Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 октября 2005 г. N Ф03-А59/05-1/2506 При новом рассмотрении дела о признании незаконным отказа департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города в продаже предпринимателю земельных участков и обязании департамента заключить договоры купли-продажи на участки, следует учесть, что не допускается отчуждение земельного участка, если он входит в состав земель общего пользования (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 октября 2005 г. N Ф03-А59/05-1/2506
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Торозян А.А. - предприниматель, Монастырев М.В., - представитель по доверенности от 19.11.2004 N 1-5986, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска на решение от 20.12.2004 по делу N А59-1537/04-С25 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску индивидуального предпринимателя Торозян Ара Араратовича к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, 3-и лица: Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ, Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области, о признании незаконным отказа, обязании заключить договор купли-продажи.

Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2005. Полный текст постановления изготовлен 04.10.2005.

Индивидуальный предприниматель Торозян Ара Араратович обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением (с учетом уточнения) о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска в продаже земельных участков: площадью 2387 кв.м, расположенного в г. Южно-Сахалинске, Северо-восточнее ул. Больничной и ул. Ленина; площадью 2022 кв.м, расположенного по восточной стороне ул. Ленина на участке между ул. Больничной и ул. Сельской; обязании КУМС заключить договоры купли-продажи на соответствующие земельные участки согласно ст. 36 ЗК РФ.

Определением от 04.06.2004 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ, Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области.

В порядке ст. 48 АПК РФ проведена замена КУМС г. Южно-Сахалинска на Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.

Решением от 20.12.2004 исковые требования удовлетворены: суд обязал администрацию г. Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска подготовить соответствующие договоры купли-продажи (площадью 2022 кв.м и 2387 кв.м) и направить их для подписания истцу.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

В кассационной жалобе Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска просит отменить решение от 20.12.2004 как несоответствующее нормам права. Заявитель ссылается на невозможность заключения договоров купли-продажи, поскольку истец пользуется земельными участками на условиях аренды, полагает необходимым расторжение договоров аренды. Согласно ст. 445 ГК не соблюден досудебный порядок разрешения спора, а именно отсутствует проект договора, направленный ответчику. Заявитель настаивает на том, что испрашиваемые земельные участки находятся в границе красных линий.

В возражениях на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Торозян А.А. просит оставить решение от 20.12.2004 без изменения. Полагает, что судом исследованы все обстоятельства дела и оснований для отмены решения не имеется.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца просили оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, 02.03.2004 индивидуальный предприниматель Торозян А.А. обратился с заявлением в КУМС г. Южно-Сахалинска о предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в пользовании предпринимателя на условиях аренды, по договору от 31.07.1998 N 1139/2001 площадью 2020 кв.м, по договору от 06.12.2000 N 2194/0652 площадью 2387 кв.м, указав, что на указанных земельных участках находятся объекты недвижимости принадлежащие истцу на праве собственности.

Письмом от 23.03.2004 N 1875-04/05 КУМС г. Южно-Сахалинска отказал в предоставлении в собственность истца названных земельных участков по мотиву отсутствия полномочий у органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Считая отказ в предоставлении в собственность земельных участков незаконным, индивидуальный предприниматель Торозян А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом, за индивидуальным предпринимателем Торозян А.А. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области зарегистрировано право собственности на сооружение - автозаправка площадью 181 кв.м, расположенное в г. Южно-Сахалинске по ул. Ленина, 441А (подземные резервуары в количестве 4 шт., по 25 куб. м (свидетельство от 19.07.2002); нежилое здание - автомойка с комплексом обслуживания площадью 759,50 кв.м (свидетельство от 10.09.2003). Использование земельных участков, на которых расположены названные объекты осуществляется в соответствии с условиями договоров, соответственно, от 31.07.1998 N 1139/2011 (площадь 2022 кв.м), от 06.12.2000 N 2194/0652 (площадь 2387 кв.м).

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести также земельные участки в собственность. Аналогичное право закреплено за собственником объекта недвижимости также в п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", при этом предусмотрено, что отказ в выкупе земельного участка не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 8 ст. 28 названного закона не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель: общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска от 02.09.2004 N 415-014/2 часть земельного участка, предоставленного истцу на условиях аренды предприятия, находится в пределах красной линии ул. Ленина, следовательно, относится к землям общего пользования.

При разрешении спора суд первой инстанции, установив, что испрашиваемые земельные участки находятся в границах территории муниципального образования "город Южно-Сахалинск", земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном порядке за индивидуальным предпринимателем Торозян А.А., предоставлены администрацией г. Южно-Сахалинска с учетом положений ст. 10 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", сделал обоснованный вывод, что распоряжение спорными земельными участками осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Такими органами согласно ст. 19 ЗК РФ, постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 02.09.2002 N 1327 являются администрация г. Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. В ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" статьи 10 не существует

Вместе с тем, вывод суда об обязании указанных лиц подготовить договоры купли-продажи земельных участков в испрашиваемых истцом площадях, сделаны без учета следующего.

Как указано выше, не допускаются отчуждение земельного участка, если он входит в состав земель общего пользования (п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", такое же правило закреплено в п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий (п. 7).

В материалах дела представлено решение 7 сессии 21 созыва Южно-Сахалинского городского Совета народных депутатов от 15.11.1991 "О генеральном плане г. Южно-Сахалинска", который на период до 2010 года принят за основу, что согласуется с положениями Закона РСФСР от 06.07.2001 N 1550-1 "О местном самоуправлении в РСФСР".

По сообщению Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Южно-Сахалинска от 02.09.2004 N 415-014/2 (л.д. 111 т. 1) земельные участки, предоставленные индивидуальному предпринимателю Торозян А.А. под автомойку и автозаправочную станцию, находятся в пределах красной линии ул. Ленина. При этом улица Ленина характеризуется как магистральная улица общегородского значения и ширина ее в красных линиях составляет 60,3 м, в линиях регулирования застройки - 87,3 м.

В деле имеются также чертежи границ земельного участка индивидуального предпринимателя Торозян А.А. площадью 2022 кв.м, схема генплана автомойки, согласованные Управлением архитектуры и градостроительства, на которых обозначены красные линии и линия регулирования застройки. Названные линии проходят по испрашиваемым истцом земельным участком. Кроме того, представлены выдержки из пояснительной записи к генеральному плану г. Южно-Сахалинска.

Суд, установив, что в г. Южно-Сахалинске отсутствует утвержденный проект красных линий, сделал вывод об отсутствии доказательств нахождения земель, занимаемых истцом на землях общего пользования. Между тем судом с учетом п. 8 ст. 75 АПК РФ недостаточно исследованы названные документы, не выяснены границы определения красных линий; причины, по которым не может быть принята в качестве доказательства определения таких границ пояснительная записка, возможность ее существования отдельно от генерального плана города; не проверена возможность применения представленного генерального плана детальной планировки южного жилого района в качестве надлежащего доказательства при рассмотрении земельного спора; не выяснено, какими документами руководствуется администрация г. Южно-Сахалинска по вопросам градостроительства и землепользования.

В связи с чем решение от 20.12.2004 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 20.12.2004 по делу N А59-1537/04-С25 Арбитражного суда Сахалинской области отменить и передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.