Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Думушкиной В.М, судей Брянского В.Ю, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГолденГранд" к Торосян Ирине Эдуардовне и Торосян Татьяне Викторовне о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, по кассационной жалобе представителя Торосян Ирины Эдуардовны и Торосян Татьяны Викторовны по доверенности Бобырева Руслана Игоревича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09 декабря 2021 года.
Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения представителя Торосян И.Э. и Торосян Т.В. по доверенности Бобырева Р.И, поддержавшего требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, пояснения представителей ООО "ГолденГранд" Коблевой Ф.А, Титова Д.В, возражавших против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях, судебная коллегия
установила:
ООО "ГолденГранд" обратилось в суд с исковым заявлением к Торосян И.Э, Торосян Т.В. о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 04.04.2018 г..ООО "ГолденГранд" заключило договор купли-продажи двух нежилых помещений с кадастровым номером 23:49:0304025:2056 площадью 152, 8 кв.м. и с кадастровым номером N площадью 643, 3 кв.м, расположенных по адресу: г..Сочи, Хостинский район, ул. Искры, 34. Стоимость приобретенных помещений составила 5200000, 00 руб. 11.04.2018 г..ООО "ГолденГранд" заключило договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900010110 от 06.11.2015 г, в соответствии с которым ООО "ГолденГранд" на безвозмездной основе стало арендатором земельного участка площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером N разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина "Мебель" и "Хозтовары", расположенного по адресу: "адрес". В последующем истец ООО "ГолденГранд" обратилось в администрацию "адрес" с целью выкупа арендованного земельного участка, но получив отказ, обжаловало его в суд. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г..Сочи Краснодарского края от 03.07.2018 г..на администрацию г..Сочи возложена обязанность заключить с ООО "ГолденГранд" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес". ООО "ГолденГранд" 03.08.2018 г..приобрело у муниципального образования город-курорт Сочи за 1618431, 36 руб. земельный участок площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес". В последующем с целью строительства многоквартирного дома обществом было изменено разрешенное использование земельного участка на - многоквартирный жилой дом. В указанных целях обществом заказан и получен градостроительный план, получены технические условия. 17.11.2018 г..на основании разработанной проектной документации ООО "ГолденГранд" обратилось в администрацию г..Сочи за получением разрешения на строительство многоквартирного дома, но получило решение об отказе в выдаче разрешения на строительство N 21.01-21/44300.
Исправив недостатки и неточности в проектной документации, 01.03.2019 г..ООО "ГолденГранд" повторно обратилось за получением разрешения на строительство многоквартирного дома, но 01.04.2019 г..повторно было получено решение об отказе в выдаче разрешения на строительство N. Учитывая, что сроки с получением разрешения увеличились, а существующий на тот момент инвестор отказался от данного проекта, ООО "ГолденГранд" занялось поисками нового инвестора. Директор ООО "Ускелла Девелопмент Групп" Фоминова Ю.А. предложила в качестве инвестора ответчика по настоящему делу Торосян Т.В. с планируемой суммой инвестиций 63000000, 00 руб. Документация (проектная и техническая), разработанная за счет ООО "ГолденГранд", была передана Торосян Т.В. для ознакомления и изучения. Директор ООО "Голден Гранд" Миносян В.К. предложил Торосян Т.В. войти в состав учредителей ООО "ГолденГранд", однако она заявила, что данная процедура займет много времени, и в счет гарантии сотрудничества истца с нею предложила оформить 1/2 часть земельного участка на свою дочь - Торосян И.Э. При этом и Торосян Т.В. и Фоминова Ю.А. утверждали, что инвестиционное соглашение с третьим инвестором будет подписано после получения разрешения на строительство. 16.07.2019 г..между ООО "ГолденГранд" и Торосян И.Э, являющейся дочерью Торосян Т.В, был подписан договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес". Цена сделки в договоре от 16.07.2019 г..была указана формальная 809215, 68 руб, однако данная сумма на расчетный счет не поступала и не была получена ООО "ГолденГранд", так как сделка по купли-продажи 1/2 доли в праве на земельный участок заключалась исключительно формально. Все документы для сделки подготовлены и оформлены ООО "Ускелла Девелопмент Групп" в лице Фоминовой Ю.А. 23.07.2019 г..было зарегистрировано право общей долевой собственности на спорный земельный участок за сторонами.
