Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 марта 2005 г. N Ф03-А24/04-1/4606 В признании недействительной государственной регистрации договора аренды нежилых помещений отказано, т.к. факт регистрации спорной сделки после оформления соистцами договора купли-продажи не влечет недействительность или прекращение договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 16 марта 2005 г. N Ф03-А24/04-1/4606
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: ООО "Артмейкер": Козлов С.М. - представитель по доверенности б/н от 04.01.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Артмейкер" на решение от 08.07.2004, постановление от 05.11.2004 по делу N А24-2578/03-06 Арбитражного суда Камчатской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Артмейкер", закрытого акционерного общества "Лада-Моторс" к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Камчатской области, третьи лица: индивидуальный предприниматель Гвоздев С.И., Прокурор Камчатской области о признании недействительной государственной регистрации договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2005 года. Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2005 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Артмейкер" и закрытое акционерное общество "Лада-Моторс" обратились в Арбитражный суд Камчатской области с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Камчатской области (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительной государственной регистрации договора от 01.06.2002 на аренду нежилых помещений 2-го этажа здания, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева, 65.

По заявлению от 16.03.2004 N 38-299/2004 в деле принимает участие Прокурор Камчатской области (л.д. 108, т. 1), а с 27.05.2004 как заинтересованное лицо в деле участвует предприниматель Гвоздев С.И. (арендатор л.д. 112, т. 1).

Решением суда от 08.07.2004 в иске отказано со ссылками на соблюдение Учреждением юстиции действующего порядка проведения государственной регистрации прав в отношении договора аренды, предъявленного на государственную регистрацию предпринимателем Гвоздевым С.И., на получение последним необходимых документов после обращения в суд для понуждения арендодателя к регистрации данного договора.

Постановлением от 15.11.2004 апелляционная инстанция оставила решение в силе, мотивировав свои выводы, помимо установленных судом первой инстанции фактов, тем, что факт регистрации спорной сделки после оформления соистцами договора купли-продажи не влечет недействительность или прекращение договора аренды.

Законность этих судебных актов проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со ст.ст. 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе ООО "Артмейкер".

Истец просит их отменить и удовлетворить иск, так как считает, что регистрация договора после отчуждения в его пользу необремененного правами третьего лица имущества, является незаконной в силу ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку Учреждение юстиции участвовало в качестве третьего лица при рассмотрении дела N А24-1058/03-11 (по иску Гвоздева С.И. к ЗАО "Лада-Моторс").

По мнению заявителя жалобы, Учреждению юстиции в соответствии с указанной нормой Закона необходимо было запросить собственника о его намерениях, а суду, руководствуясь судебной практикой, применить ст. 651 ГК РФ, так как договор аренды при отсутствии его государственной регистрации к моменту оформления договора купли-продажи является незаключенным.

Из кассационной жалобы следует также, что с начала апреля 2003 года Данилин А.А., как действующий директор ЗАО "Лада-Моторс", не подписывал договор аренды и не намерен был регистрировать этот договор и что оспариваемая регистрация договора лишила ООО "Артмейкер" возможности использования имущества для своих целей, а представленные предпринимателем на государственную регистрацию документы сфальсифицированы либо получены незаконным путем.

В настоящем заседании представитель заявителя кассационную жалобу поддержал в полном объеме, предъявил дополнение к кассационной жалобе, из которого следует, что из-за отсутствия акта передачи недвижимости у арендатора договор аренды не подлежал регистрации и являлся незаключенным, а договор купли-продажи с оформленным к нему актом приемо-передачи имущества - действительным и заключенным с 25.03.2003 в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ.

Из дополнения к кассационной жалобе, кроме того, следует, что с 1998 года Гвоздев С.И. заключает договоры аренды с ЗАО "Лада-Моторс", но в материалах дела они отсутствуют и судами не исследованы.

Другие стороны, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в рассмотрении кассационной жалобы не участвовали.

В отзыве на кассационную жалобу Главное управление Федеральной государственной регистрационной службы по Камчатской области, Корякскому и Чукотскому автономному округу (правопреемник Учреждения юстиции) доводы заявителя отклонены.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09.03.2005 на 15-00 часов в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

При проверке законности обжалованных судебных актов установлено, что отмене они не подлежат по следующим основаниям.

