Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 декабря 2004 г. N Ф03-А51/04-1/3600 "Размер расходов на содержание общего имущества муниципального жилищного фонда зависит от тарифов (ставок) либо порядка оплаты эксплуатационных расходов по его содержанию, утвержденных органами местного самоуправления в спорный период. Если ответчик пользуется имуществом на праве аренды, необходимо выяснять его обязанности по возмещению эксплуатационных расходов на содержание общего имущества жилого дома" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Воротилова О.А. - старший юрисконсульт по доверенности б/н от 01.12.2004, от ответчика: Халяпова Р.Г. - адвокат по доверенности б/н от 16.07.2004, Лысова Н.Н. - предприниматель, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лысовой Н.Н. на решение от 01.06.2004, постановление от 11.08.2004 по делу N А51-2020/04 22-69 Арбитражного суда Приморского края, по иску муниципального унитарного предприятия "Спасское муниципальное ремонтно-эксплуатационное управление" к индивидуальному предпринимателю Лысовой Н.Н. о взыскании 29325 руб. 31 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 10.12.2004. Полный текст постановления изготовлен 17.12.2004.

Муниципальное унитарное предприятие "Спасское муниципальное ремонтно-эксплуатационное управление" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Лысовой Н.Н. о взыскании 29325 руб. 31 коп. задолженности по возмещению эксплуатационных расходов на содержание общего имущества жилого дома, расположенного в г. Спасске-Дальнем по ул. Красногвардейской, 106, а также о понуждении заключить договор на возмещение расходов по содержанию общего имущества жилищного фонда.

Иск обоснован тем, что ответчик, занимая нежилое помещение, расположенное в указанном жилом доме, обязан нести совместно с истцом эксплуатационные расходы по его содержанию. Сложившаяся за период с 2001 по 2003 годы задолженность по возмещению эксплуатационных расходов в сумме 29325 руб. 31 коп. подлежит взысканию с ответчика на основании ст.ст. 249, 309 ГК РФ, ст. 8 ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 17 ФЗ "О товариществах собственников жилья".

До принятия судом решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, отказался от исковых требований в части понуждения ответчика заключить договор на возмещение расходов по содержанию общего имущества жилищного фонда. Отказ от иска в указанной части принят судом.

Решением от 01.06.2004 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 29325 руб. 31 коп. задолженности по возмещению эксплуатационных расходов на содержание жилого дома. В части исковых требований о понуждении ответчика заключить договор производство по делу прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.08.2004 решение оставлено без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что поскольку ответчик фактически пользовался услугами истца по содержанию жилого дома, он обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Лысова Н.Н. просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о том, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о фактических затратах истца по содержанию общего имущества жилищного фонда, а также об утверждении органами местного самоуправления тарифов (ставок) на его содержание.

В отзыве на кассационную жалобу истец выразил несогласие с доводами жалобы и просил в ее удовлетворении отказать. Полагает, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества, исходя из фактических затрат истца на его содержание.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 07.12.2004 до 10.12.2004 до 11 часов 00 минут.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец на основании договора от 20.06.2000 N 42, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Спасска-Дальнего, осуществляет содержание и обслуживание жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности города, в том числе дома N 106, расположенного по ул. Красногвардейской, в состав которого входят нежилые помещения площадью 256 кв.м, используемые ответчиком на праве аренды.

Истец 15.12.2003 обратился к ответчику с предложением о заключении договора на возмещение расходов по содержанию общего имущества жилищного фонда и требованием об оплате услуг по его содержанию за период с 2001 по 2003 годы в сумме 29325 руб. 31 коп.

Неоплата ответчиком указанных расходов, а также уклонение от заключения договора, послужили основанием для обращения Предприятия в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Предприятия, судебные инстанции со ссылкой на ст.ст. 244, 249 ГК РФ сделали вывод о том, что индивидуальный предприниматель Лысова Н.Н., являясь арендатором нежилых помещений и совладельцем общего имущества дома, обязана нести расходы по его содержанию.

Между тем указанными нормами права регулируются взаимоотношения участников долевой собственности по содержанию общего имущества. Из материалов дела усматривается, что ответчик пользуется нежилыми помещениями в доме 106 по ул. Красногвардейской в г. Спасске-Дальнем на основании договора аренды нежилых помещений от 03.12.2002.

Суд не исследовал и не дал оценку условиям указанного договора аренды, не установил период пользования ответчиком нежилыми помещениями, поэтому вывод суда об обязанности ответчика в спорный период нести расходы по содержанию общего имущества дома являются недостаточно обоснованными.

Принимая решение о взыскании с ответчика 29325 руб. 31 коп. задолженности по возмещению эксплуатационных расходов по содержанию дома, суд сделал вывод о фактическим пользовании ответчиком услугами обязанной стороны. Однако, в материалах дела отсутствуют и не представлены истцом доказательства, подтверждающие факт оказания им услуг по эксплуатации и содержанию мест общего пользования жилого дома, техническому обслуживанию внутридомовых инженерных коммуникаций.

Кроме того, считая, что между сторонами существуют договорные отношения в силу п. 3 ст. 438 ГК РФ, суд не указал оснований, по которым он пришел к выводу об обязанности для истца заключения договора на возмещение расходов по содержанию общего имущества жилищного фонда.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к предмету ведения органов местного самоуправления относится содержание и использование муниципального жилищного фонда. Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом домов, производится по ставкам или по условиям, установленным для обслуживания и ремонта домов государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 147 ЖК РСФСР).

Принимая расчеты затрат истца по эксплуатации жилых и нежилых помещений в качестве доказательства его фактических затрат, суд сослался на утверждение указанных расчетов органами местного самоуправления. Однако, из материалов дела усматривается, что указанные расчеты согласованы с заместителем главы муниципального образования г. Спасска-Дальнего.

Суд не установил, утверждались ли в спорный период органами местного самоуправления тарифы на жилищно-коммунальные услуги, в том числе и по техническому - обслуживанию и содержанию домов муниципального жилищного фонда, либо методика расчетов по определению суммы долевого участия собственников и арендаторов нежилых помещений в общедомовых расходах.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие фактические затраты истца по эксплуатации и содержанию общего имущества в спорный период.

Следовательно, выводы судебных инстанцией о наличии оснований для взыскания с ответчика 29325 руб. 31 коп. эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества дома в спорный период, сделаны судом в нарушение ст. 71 АПК РФ без полного установления обстоятельств и исследования доказательств, имеющих существенное значение для дела, что могло привести к принятию неправильного решения.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а решение от 01.06.2004 и постановление от 11.08.2004 - отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

При новом рассмотрении дела суду следует установить наличие тарифов (ставок) либо порядка оплаты эксплуатационных расходов по содержанию имущества муниципального жилищного фонда, утвержденных органами местного самоуправления в спорный период, а также в порядке ст. 66 АПК РФ рассмотреть вопрос о необходимости представления сторонами дополнительных доказательств, подтверждающих фактические затраты истца по содержанию и обслуживанию общего имущества. Кроме того, суду необходимо дать оценку, имеющемуся в деле договору аренды, и установить, возложены ли на ответчика - арендатора нежилых помещений обязанности по возмещению эксплуатационных расходов на содержание общего имущества жилого дома.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 01.06.2004, постановление от 11.08.2004 по делу N А51-2020/04 22-69 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.