Фактически договор купли-продажи от 16.07.2019 г..является притворной сделкой, так как при заключении данного договора ООО "ГолденГранд" не имело цели передачи прав или отчуждения прав на 1/2 долю в праве на земельный участок, а Торосян И.Э. - получения прав на имущество. Формальное поведение сторон договора не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью сделки было привлечение инвестиций с целью получения разрешение на строительство многоквартирного дома и строительства. Фактически данная сделка являлась своеобразной гарантией дальнейшего сотрудничества общества с будущим инвестором - Торосян И.Э, то есть являлась сделкой по обеспечению исполнения обязательства. Несмотря на то, что ООО "ГолденГранд" не имело намерения продавать, а Торосян И.Э. покупать долю спорного земельного участка, сокрытие действительного смысла сделки находилось в интересах обеих ее сторон. Поэтому, при подписании договора купли-продажи от 16.07.2019 г..стороны формально указали, что расчет между ними произведен полностью до подписания договора, а также что фактическая передача отчуждаемого имуществе осуществлена путем подписания договора купли-продажи, который несет в себе силу передаточного акта (п. 9 договора). Согласно сведениям с расчетного счета и сведений бухгалтерской отчетности ООО "ГолденГранд" за июнь-июль 2019 г..по настоящее время года денежных средств за продажу доли в земельном участке ООО "ГолденГранд" не поступало. Отсутствуют и какие-либо иные письменные доказательства передачи денежных средств за отчуждение спорного имущества. Также Торосян И.Э. в фактическое владение спорного имущества никогда не вступала и не заявляла каких-либо возражений по поводу реализации ООО "ГолденГранд" правомочий собственника всего земельного участка и не принимала мер по защите своего права, а ООО "ГолденГранд" продолжает нести расходы по содержанию земельного участка и объектов, расположенным на спорном земельном участке.
Поскольку волеизъявление сторон не соответствовало действительной воле, направленной на заключение иной сделки, данное обстоятельство свидетельствуют о притворности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, на земельном участке расположены два нежилых помещения с кадастровым номером 23:49:0304025:2056 площадью 152, 8 кв.м. и с кадастровым номером N площадью 643, 3 кв.м, по совокупности 796, 1 кв.м, что явно составляет большую часть земельного участка, а также означает, что желание продавать 1/2 часть спорного земельного участка с кадастровым номером у ООО "Голден Гранд" отсутствовало.
По изложенным основаниям ООО "ГолденГранд" просило суд признать договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", заключенный 16.07.2019 г. между ООО "ГолденГранд" и Торосян И.Э. ничтожной сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановив в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО "ГолденГранд" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:198 по адресу: "адрес", аннулировав государственную регистрацию права собственности Торосян И.Э. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный участок; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения с сведения ЕГРН, путем аннулирования государственной регистрации права собственности Торосян И.Э. на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N
Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17.08.2021 г. в удовлетворении исковых требований ООО "ГолденГранд" к Торосян И.Э, Торосян Т.В. о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09.12.2021 г. решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17.08.2021 г. отменено, исковые требования ООО "ГолденГранд" удовлетворены - договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", заключенный 16.07.2019 г. между ООО "ГолденГранд" и Торосян И.Э. признан ничтожной сделкой; применены последствия недействительности ничтожной сделки, восстановлена в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО "ГолденГранд" на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: "адрес"; аннулирована государственная регистрация права собственности Торосян И.Э. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, по адресу: "адрес".
Представителем Торосян И.Э, Торосян Т.В. по доверенности Бобыревым Р.И. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование об оставлении судом кассационной инстанции без изменения решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17.08.2021 г.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.
