Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 ноября 1997 г. N Ф03-А59/97-2/1130 При новом рассмотрении дела о признании недействительным постановления мэра о прекращении права пользования истцом земельным участком под строящимся зданием, приобретенным истцом по договору купли-продажи, и о прекращении производства в части иска о признании недействительной регистрации указанного договора, суду следует дать оценку всем обстоятельствам дела (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 26 ноября 1997 г. N Ф03-А59/97-2/1130
(извлечение)

Арбитражный суд рассмотрел кассационную жалобу Администрации г. Южно-Сахалинска на решение от 30-31.07.97 г. по делу N А59-3869/97-С/2 арбитражного суда Сахалинской области, по иску Предпринимателя без образования юридического лица Лукъянцева Николая Дмитриевича к Администрации г. Южно-Сахалинска, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Южно-Сахалинска, Коммерческому банку "Акобанк" о признании постановления Мэра недействительным, признании недействительной отмену регистрационной записи в книге регистрации договоров купли-продажи зданий и сооружений.

Судебной коллегией рассмотрено заявление Администрации г. Южно-Сахалинска о восстановлении срока на подачу кассационной жалобы.

Суд, признав причину пропуска указанного срока уважительной, восстановил заявителю срок на подачу кассационной жалобы.

Предприниматель Лукьянцев Н.Д. обратился в арбитражный суд Сахалинской области с иском к Администрации г. Южно-Сахалинска и Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Южно-Сахалинска о признании недействительными:

- п. 33 Постановления Мэра г. Южно-Сахалинска от 27.05.97 г. N 790, в соответствии с которым прекращается право пользования предпринимателя Лукьянцева Н.Д. на земельный участок под строящимся зданием по ул. Курильской, 39, ранее предоставленный в арендное пользование постановлением Мэра города от 13.11.96 г. N 1657. отмену регистрационной записи N 29 от 14.10.96 г., совершенной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в отношении договора купли-продажи незавершенного строительством здания л о ул. Курильской, 39, заключенного между предпринимателем Лукьянцевым Н.Д. и КБ "Акобанк" 30.09.96 г.

До принятия решения, судом определением от 18.07.97 г. к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца привлечен КБ "Акобанк".

Решением суда от 31.07.97 г. иск о признаний п. ЗЗ постановления Мэра г. Южно-Сахалинска от 27.05.97 г. N 790 удовлетворен.

В части иска о признании недействительной отмену регистрационной записи от 24.10.96 г. N 29 производство по делу прекращено за неподведомственностью.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Администрацией г. Южно-Сахалинска подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене судебного решения, как принятого с нарушением норм материального права.

Проверив законность решения, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене с передачей дела на новое рассмотрение, в связи с неполным выяснением обстоятельств.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 30.09.96 г. предприниматель Лукьянове Н.Д. приобрел у АК "Акобанк" незавершенное строительством здание по ул. Курильской, 39 в г. Южно-Сахалинске.

24.10.96 г. за N 29 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Южно-Сахалинска произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору от 30.09.96 г.

Постановлением Мэра г. Южно-Сахалинска N 1657 от 13.11.96 г. земельный участок под строящимся зданием предоставлен в арендное пользование Лукьянцеву Н.Д.

27.05.97 г. Постановлением Мэра г. Южно-Сахалинска N 790 прекращено право пользования предпринимателя Лукьянцева Н.Д. на земельный участок, предоставленный по постановлению N 1657 от 13.11.96 г.

Письмом от 17.05.97 г. N 87 председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству публично указал на то, что регистрационная запись N 29 от 24.10.96 г. является недействительной.

Основанием для издания оспариваемого постановления N 790 от 27.05.97 г., а также письма N 87 от 17.05.97 г. послужило определение Южно-Сахалинского городского суда от 12.09.96 г. о наложении ареста на строящееся здание по ул. Курильской, 39.

Позиция ответчиков заключается в том, что при аресте имущества, оно не может быть продано. Следовательно, сделка купли-продажи от 30.09.96 г. является ничтожной. Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее ничтожностью. Оспариваемыми актами восстановлено положение, существовавшее до совершения ничтожной сделки.

Удовлетворяя частично иск, суд дал оценку правовой природе договора от 30.09.96 г. и сделал вывод о соответствии его действующему законодательству.

При этом, суд исходил из того, что определение городского суда от 12.09.96 г. об аресте объекта, как несоответствующее, Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР, не может препятствовать продаже этого объекта.

Также суд посчитал, что при заключении договора от 30.09.96 г. объект продажи был свободен от ареста, поскольку определение от 12.09.96 г. доведено до сведения продавца 14.10.96 г.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку обстоятельствам с учетом нижеследующего.

Так, в соответствии со ст.ст. 551, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию (т.е. лица, которому принадлежит имущество).

С учетом ст. 219 ГК РФ, в данном случае, до перехода права собственности по договору от 30.09.96 г., правообладателем объекта продажи являлся КБ "Акобанк".

Таким образом, необходимо исследовать вопрос о соблюдении порядка регистрации: кто и когда обратился с ходатайством о совершении государственной регистрации договора от 30.09.96 г.

Из материалов дела видно, что определение суда от 12.09.96 г. об аресте объекта продажи по договору от 30.09.96 г. доведено до сведения банка 14.10.96 г.

С учетом указанного факта и требований ст. 131, п. 2 ст. 209 и п. 1 ст. 10 ГК РФ суду следует проверить, обладал ли КБ "Акобанк" объемом прав, позволяющим ему выступить законным продавцом по сделке.

Далее, суд 1 инстанции незаконно указал на то, что определение городского суда от 12.09.96 г. принято с нарушением норм ГПК РСФСР.

Поскольку определение в порядке гражданско-процессуального закона не отменено, оно имеет юридическую силу.

Далее, подлежит рассмотрению по существу иск о признании недействительной отмены регистрационной записи N 29 от 24.10.96 г.

Обращаясь с иском в суд, истец, сославшись на письмо Комитета по земельным ресурсам N 87 от 20.05.97 г. посчитал, что регистрация сделки, произведенная 24.10.96 г. за N 29, отменена.

Регистрационная запись выполнена в книге регистрации договоров купли-продажи зданий, сооружений, что влечет правовые последствия, направленные на переход права собственности к покупателю.

Отмена регистрационной записи, выполненная в надлежащей письменной форме изменяет юридические права и обязанности сторон по договору.

Таким образом, если предприниматель Лукьянцев Н.Д. считает, что его права и интересы нарушены с изданием акта об отмене регистрации сделки, он вправе обжаловать данный акт в арбитражный суд согласно ст. 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, факт издания акта об отмене государственной регистрации подлежит доказыванию.

Таким образом, суд незаконно прекратил производство по указанному исковому требованию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-177, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение арбитражного суда Сахалинской области от 31.07.97 г. по делу N А59-3869/97-С2 отменить.

Дело в части исковых требований о признании недействительным п. 33 Постановления Мэра г. Южно-Сахалинска N 790 от 27.05.97 г. передать в тот же суд на новое рассмотрение, в части заявленного иска о признании недействительной отмену регистрационной записи N 29 от 24.10.96 г. - для рассмотрения по существу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.