Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 05 июля 2022 г. по делу N 8Г-5725/2022[88-6292/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шевцовой Т.С.

судей: Куратова А.А, Шиловой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ижевского Романа Викторовича к администрации Надеждинского муниципального района Приморского края, Балахновой Ларисе Витальевне о признании распоряжений органа местного самоуправления, договора аренды земельного участка недействительными, о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений относительно о правах на земельный участок по кассационной жалобе Балахновой Ларисы Витальевны на решение Надеждинского районного суда Приморского края от 19 ноября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шиловой О.М, объяснения представителей Балахновой Л.В. - Сидоровой С.Ю, Ковалевской Н.В, представителя администрации Надеждинского муниципального района Приморского края - Осиповой Н.А, представителя Ижевского Р.В. - Тычкивской И.Ю, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ижевский Р.В. обратился в суд с иском к администрации Надеждинского муниципального района, Балахновой Л.В. о защите нарушенных земельных прав, указывая, что распоряжением администрации Надеждинского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N-р земельный участок с кадастровым номером N передан ему в аренду истцу для целей проектирования и строительства складских помещений с административным корпусом, с ним заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендованный земельный участок использовался истцом по целевому назначению, на нем расположены склады, имеются постройки. По окончанию срока действия договора аренды истец продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Полагает, что договор аренды возобновлен на тех же условиях, на неопределенный срок. В 2021 г. на указанном земельном участке новый арендатор - Балахнова Л.В. начала осуществлять хозяйственную деятельность, препятствуя истцу в использовании земельного участка.

Истец, уточнив требования, просил: признать распоряжение администрации Надеждинского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N "О расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-Ч" недействующим с момента издания; распоряжение администрации Надеждинского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N "О передаче Балахновой Л.В. в аренду земельного участка с кадастровым номером N", договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N - недействительными;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись от ДД.ММ.ГГГГ об обременении земельного участка с кадастровым номером N правами Балахновой Л.В. и восстановить запись от ДД.ММ.ГГГГ об обременении указанного земельного участка правами истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Приморскому краю.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от 19 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований Ижевского Р.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02 марта 2022 года решение Надеждинского районного суда Приморского края от 19 ноября 2021 года отменено и по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований Ижевского Р.В.:

распоряжение администрации Надеждинского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N-р "О расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-Ч" признано недействующим с момента издания;

распоряжение (решение) администрации Надеждинского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N "О передаче Балахновой Л.В. в аренду земельного участка общей площадью 18 250 кв.м. с кадастровым номером N" признано незаконным, договор аренды указанного земельного участка N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Надеждинского муниципального района Приморского края и Балахновой Л.В, признан недействительным;

из ЕГРН исключена запись от ДД.ММ.ГГГГ об обременении земельного участка с кадастровым номером N правами Балахновой Л.В. и прекращении права аренды;

в ЕГРН восстановлена запись от ДД.ММ.ГГГГ об обременении земельного участка с кадастровым номером N правами Ижевского Р.В. в виде аренды.

В кассационной жалобе и в дополнениях к ней Балахнова Л.В. просит отменить постановления судов первой и апелляционной инстанций ввиду неправильного применения норм материального права. Полагает, что судами не было учтено, что Ижевским Р.В. земельный участок фактически не использовался в связи с чем договор аренды земельного участка с ним был расторгнут и на момент предоставления Балахновой Л.В. был свободным от прав других лиц; на спорном земельном участке незаконно осуществляло деятельность ООО "Ярмарка", директором которого являлся Ижевский Р.В..

В представленных возражениях представитель Ижевского Р.В. - Тычкивская И.Ю. просит оставить кассационную жалобу ответчика без удовлетворения, постановление суда апелляционной инстанции - без- изменения.

Истец Ижевский Р.В, ответчик Балахнова Л.В, третье лицо представитель Управления Росреестра по Приморскому краю, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителей Балахновой Л.В. - Сидорову С.Ю, Ковалевскую Н.В, поддержавших доводы жалобы, представителя администрации муниципального района - Осипову Н.А. и представителя Ижевского Р.В. - Тычкивскую И.Ю, возражавших против удовлетворения жалобы ответчика, проверив по правилам статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, установил, что Ижевский Р.В. не использовал земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, объекты незавершенного строительства на данном участке отсутствуют и оснований для возобновления договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, на новый срок не имелось; договор арены с истцом расторгнут администрацией муниципального района в одностороннем порядке. Спорный земельный участок предоставлен Балахновой Л.В. в аренду без проведения процедуры торгов, согласно пункту 33 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), как резиденту Свободного порта Владивосток для реализации инвестиционного проекта в соответствии с целевым назначением участка, под строительство склада и здания административно-делового назначения, который ею исполняется; на момент предоставления Балахновой Л.В. спорный земельный участок был свободен от прав третьих лиц. При установленных обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Ижевского Р.В.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с такими выводами не согласился, руководствовался положениями статьи 166, 168, 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.8 ЗК РФ, разъяснениями в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", переоценив исследованные по делу доказательства, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, при этом исходил из того, что договор аренды земельного участка, заключенный с истцом до 01 марта 2015 г, при наличии условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, считается возобновленным на неопределенный срок, и к нему правило, установленное пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, не применяется.

