договору, собственник (арендодатель) фактически одобрил его.

Кроме того, п. 3 ст. 615 ГК РФ предусматривает иные последствия использования не по назначению арендуемого имущества - право арендодателя потребовать расторжения договора.

Ссылка суда на несоответствие заключенной сделки по субаренде ст. 615 ГК РФ неправомерна, поскольку согласно условий договора субаренды от 01.03.2001 состоялась передача арендатором помещений с согласия арендодателя в поднайм, а не передача прав и обязанностей арендатора на эти помещения другому лицу (перенайм).

При этом, принятие на себя ООО "Дальневосточная индустрия" дополнительных обязательств по договору субаренды (п. 2.1), но не касающихся непосредственно предмета договора, не создают для арендодателя (собственника) по договору аренды таких обязательств, поэтому вывод суда о ничтожности договора субаренды по этим основаниям не соответствует ст. 615 ГК РФ, которая, кроме того, не содержит таких последствий.

Как установлено из материалов дела предприятие ООО "Дальневосточная индустрия" 05.12.2003 ликвидировано по решению суда.

Оценка судом договора субаренды как автоматически трансформированного в договор аренды на основании п. 5.4. дополнительного соглашения от 01.09.2000 к договору аренды от 04.01.2000 о приеме на себя арендодателем обязательств перед субарендатором в случае досрочного прекращения договора субаренды неправомерна, поскольку в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ данное соглашение не создает обязательств для третьих лиц, то есть для ООО "Строй-Экспо", которое не было и не могло быть его участником, поскольку договор субаренды заключен позже, а также п. 1 ст. 618 ГК РФ так как договор аренды с субарендатором арендодателем на оставшийся срок субаренды не заключался. Судом не исследованы и не оценены имеющиеся в деле дополнения от 27.12.2001, от 26.10.2001, от 01.03.2002 к договорам аренды от 04.12.2000 и субаренды от 01.03.2001 о замене арендатора ООО "Дальневосточная индустрия" на предпринимателя Рутенко, из которых следует что субаренда не прекращена.

В то же время, исследование и оценка данных обстоятельств не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Поскольку выводы суда, содержащиеся в обжалуемых судебных актах о недействительности (ничтожности) сделки по договору субаренды от 01.03.2000 и выселении субарендатора с занимаемых площадей как применение последствий ничтожной сделки не достаточно обосновано, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам, а также указанным выше нормам материального права, принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 06.07.2004 и постановление от 30.11.2004 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-16667/03 23-416/20 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.