Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 августа 2005 г. N Ф03-А51/05-1/2436 Результаты проведенной оценки объекта недвижимости, оформленные отчетом, признаны недействительными, т.к. оценщиком неправильно определен объект оценки, величина оценки является недостоверной, в связи с этим, стоимость недвижимости была существенно занижена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 30 августа 2005 г. N Ф03-А51/05-1/2436
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Индустрия-Р" на решение от 13.01.2005, постановление от 11.04.2005 по делу N А51-4115/04 2-124 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Гамма Лимитед" к обществу с ограниченной ответственностью "Индустрия-Р", третье лицо: Главное управление Министерства юстиции РФ по Приморскому краю о признании недействительным отчета по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - водонапорной башни, расположенной по Ланинскому переулку, 3 в г. Владивостоке.

Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2005. Полный текст постановления изготовлен 30.08.2005.

Общество с ограниченной ответственностью "Гамма Лимитед" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Индустрия-Р" о признании недействительным отчета N 25-47492832-(2004/02 302)) об оценке объекта недвижимости - башни, расположенной по Ланинскому переулку, 3 в г. Владивостоке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика привлечено Главное управление Министерства юстиции РФ по Приморскому краю (далее - ГУ МЮ РФ по Приморскому краю).

В ходе судебного разбирательства, суд в порядке ст. 48 АПК РФ заменил ГУ МЮ РФ по Приморскому краю на территориальный орган Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю в связи с его реорганизацией.

Решением от 13.01.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.04.2005 исковые требования удовлетворены. Результаты проведенной оценки объекта недвижимости - водонапорной башни (лит. 1), расположенной по адресу: г. Владивосток, переулок Ланинский, 3, оформленные отчетом ООО "Индустрия-Р" от 13.01.2004 N 25-47492832-(2004/02(302)) признаны недействительными.

Судебные акты мотивированы тем, что поскольку оценщиком не правильно определен объект оценки, величина оценки является недостоверной в связи с этим, стоимость недвижимости была существенно занижена.

В кассационной жалобе ООО "Индустрия-Р" просит решение и постановление отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы приведены доводы о том, что согласно заданию на оценку и договору на выполнение работ по оценке объект оценки был определен заказчиком - судебным приставом-исполнителем и самостоятельно не мог быть изменен оценщиком. Считает неправомерным вывод суда о том, что при проведении оценки ответчику следовало установить все факты, влияющие на ее результаты, потребовав для этого всю необходимую информацию, поскольку водонапорная башня (лит. 1) может выступать самостоятельным объектом оценки и объектом права, без незавершенной строительством пристройки и права аренды на земельный участок площадью 1922 кв.м. В этой связи считает, что у ответчика имелись все необходимые документы для проведения всесторонней и достоверной оценки объекта в том составе, в котором он был передан для проведения оценки судебным приставом-исполнителем. По его мнению судом первой инстанции самостоятельно в нарушение ст. 49 АПК РФ уточнены исковые требования.

В отзыве на кассационную жалобу УФССП по Приморскому краю, поддержав доводы кассационной жалобы, просило решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимали. При этом ООО "Индустрия-Р" заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя. Данное ходатайство судом в порядке ст. 159 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено.

Проверив законность решения от 13.01.2005 и постановления от 11.04.2005, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, на основании исполнительного листа от 09.06.2003 N А51-8288/2002 14-331 Арбитражного суда Приморского края ПСП Ленинского района г. Владивостока возбуждено исполнительное производство N 6317 о взыскании с ООО "Гамма Лимитед" в пользу ООО "Елизовскнефтепродукт" 1264342 руб. 97 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ПСП Ленинского района г. Владивостока Кирилюк А.И. от 20.10.2003 обращено взыскание на недвижимое имущество - водонапорную башню (лит. 1), расположенную по адресу: г. Владивосток, переулок Ланинский, 3 и на данную недвижимость наложен арест, о чем составлен акт описи и ареста имущества в котором указана предварительная оценка имущества в размере 500000 руб.

Для определения стоимости указанного имущества в целях его дальнейшей реализации судебным приставом-исполнителем Т.А. Андросовой постановлением от 17.12.2003 назначен специалист ООО "Индустрия-Р". По результатам проведенной оценки составлен отчет об оценке объекта недвижимости N 25-474928320(2004/02 (302)), согласно которому стоимость 8320(2004/02 (302)), согласно которому стоимость объекта недвижимости на 13.01.2004 составляет 678471 руб. Указанный отчет судебным приставом-исполнителем утвержден и имущество передано на реализацию Дальневосточному межрегиональному отделению РФФИ.

ООО "Гамма-Лимитед" полагая, что результаты оценки недостоверны и отчет составлен с нарушением ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Статьей 20 данного Федерального закона предусмотрено, что стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 Стандартов оценки обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

При исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств, арбитражным судом установлено, что предметом оценки явилось нежилое трехэтажное здание - памятник архитектуры (лит. 1 Водонапорная башня) общей площадью 105,9 кв.м и земельный участок под застройкой площадью 56,1 кв.м, находящиеся по адресу: г. Владивосток, Ланинский переулок, 3. При этом, судом установлено, что водонапорная башня расположена на земельном участке площадью 1922 кв.м, принадлежащем ООО "Гамма Лимитед" на праве аренды сроком до 31.12.2007 на основании договора аренды N 002921 от 12.02.1999, в соответствии с которым цель аренды определена как реставрация памятника архитектуры "Водонапорная башня" и строительство пристройки к нему, а также благоустройства прилегающей территории. Причем данные обстоятельства отражены в отчете об оценке имущества, но указано, что поскольку в акте описи и ареста имущества арест наложен на водонапорную башню, то в оспариваемом отчете земельный участок оценивался только под застройкой согласно техническому паспорту БТИ.

Кроме того, судом установлено, что судебный пристав-исполнитель при совершении исполнительных действий неправильно определил объект оценки, не указав его точное описание, что послужило основанием для установления специалистом неправильной рыночной стоимости объекта, которая в силу ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

При этом вывод суда о том, что методы проведения оценки применены ответчиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Стандартами оценки, вид стоимости объекта оценки (ликвидационная стоимость) определен правильно, однако величина оценки является недостоверной ввиду неправильного определения объекта оценки, что привело к занижению стоимости объекта оценки, соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, установив факт того, что итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанная в отчете ООО "Индустрия-Р" является недостоверной, суд обоснованно удовлетворил требования ООО "Гамма-Лимитед" в полном объеме.

Доводы кассационной жалобы о том, что водонапорная башня (лит. 1) может выступать самостоятельным объектом оценки, без незавершенной строительством пристройки и права аренды на земельный участок площадью 1922 кв.м судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку в данном случае наличие земельного участка, его размер и уровень благоустроенности, а также наличие незавершенного строительством объекта недвижимости - пристройки к зданию водонапорной башни, являются важными факторами в определении стоимости оцениваемого объекта.

Иные доводы жалобы относительно того, что согласно заданию на оценку и договору на выполнение работ по оценке объект оценки был определен заказчиком - судебным приставом-исполнителем и самостоятельно не мог быть изменен оценщиком судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, поскольку были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

Нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом правильно, в связи с чем решение и постановление апелляционной инстанции не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 13.01.2005 и постановление апелляционной инстанции от 11.04.2005 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-4115/04 2-124 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.