Между ЗАО "Лада-Моторс" и предпринимателем Гвоздевым С.И. (арендатор) заключен договор от 01.06.2002 на аренду сроком на 10 лет нежилых помещений 2 этажа здания станции технического обслуживания, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева, 65.

Исследовав обстоятельства, связанные с государственной регистрацией данного договора, суды первой и апелляционной инстанций установили, что он оформлен сторонами в требуемой законом письменной форме (ст. 651 ГК РФ) и содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида.

Судами установлено, кроме того, что после обращения в суд с иском о понуждении Арендодателя к государственной регистрации спорной сделки, вызванного отсутствием у Арендатора необходимых для регистрации документов, последний их получил и затем отказался от указанного заявленного иска по арбитражному делу N А24-1058/03-11 (л.д. 49-50, т. 1).

Факты передачи ЗАО "Лада-Моторс" спорных нежилых помещений Гвоздеву С.И. в аренду с 1998 года, то есть до заключения договора купли-продажи от 24.03.2004 с ООО "Артмейкер" и использование этих помещений предпринимателем под магазин "Вояж-Авто" до настоящего времени заявитель не оспаривает.

Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела копиями искового заявления ООО "Артмейкер" о расторжении договора аренды (л.д. 168, 169, т. 1), отзывом ООО "Лада-Моторс" на исковое заявление Гвоздева С.И. о понуждении к государственной регистрации, в котором это предприятие значится ответчиком (л.д. 171, т. 1), заявлением обоих соистцов об уточнении иска по настоящему делу (л.д. 193, т. 1).

Данные обстоятельства подтверждаются также перепиской, платежными документами этих же лиц и Гвоздева С.И., касающиеся расчетов по аренде и соглашением к договору аренды от 09.12.2002, подписанным арендатором с первоначальным собственником (л.д. 125-158, 163-165, т. 1).

На какие-либо доказательства фальсификации предпринимателем технической документации на спорный объект или получение ее незаконным путем помимо воли Арендодателя заявитель в кассационной жалобе не ссылался в рамках производства по делу в первой и апелляционной инстанциях суда, в связи с чем в соответствующей части его доводы признаются необоснованными.

В постановлении апелляционной инстанции имеется ссылка и на факт наличия у Арендодателя права собственности на сданное в аренду помещение.

При указанных обстоятельствах выводы судов обеих инстанций о том, что на государственную регистрацию в Учреждении юстиции Гвоздев С.И. предъявил достаточные документы, соответствующие требованиям закона и о том, что Учреждением юстиции действующий порядок регистрации договора аренды не нарушен, признаются правомерными.

Доводы ООО "Артмейкер" о том, что Учреждение юстиции обязано было уточнить у собственника его намерения относительно аренды помимо указанных оснований отклоняются и в связи с тем, что подобные полномочия у органа, регистрирующего сделки с недвижимостью законодательством не предусмотрены.

Законные основания для приостановления оспариваемой регистрации аренды не усматривается, поэтому доводы заявителя и в остальной части признаются подлежащими отклонению.

Кроме того, по жалобам ООО "Артмейкер" Учреждение юстиции неоднократно проверялось вышестоящим и правоохранительными органами на предмет соблюдения действующего порядка проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, в том числе и по спорному случаю, однако каких-либо существенных нарушений, влекущих признание недействительной оспариваемой регистрации, со стороны ответчика не установлено.

Письмом от 24.10.2003 N 13-1716 Министерство юстиции также уведомило ООО "Артмейкер" о результатах проверки и о том, что в рассматриваемом случае имелись основания только для отказа в регистрации перехода к заявителю права собственности на основании п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации" в виду отсутствия в договоре купли-продажи по состоянию на дату регистрации этого перехода сведений об обременении объекта правами Гвоздева С.И.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 08.07.2004, постановление от 05.11.2004 Арбитражного суда Камчатской области по делу N А24-2578/03-06 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.