Также, суд пришел к выводу, что процедура одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного с Ижевским Р.В, установленная статьей 610 ГК РФ, администрацией муниципального района не соблюдена, в результате Балахновой Л.В. в аренду предоставлен земельный участок обремененный правами Ижевского Р.В, при этом предоставление в период ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка в аренду Балахновой Л.В. создает препятствие истцу в пользовании земельным участком, как следствие, имеются основания для признания оспариваемых распоряжений органа местного самоуправления недействительными, а договора аренды земельного участка, заключенного с Балахновой Л.В, - недействительной (ничтожной) сделкой.

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом апелляционной инстанции по данному делу допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что Ижевскому Р.В. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N-Ч передан в пользование земельный участок площадью 18 250 кв.м. с кадастровым номером N, разрешенное использование для производственных целей: проектирование и строительство складских помещений с административным корпусом, сроком на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 4.2.3 названного договора предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего договора Ижевский Р.В. обязуется освободить участок и привести его в состояние, пригодное для использования в дальнейшем, если договор аренды не будет заключен на новый срок.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно в случаях, когда арендатор: пользуется земельным участком с существенным нарушением условий настоящего договора или целевого назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние земельного участка; более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения не менее чем за 30 дней (п.п.6.3, 6.3.1-6.3.4 договора аренды).

Распоряжением администрации Надеждинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N-р договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный с Ижевским Р.В. расторгнут в связи с истечением срока его действия.

Распоряжением администрации Надеждинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N ИП Балахновой Л.В, как резиденту свободного порта Владивосток предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 3 033 кв.м. в районе земельного участка с кадастровым номером N в границах территориальной зоны ОД2 (зона делового, общественного и коммерческого назначения), установлен вид разрешенного использования земельного участка - "деловое управление".

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Надеждинского муниципального района с Балахновой Л.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 18 250 кв.м, с кадастровым номером N, разрешенное использование - склады на неопределенный срок.

В силу положений статьи 621 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды с Ижевским Р.В.) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1); если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Таким образом, при отсутствии совокупности условий, предусмотренных в пунктах 3 и 4 статьи 39 ЗК РФ, после 01 марта 2015 г. продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01 марта 2015 г, когда арендатор не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В силу правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года N 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды государственного или муниципального имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 305-ЭС17-2608 реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

В данном случае, судом апелляционной инстанции установлено, что после прекращения срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) в отсутствие возражений арендодателя арендатор Ижевский Р.В. продолжил пользоваться земельным участком.

Вместе с тем, условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, при которых бы Ижевский Р.В. имел право на заключение нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, судом апелляционной инстанции не установлены, как и не установлены обстоятельства, свидетельствующие о надлежащем использовании Ижевским Р.В. земельного участка и позволяющие сделать вывод о возможности достижения арендатором цели договора от ДД.ММ.ГГГГ N- N в период его действия.

При таких обстоятельствах, в силу приведенных выше норм права возобновление договора аренды земельного участка с истцом не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок.

Администрация Надеждинского муниципального района Приморского края в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, издала распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ N-р "О расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-Ч".

Судом не устанавливалось, когда Ижевским Р.В. указанное распоряжение было получено.

Согласно подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Судом апелляционной инстанций нормы права, регулирующие спорные отношения, в их взаимосвязи применены неправильно, вследствие чего юридически значимые обстоятельства по делу не определены и не установлены.

С целью правильного разрешения спора судом апелляционной инстанции наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства не устанавливалось, что свидетельствует о нарушении предписаний статей 195 и 198 ГПК РФ в их истолковании, содержащемся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении".

Учитывая вышеизложенное, в соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для признания распоряжения администрации муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N-р недействующим с момента издания, распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ N и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного с Балахновой Л.В, - недействительными.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены апелляционного определения, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02 марта 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи: