Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 сентября 2004 г. N Ф03-А73/04-1/2425 "Если договором купли-продажи недвижимого имущества, а также законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи с возвращением полученного сторонами по договору при фактической передаче имущества покупателю, зарегистрировавшему право собственности, то основания для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ с возвращением приобретенного имущества отсутствуют. В такой ситуации согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ истец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Кулаков А.А. - юрист по доверенности б/н от 15.04.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Строительное управление N 252" Морозова В.Ф. на решение от 25.02.2004, постановление от 14.05.2004 по делу N А73-11690/2003-26 (АИ-1/394) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Строительное управление N 252" Морозова В.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс", 3-е лицо: Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края о расторжении договора купли-продажи.

Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2004. Полный текст постановления изготовлен 28.09.2004.

Закрытое акционерное общество "Строительное управление N 252" (далее - ЗАО "СУ N 252") в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" о расторжении договора купли-продажи имущества от 29.09.2001 N 8, возврате приобретенного ответчиком по договору имущества и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на административное нежилое здание по ул. Димитрова, 5 в г. Комсомольске-на-Амуре, общей площадью 1164,80 кв.м. Иск обоснован тем, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате стоимости указанного здания, приобретенного ответчиком по договору от 29.09.2001. Нарушение ответчиком условий договора является существенным и влечет его расторжение на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ с возвращением приобретенного имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края (далее - Учреждение юстиции).

Решением от 25.02.2004 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что ответчиком исполнены обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества, приобретенного по договору от 29.09.2001, в связи с чем оснований для его расторжения не имеется.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.05.2004 решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что неоплата товара в срок не является существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку истец в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ не утратил право требования от ответчика оплаты приобретенного имущества, а также процентов. Кроме того, судом апелляционной инстанции сделан вывод об отсутствии оснований для истребования имущества у ответчика, так как он является его законным владельцем.

В кассационной жалобе ЗАО "СУ N 252" предлагается принятые по делу судебные акты отменить. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о неприменении судом норм материального права, подлежащих применению, а именно: п. 4 ст. 486, п.п. 1 и 2 ст. 487, ст. 545, 549, п. 1 ст. 556 ГК РФ, которыми предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением сторонам полученного по нему. Считает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы предмета иска и применил п. 3 ст. 486 ГК РФ, не подлежащий применению, исходя из условий договора от 29.09.2001. Полагает, что суд необоснованно уклонился от оценки регистрационной записи о переходе собственности на недвижимое имущество к истцу, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок, с ним, поскольку указанная запись произведена регистрирующим органом при отсутствии необходимых документов.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, в полном объеме и указал, что фактически недвижимое имущество реализовано ответчику по цене ниже его действительной стоимости и в настоящее время находится во владении ответчика.

Представители иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационной инстанции не явились.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 29.09.2001 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Димитрова, 5.

В соответствии с п. 2.1 договора указанное недвижимое имущество продается по соглашению сторон за 512000 рублей на основании заключения эксперта-оценщика.

Согласно п. 2.2 договора покупатель обязуется перечислить на счет продавца 512000 рублей в течении 365 дней с момента подписания договора.

Дополнительным соглашением к договору стороны установили возможность оплаты за приобретенное недвижимое имущество путем передачи продавцу металле-изделии на сумму 512000 руб.

14.11.2002 Учреждением юстиции зарегистрирован переход права собственности на спорное нежилое здание к ответчику на основании договора от 29.09.2001 N 8.

Истец, считая, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате приобретенного по договору от 29.09.2001 недвижимого имущества, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основания, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Судебными инстанциями установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 29.09.2001 фактически передано ответчику и находится в его владении. Кроме того, судом установлено, что в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на спорное недвижимое имущество к ООО "Энергоресурс" зарегистрирован Учреждением юстиции. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности от 14.11.2002, выданным ответчику.

Поскольку договором от 29.09.2001 N 8, а также законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи с возвращением полученного сторонами по договору при фактической передаче имущества покупателю, зарегистрировавшему право собственности, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что при указанных обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных истцом требований, в том числе о возврате недвижимого имущества отсутствуют в силу п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, согласно которому истец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса.

Доводы заявителя жалобы о необходимости применения судом в данном случае п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право продавца на отказ от исполнения договора несостоятельны, поскольку указанная норма права устанавливает последствия отказа покупателя от приема и оплаты товара. Однако судом не установлен и не подтверждается материалами дела факт отказа покупателя от принятия спорного недвижимого имущества, находящегося в его фактическим владении.

Несостоятельны и доводы заявителя жалобы о неприменении судом норм материального права, устанавливающих возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами, а именно - ст. 328, п.п. 1, 2 ст. 487, ст. 545, 549 ГК РФ, поскольку указанные нормы права таких условий не содержат.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, не соответствуют материалам дела.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 25.02.2004, постановление от 14.05.2004 по делу N А73-11690/2003-26 (АИ-1/394) Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.