Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 ноября 2005 г. N Ф03-А51/05-1/3029 Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка и зарегистрированное право собственности ООО на указанный земельный участок, т.к. установил, что спорная сделка совершена при наличии установленных судом запретительных мер (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 8 ноября 2005 г. N Ф03-А51/05-1/3029
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Юрченко Л.А. - адвокат, доверенность от 01.11.2004 б/н, от ответчика: от КУГИ по Приморскому краю: Ширинский А.В. - консультант, доверенность от 2.08.2005 N 53/1-20-2364, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подземстрой N 6" на решение от 06.04.2005, постановление от 06.06.2005 по делу N А51-14307/04 23-203 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Алс-Эм" к обществу с ограниченной ответственностью "Подземстрой N 6", Фонду имущества Приморского края, Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края, Учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края третьи лица Департамент финансов администрации Приморского края, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Владивостока, Управление архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока о признании недействительным договора, о признании недействительным зарегистрированного права.

Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2005. Полный текст постановления изготовлен 08.11.2005.

Общество с ограниченной ответственностью "Алс-Эм" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Подземстрой N 6", Фонду имущества Приморского края (далее - фонд имущества), Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края (далее - КУГИ, комитет), Учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края (далее - регистрирующий орган) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.06.2004 N 64 земельного участка с кадастровым N 25:28:04 00 10:0105 по ул. Снеговая, 12 общей площадью 2431 кв.м; о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Подземстрой N 6" на указанный земельный участок.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент финансов администрации Приморского края, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Владивостока, Управление архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока (определения от 06.12.2004 и от 20.01.2005).

Решением от 06.04.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.06.2005, заявленные требования удовлетворены - признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи спорного земельного участка, признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Подземстрой N 6" на этот земельный участок; в удовлетворении требований к Учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края отказано.

В кассационной жалобе ООО "Подземстрой N 6" просит отменить состоявшиеся судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель считает неверным вывод суда о том, что спорная сделка совершена при наличии установленных судом запретительных мер, поскольку эти меры не касались комитета, который от лица собственника (государства) на законных основаниях распорядился соответствующим участком путем издания постановления с предписанием фонду имущества заключить спорный договор; названное постановление принято на основании нормативных актов, а не градостроительного заключения управления архитектуры, как ошибочно посчитал суд. Ссылается на то, что в связи с признанием сделки недействительной применяются последствия в соответствии с нормами ст. 167 ГК РФ; суд признал недействительным зарегистрированное право собственности на земельный участок со ссылкой на ничтожность договора купли-продажи этого имущества. Полагает, что законодательно не установлен такой способ защиты гражданских прав как признание недействительным зарегистрированного права собственности.

В заседании суда кассационной инстанции представитель КУГИ поддержал изложенную в кассационной жалобе позицию. Представитель ООО "Алс-Эм", считая обжалуемые судебные акты законными, просил оставить жалобу ответчика без удовлетворения. Представители других участвующих в деле лиц в судебном заседании участия не принимали, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность решения от 04.06.2005 и постановления от 06.06.2005, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для их отмены, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не установил.

Как следует из материалов дела, постановлением КУГИ от 29.04.2004 N 52-П обществу с ограниченной ответственностью "Подземстрой N 6" предоставлены в собственность земельные участки из земель поселений, имеющие месторасположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 12, согласно градостроительному заключению Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока о предоставлении земельного участка в собственность от 28.04.2004 и проекту границ земельных участков, для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.

В соответствии с указанным постановлением утверждена выкупная цена земельного участка, имеющего адресные ориентиры: строение, литер 22а, г. Владивосток, ул. Снеговая. 12, площадью 2431 кв.м, из земель поселений (кадастровый N 25:28:040010:0105), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Подземстрой N 6" (постановление КУГИ от 24.06.2004 N 68-П).

25.06.2004 фонд имущества на основании постановления КУГИ от 24.06.2004 N 68-П (продавец) и ООО "Подземстрой N 6" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 64, предметом которого является земельный участок из земель поселений с кадастровым N 25:28:04 00 10:0105, имеющий адресные ориентиры - строение, литер 22а, г.

Владивосток, ул. "Снеговая, 12, общей площадью 2431 кв.м, для использования в целях дальнейшей эксплуатации расположенного на нем здания в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Регистрирующий орган зарегистрировал право собственности ООО "Подземстрой N 6" на соответствующий земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись, выдано свидетельство от 23.07.2004 серии 25АА номер 442928.

ООО "Алс-Эм", указывая на то, что является собственником недвижимого имущества, расположенного также по адресу ул. Снеговая, 12, а также полагая, что при заключении вышеназванного договора нарушены требования закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, по общему правилу ничтожна.

В силу ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что ООО "Алс-Эм" и ООО "Подземстрой N 6", являются собственниками объектов недвижимости, входивших ранее в состав единой производственной базы и расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Снеговая, 12.

Судом установлено, что в отношении земельного участка по указанному адресу существует спор и ООО "Алс-Эм" претендует на часть участка, являющегося предметом договора купли-продажи от 25.06.2004 N 64.

В этой связи следует признать правильным вывод суда о том, что в отношении спорного договора истец является заинтересованным лицом и поэтому вправе осуществлять защиту посредством подачи соответствующего искового заявления.

Суд, оценив договор купли-продажи от 25.06.2004 N 64, признал его несоответствующим закону. Данный вывод суд сделал на основании следующего.

В рамках дела N А51-16206/03 29-706 арбитражный суд 30.12.2003 вынес определение об обеспечении иска, в котором администрации г. Владивостока, Управлению архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора г. Владивостока, ООО "Подземстрой Шестой" до принятия по указанному делу решения и вступления его в законную силу запрещено совершать действия, направленные на оформление и отчуждение земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 12, в границах точек 36-51.

Спорный земельный участок, как установил суд, входит в границы участка, указанного в определении. Договор купли-продажи этого участка подготовлен и заключен в период действия обеспечительных мер, установленных арбитражным судом.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что спорный договор недействителен (ничтожен) как заключенный в нарушение ст. 16 АПК РФ, предусматривающей обязательность судебных актов арбитражного суда, является обоснованным.

Доводы кассационной жалобы о том, что запретительные меры не касались КУГИ и в этой связи последний не был ограничен в праве распоряжаться спорным земельным участком, отклоняются в связи с нижеследующим. Меры по обеспечению иска приняты арбитражным судом в отношении конкретного земельного участка, поэтому право собственника по распоряжению этим участком в данном случае ограничивались в силу закона (ст. 16 АПК РФ). Кроме того, в определении об обеспечении иска суд указал в числе лиц, которым запрещено производить действия по отчуждению участка, ООО "Подземстрой", однако последнее выступило в качестве покупателя по спорному договору.

Доводы заявителя, основанные на ст. 167 ГК РФ, ошибочны. По настоящему делу требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности мотивировано недействительностью договора, явившегося основанием для регистрации права. По правилам п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Поэтому зарегистрированное право собственности, основанное на недействительной сделке, также является недействительным. При этом заинтересованное лицо не лишено права предъявить самостоятельное требование о применении последствий недействительности сделки в порядке ст. 166 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 06.04.2005, постановление от 06.06.2005 по делу N А51-14307/04 23-203 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.