Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 марта 2005 г. N Ф03-А59/05-1/322 Суд признал недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством нежилого здания, заключенного между АООТ и предпринимателем, т.к. АООТ, заключая с ответчиком спорный договор, не имело зарегистрированного права на спорное здание и в день заключения сделки по решению суда было ликвидировано (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 22 марта 2005 г. N Ф03-А59/05-1/322
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: И.А. Валялыцикова - заместитель директора по доверенности N 37 от 14.01.2005, от ответчика: Н.Н. Дунаева - главный бухгалтер по доверенности б/н от 11.03.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Корико и К" на постановление от 30.11.2004 по делу N А59-3236/03-С17 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску открытого акционерного общества "Корико и К" к предпринимателю Дьякову Ю.И. о признании договора недействительным.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2005 года. Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2005 года.

Открытое акционерное общество "Корико и К" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к предпринимателю Дьякову Юрию Ильичу о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством нежилого здания от 30.07.1999, заключенного между акционерным обществом открытого типа "Сахалинводстрой" и предпринимателем Дьяковым Ю.И.

Решением суда от 27.09.2004 иск удовлетворен в полном объеме. Принимая его, суд указал на отсутствие у АООТ "Сахалинводстрой" как продавца незавершенного строительством объекта недвижимости права собственности, которое в свою очередь имеется у истца, согласно представленным доказательствам.

Постановление апелляционной инстанции от 30.11.2004 решение от 27.09.2004 отменено, в иске отказано.

Свое решение вторая инстанция мотивировала тем, что истец не доказал наличие у него права собственности на спорное имущество - незавершенное строительство шлакоблочного цеха, поэтому он не являлся заинтересованным лицом и не вправе оспаривать договор купли-продажи от 30.07.1999.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке ст.ст. 274, 284 АПК РФ по заявлению ОАО "Корико и К", где ставится вопрос об отмене постановления от 30.11.2004 как незаконного и оставлении в силе решения от 27.09.2004.

По утверждению заявителя, представленные истцом документы подтверждают его право собственности на спорное имущество. Такого права зарегистрированного в установленном порядке у продавца по договору купли-продажи от 30.07.1999 не имелось, что, по мнению ОАО "Корико и К", влечет признание сделки ничтожной.

Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил по мотивам, изложенным в своем отзыве.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит жалобу обоснованной.

Согласно искового заявления, ОАО "Корико и К" просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого здания (незавершенное строительство шлакоблочного цеха) от 30.07.1999, где АООТ "Сахалинводстрой" - продавец обязался продать в собственность предпринимателю без образования юридического лица

Дьякову Юрию Ильичу, объект незавершенного строительства шлакоблочного цеха, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе, 5 стоимостью 31300 руб.

В качестве основания для признания сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ истец указал на отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на отчуждаемый объект и возникновение этого" права ранее у ТОО "Корико и К" (правопреемник ОАО "Корико и К") по договору передачи имущества от 09.02.1994 N 7, заключенного с тем же ОАО "Сахалинводстрой".

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Как следует из материалов дела, отчуждаемое по договору купли-продажи здание шлакоблочного цеха в эксплуатацию по актам приемки не вводилось и не служило предметом действующего договора, поэтому является объектом незавершенного строительства.

Согласно пункту 2 ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на незавершенный строительством объект, в случае необходимости совершения с ним сделки, должно пройти государственную регистрацию.

Таковую на момент совершения сделки с 22 февраля 1999 года в городе Южно-Сахалинске осуществляла Регистрационная палата в Сахалинской области.

Судом первой инстанции из представленных сторонами документов, в частности письма ГУП "Ростехинвентаризация" по Сахалинской области от 22.09.2003 N 1290, установлено, что АООТ "Сахалинводстрой", заключая в июле 1999 года с ответчиком договор купли-продажи, несмело зарегистрированного права на спорное здание, и в день заключения сделки по решению суда было ликвидировано.

Данные обстоятельства не опровергнуты апелляционной инстанцией и не оспариваются предпринимателем Дьяковым Ю.И.

Поскольку по договору купли-продажи от 30.07.1999 АООТ "Сахалинводстрой" продал недвижимое имущество в отсутствие у него зарегистрированного права собственности, указанная сделка совершена, как правильно признала первая инстанция, в нарушение названных выше норм закона и является ничтожной с момента ее совершения по правилам п. 1 ст. 168 ГК РФ.

Вторая инстанция, принимая свое решение об отказе в иске, ошибочно сослалась на отсутствие у ОАО "Корико и К" права собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Предметом настоящего спора являлось признание сделки недействительной (ничтожной). Вопрос о наличии у истца вещного права на спорное имущество не входило в число существенных обстоятельств, подлежащих установлению по данному делу.

С требованиями о признании сделки недействительной (ничтожной) может обратиться любое заинтересованное лицо в общем порядке в соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.04.1996 N 6/8.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Дату Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 следует читать как "01.07.1996"

Таким образом, постановление от 30.11.2004 подлежит отмене, а решение от 27.09.2004 следует оставить в силе.

Судебные расходы по кассационной жалобе возложить на предпринимателя Дьякова Ю.И. в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 30.11.2004 Арбитражного суда Сахалинской области по делу А59-3236/03-С17 отменить.

Решение от 27.09.2004 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с предпринимателя Дьякова Ю.И. в пользу ОАО "Корико и К" 1000 руб. госпошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.