Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 июля 2022 г. по делу N 8Г-15638/2022[88-17311/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Тришкиной М.А, судей Солтыс Е.Е, Балашова А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Наумычева Ю.А. к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о взыскании денежных средств, по кассационной жалобе комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 17 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Солтыс Е.Е, выслушав представителя комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Тощева А.А, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Наумычев Ю.А. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) о взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору аренды земельного участка от 24 октября 2019 года в размере 41 483 руб, неустойки в размере 599 руб. 11 коп, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 747 руб.

В обоснование иска указано, что 24 октября 2019 года истец заключил с комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по результатам аукциона договор аренды земельного участка общей площадью 1000 кв.м, находящегося по адресу: "адрес" сроком по 13 октября 2039 года с арендной платой в размере 81 400 руб. в год (20 350 руб. в квартал). Арендная плата внесена с учетом задатка в размере 81 400 руб.

9 апреля 2020 года между Наумычевым Ю.А. и комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключено соглашение и подписан акт приема-передачи спорного земельного участка, согласно которым договор аренды от 24 октября 2019 года расторгнут.

10 апреля 2020 года между Наумычевым Ю.А. и комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.

В связи с приобретением спорного земельного участка в собственность истец полагал, что сумма арендной платы подлежала оплате за 4 месяца 16 дней, излишне оплаченные денежные средства по договору аренды должны быть истцу возвращены.

Определением суда от 17 декабря 2021 года производство по делу по иску Наумычева Ю.А. в части требований о взыскании неустойки прекращено, в связи с отказом истца от заявленных требований в указанной части.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 17 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 апреля 2022 года, с комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в пользу Наумычева Ю.А. взысканы денежные средства в размере 41 483 руб, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 415 руб. 07 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене судебных постановлений ввиду неправильного применения судом норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены определения суда апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении данного дела.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 195 данного кодекса решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 14 октября 2019 года комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - комитет) проведен аукцион, предметом которого выступило право заключения договора аренды земельного участка находящегося по адресу: "адрес".

Размер задатка для участия в аукционе составил 81 400 руб.

Победителем аукциона признан Наумычев Ю.А, что подтверждается соответствующим протоколом о результатах аукциона.

24 октября 2019 года между комитетом (арендодатель) и Наумычевым Ю.А. (арендатором) заключен договор аренды по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов находящийся по адресу: "адрес" для ведения личного подсобного хозяйства на срок с 14 октября 2019 года по 13 октября 2039 года (п. п. 1.1, 1.7 указанного договора).

Согласно п. 2.1 договора аренды ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составила 81 400 руб. (20 350 руб. в квартал). Арендная плата уплачивается арендатором в течение всего периода пользования земельным участком, в том числе в период после прекращения договора по любым основаниям до передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи (п. 2.4 договора аренды).

В силу пп. "а" п. 6.3 договора договор аренды может быть расторгнут до истечения срока его действия по соглашению сторон.

Во исполнение условий договора аренды земельный участок передан истцу, что подтверждается актом приема-передачи спорного земельного участка.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 11 ноября 2019 года.

9 апреля 2020 года между комитетом и Наумычевым Ю.А. заключено соглашение о расторжении с 9 апреля 2020 года договора аренды от 24 октября 2019 года.

10 апреля 2020 года между комитетом (продавец) и Наумычевым Ю.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка без проведения торгов, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок находящийся по адресу: "адрес" (п. 1.1 договора).

Цена спорного земельного участка по договору определена сторонами в размере 25 590 руб. (п. 2.1 договора). Факт оплаты стоимости земельного участка Наумычевым Ю.А. комитетом не оспаривается.

10 апреля 2020 года спорный земельный участок передан истцу на основании акт приема-передачи спорного земельного участка.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 15 мая 2020 года.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с выводами которого согласился и суд апелляционной инстанции, с учетом положенийст.ст. 8, 9, 380, 421, 432, 448, 450, 606, 614, 1002, 1107, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что поскольку предусмотренная п.2.1 договора от 24 октября 2019 года арендная плата внесена истцом за пользование земельным участком за период с 14 октября 2019 года по 13 октября 2020 года в полном объеме, при этом 9 апреля 2020 года договор аренды расторгнут по соглашению сторон, с комитета подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения 41 483 руб. в виде разницы между уплаченной истцом суммой годовой арендной платы и суммой арендной платы за фактическое пользование земельным участком.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции считает, что с такими выводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно ч. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Как следует из материалов дела, истец подал заявку об участии в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, являлся победителем аукциона и с ним заключен спорный договор аренды. Земельный участок был передан истцу по акту-приема передачи.

Истец, как арендатор спорного земельного участка, оплатил в полном размере арендную плату за земельный участок, что не оспаривалось сторонами.

В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ, участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В силу п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ, задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 ГК РФ, предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Исходя из положений приведенных выше норм, внесенный истцом, как участником аукциона, задаток и предложенная сумма (за вычетом задатка), являются существенным условием проведения аукциона и одновременно существенным условием заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, торги не были отменены, истец признан победителем аукциона, с ним заключен договор аренды земельного участка, торги не признаны несостоявшимися, земельный участок передан, размер арендной платы истцу был рассчитан из предложенной им суммы с зачетом внесенного задатка.

Отказ от исполнения условия договора аренды в одностороннем порядке, равно как и его изменения, возможно только по соглашению сторон, либо в случаях предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Истец был осведомлен об условиях предоставления земельного участка в аренду, добровольно исполнил обязательства по внесению суммы, в ином случае оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка не имелось.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о получении ответчиками спорной денежной суммы на законном основании в качестве цены продажи права на заключение договора аренды и по договору аренды земельного участка, заключенному с истцом по итогам аукциона.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судебными инстанциями не установлено и из материалов дела не следует, что действие договора аренды было досрочно прекращено в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязанностей по договору.

Суды, принимая оспариваемые решения не учли, что договором аренды земельного участка, заключенным между сторонами возможность возвращения арендатору исполненного по договору в случае досрочного прекращения его действия не предусмотрена и что годовой размер арендной платы является платой за право заключения указанного договора. При таких обстоятельствах, последующий выкуп истцом спорного земельного участка в первый год аренды и досрочное расторжение договора основанием для возврата части внесенной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор не является. (Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23 октября 2019 года N 301-ЭС19-18119).

Судом при рассмотрении спора также не было учтено, что использование земельного участка в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренной договором является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от воли или действий арендодателя по исполнению обязательств, предусмотренных условиями конкурса и договором аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции и нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по делу и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5 - 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 апреля 2022 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Саратовский областной суд.