В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Представитель Торосян И.Э. и Торосян Т.В. - Бобырев Р.И. в ходе судебного заседания требования кассационной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.
Представители ООО "ГолденГранд" Титов Д.В. и Коблева Ф.А. в ходе судебного заседания возражали против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Иные участники спора в судебное заседание не явились.
Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.
В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.
Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 03.08.2018 г. земельного участка, заключенного между муниципальным образованием г. Сочи и ООО "ГолденГранд", общество приобрело в собственность земельный участок земельный участок площадью 1300 кв.м, кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации магазина, расположенный по адресу: "адрес".
По условиям указанного договора указанный земельный участок был приобретен в собственность ООО "ГолденГранд" за согласованную цену в размере 1618431, 36 руб, которая предусмотрена п. 2.1 договора.
ООО "ГолденГранд" и Торосян И.Э. 16.07.2019 г. заключили между собой договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка.
По условиям договора стороны пришли к соглашению о том, что ООО "ГолденГранд" обязуется передать в собственность Торосян И.Э. 1/2 доли в праве на земельный участок площадью 1300 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес". Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО "ГолденГранд", право зарегистрировано в ЕГРН 16.08.2018 г, что предусмотрено п. 1.1, 2, 3 договора.
Согласно п. 5 договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемой 1/2 доли в праве на указанный земельный участок, установив ее в размере 809215, 68 руб.
Положениями п. 6 предварительного договора его стороны установили, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.
Договор подписан обеими сторонами, от лица ООО "ГолденГранд" Миносяном В.К. с приложением оттиска круглой печати указанного общества и от лица Торосян И.Э. лично ею.
В силу п. 4, п. 7 договора на отчуждаемой 1/2 доле земельного участка здания, строения, помещения и иные сооружения отсутствуют. У продавца остается 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. На 1/2 доле земельного участка, которая остается в собственности продавца, расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами: N, которые принадлежат продавцу и остаются в его собственности.
В п. 14 договора купли-продажи от 16.07.2019 г. ООО "ГолденГранд" и Торосян И.Э. предусмотрели, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
При этом в п. 9 указанного договора купли-продажи от 16.07.2019 г. его стороны предусмотрели, что составление отдельного документа по передаче недвижимого имущества не требуется, поскольку этот договор несет в себе силу передаточного акта.
Из представленной в материалы дела копии выписки из ЕГРН от 09.09.2019 г. следует, что в ЕГРН 23.07.2019 г. зарегистрированы право общей долевой собственности ООО "ГолденГранд" и Торосян И.Э. за каждым из них по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1300 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес".
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "ГолденГранд" пришел к выводу о том, что действия сторон по совершению спорной сделки были направлены на возникновение права собственности у ответчика и сторонами сделки совершены конкретные действия, направленные на возникновение соответствующих данной сделке правовых последствий, что исключает применение п. 1 ст. 170 ГК РФ. Кроме того, суд первой инстанции сослался на то, что ООО "Голден Гранд" пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиям.
Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи от 16.07.2019 г. заключался без учета того, что на земельном участке находились объекты недвижимого имущества - два нежилых помещения с кадастровым номером N, о нахождении которых ответчик был осведомлен.
Земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1300 кв.м, с категорией земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - многоквартирный жилой дом, что изначально не предусматривает строительство индивидуального жилого дома.
На земельном участке с кадастровым номером N расположены два нежилых помещения с кадастровым номером N площадью 152, 8 кв.м. и с кадастровым номером N площадью 643, 3 кв.м, по совокупности 796, 1 кв.м, что составляет большую часть земельного участка, что видно также из представленных в материалах дела фотографий.
Учитывая, что 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1300 кв.м. составляет 600 кв.м, а площадь расположенных строений составляет 796, 1 кв.м, соответственно продажа 1/2 части земельного участка не представлялась возможным.
Отменяя решение суда первой инс
