Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 октября 2004 г. N Ф03-А59/04-1/2901 Суд взыскал с арендатора задолженность по арендной плате муниципального нежилого помещения в размере обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности, а также проценты на сумму неосновательного обогащения, т.к. ответчик фактически пользовался помещением по незаключенному договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 11 октября 2004 г. N Ф03-А59/04-1/2901
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Хан Сун Бом - председатель, паспорт 60 N 3148635 от 08.10.2002, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Городского оптово-торгового потребительского общества "Гороптторг" на решение от 05.05.2004, постановление от 13.07.2004 по делу N А59-1251/03-С/6 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска к Городскому оптово-торговому потребительскому обществу "Гороптторг" о взыскании 536239 руб. 52 коп.

Резолютивная часть постановления от 04.10.2004. Полный текст постановления изготовлен 11.10.2004.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании с городского оптово-торгового потребительского общества "Гороптторг" 536239 рублей 52 копеек, составляющих: 503849 рублей 44 копейки - неосновательное обогащение за период пользования ответчиком муниципальным недвижимым имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды и 32390 рублей 08 копеек процентов на сумму неосновательного обогащения на основании статей 1105, 1107 ГК РФ и обязании освобождения помещения на основании статей 302, 1102 ГК РФ.

До вынесения судом решения по делу, истец увеличил размер требований до 694195 рублей 27 копеек и отказался от требования освобождения ответчиком помещения в связи с регистрацией договора аренды.

Решением суда от 17.07.2003, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.10.2003, требования истца удовлетворены в заявленной сумме по ставкам арендной платы, установленным решениями Южно-Сахалинского городского собрания от 27.06.2001 N 60/7-01-2, от 07.06.2002 за N 248/24-02-2 "Об утверждении базовой ставки расчета годовой арендной платы за пользование имуществом муниципального образования г. Южно-Сахалинска", а также взысканы проценты на сумму неосновательного обогащения в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ. В части отказа истца от иска производство по делу прекращено.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.01.2004 решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Сахалинской области.

До принятия судом решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 673972 руб. 81 коп. за фактическое пользование недвижимым имуществом за период с августа 2002 года по июнь 2003 года и 56222 руб. 46 коп. - проценты на сумму неосновательного обогащения.

При новом рассмотрении дела решением от 05.05.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.07.2004, исковые требования удовлетворены, с Городского оптово-торгового потребительского общества "Гороптторг" в пользу истца взыскано 673972 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и проценты в сумме 56222 руб. 46 коп. В части требований по освобождению помещения производство по делу прекращено в связи с отказам истца от иска в этой части требований.

Городское оптово-торговое потребительское общество "Гороптторг" в своей кассационной жалобе просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в виду отсутствия задолженности по арендной плате, рассчитанной по согласованной в дополнении к договору ставке, без учета ее одностороннего изменения истцом и зачтенной с согласия арендодателя в счет произведенного арендатором капитального ремонта помещения.

При этом, заявитель ссылается на то, что суд, в подтверждение сложившихся арендных ставок в спорный период на аналогичное имущество, взял за основу представленные истцом договоры аренды с ЗАО "Сегор" N 4/34 от 01.08.1998, ООО "Салмо" N 9/06 от 26.06.2001, а также дополнения к ним об увеличении размера арендной платы, однако доказательств, подтверждающих государственную регистрацию этих дополнений, а также их фактического исполнения, истцом представлено не было.

Кроме того, суд не учел применения истцом, за этот же период аренды, более низких ставок арендной платы на аналогичное помещение по договору аренды с ООО "Международная Академия наук о природе и обществе".

В заседании суда от 28.09.2004 объявлялся перерыв до 04.10.2004 до 14 часов в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные заявителем в заседании суда, проверив материалы дела, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.12.1998 между КУМИ г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и потребительским обществом "Гороптторг" (арендатор) подписан договор аренды N 9/09 встроенно-пристроенного в жилой дом помещения площадью 336,4 кв.м в г. Южно-Сахалинске по ул. Комсомольская, 257-а назначением под магазин и кафе сроком действия с 01.01.1999 по 31.12.2003.

Согласно акту приема-передачи от 10.12.1998 к договору помещение передано арендодателем арендатору.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы на момент его заключения составлял 1269 рублей 74 копейки в месяц.

Соглашением к договору N 9/09 от 18.10.2000 площадь сданного в аренду помещения изменена и составила 437,7 кв.м в связи с реконструкцией ответчиком помещения, размер арендной платы определен 7099 рублей 69 копеек в месяц.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска N 448 от 13.03.2001 принято решение о зачете ПО "Гороптторг" арендных платежей в счет финансирования по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности на сумму 646669 рублей. Во исполнение этого решения подписано соглашение N 28 от 21.03.2001 между Финансовым управлением Администрации г. Южно-Сахалинска, КУМИ г. Южно-Сахалинска и ПО "Гороптторг".

Соглашением от 15.03.2001 к договору N 9/09 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2008, дополнив его обязанностью арендатора зарегистрировать договор.

Как правильно установлено судом, поскольку договор аренды нежилого помещения заключен сроком свыше одного года, то в силу части 2 статьи 609 ГК РФ он подлежал государственной регистрации и согласно части 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что госрегистрация договора аренды нежилого помещения осуществлена только 23.06.2003.

Поскольку договор аренды до момента его регистрации в силу вышеназванного Закона не считался заключенным, а ответчик пользовался помещением, то истец вправе требовать оплаты в размере обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности, на основании ст. 1102, 1105 ГК РФ. При этом цена за пользование имуществом определяется в порядке п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Истец производил зачет произведенных затрат ответчика на капитальный ремонт помещения в счет причитающихся за период с августа 2002 года по июнь 2003 года арендных платежей за пользование муниципальным помещением исходя из ставок арендной платы с учетом их повышения, рассчитанных по методике с учетом изменяющейся базовой ставки, утверждаемой решениями Южно-Сахалинского городского собрания, насчитав ответчику предъявленную ко взысканию задолженность, взысканную судом.

Вывод суда о том, что применяемые истцом при расчете долга ставки арендной платы на спорное помещение являются сопоставимыми для данной местности на аналогичное имущество, обоснован, поскольку истцом представлены доказательства для такого сопоставления, в том числе договоры на аренду аналогичного имущества с ЗАО "Сегор", ООО "Салма", расчеты арендной платы к ним, утвержденная методика для расчета размера арендной платы, где базовая ставка утверждена решениями органа представительной власти муниципального образования.

Доводы истца о том, что предусмотренная дополнительными соглашениями к указанным договорам аренды ставка арендной платы не является сопоставимой в виду отсутствия государственной регистрации изменений договора аренды не могут быть приняты, поскольку отсутствие их государственной регистрации не влечет последствий их неприменения сторонами сделки.

Расходы по госпошлине по кассационной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика и в связи с их недоплатой в сумме 3474 руб. 98 коп. подлежат довзысканию с него в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 05.05.2004, постановление от 13.07.2004 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-1251/03-С6 оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Взыскать с Городского оптово-торгового потребительского общества "Гороптторг" государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3474 руб. 98 коп. в доход федерального бюджета.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.