Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 мая 2005 г. N Ф03-А59/05-1/4 При новом рассмотрении дела об обязании ответчика подготовить договор купли-продажи земельного участка и направить договор для подписания ООО, суду необходимо установить, не будут ли ущемлены в результате заключения договора публичные интересы и имеются ли правовые основания, препятствующие заключению такого договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 3 мая 2005 г. N Ф03-А59/05-1/4
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Ний Е.А. - юрисконсульт по доверенности б/н от 21.09.2005, Семенова А.Н. - генеральный директор, от ответчика: Сазонова О.В. - главный специалист по доверенности N 144-Д от 27.12.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Южно-Сахалинска, Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска на решение от 28.10.2004 по делу N А59-850/04-С25 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску закрытого акционерного общества "Сахкоопсервис" к администрации г. Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, 3-и лица: Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области, Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.04.2005. Полный текст постановления изготовлен 03.05.2005.

Закрытое акционерное общество "Сахкоопсервис" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (впоследствии Комитет заменен на Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска согласно ст. 49 АПК РФ) об обязании последнего заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 65:01:07 03001:0057, расположенного по ул. Ленина, 196.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области, Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области (определение от 30.03.2004), в качестве ответчика - администрация г. Южно-Сахалинска (определение от 01.09.2004).

До принятия решения судом истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил: обязать Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска подготовить договор купли-продажи земельного участка площадью 292 кв.м, расположенного по вышеназванному адресу (кадастровый номер 65:01:0703001:0234).

Решением от 28.10.2004 исковые требования удовлетворены, суд обязал администрацию г. Южно-Сахалинска и Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска подготовить договор купли-продажи ООО "Сахкоопсервис" испрашиваемого земельного участка площадью 292 кв.м (кадастровый номер 65:01:07 03001:0057) и направить договор для подписания ООО "Сахкоопсервис".

В апелляционном порядке решение не проверялось.

В кассационной жалобе Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, не согласившись с решением суда, просил его отменить как несоответствующее нормам права. По мнению заявителя, судом не приняты во внимание те обстоятельства, что спорный земельный участок используется истцом на условиях аренды; до подачи искового заявления истцом не направлялся ответчику проект договора купли-продажи; спорный земельный участок находится во дворе жилого дома и является его придомовой территорией; не соблюдены требования положений ФЗ "О санитарном и эпидемиологическом благополучии населения", Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании.

В возражениях на кассационную жалобу ЗАО "Сахкоопсервис", не согласившись с ее доводами, просило оставить решение от 28.10.2004 без изменения. Полагает, что истец, как собственник объекта недвижимости - склада, согласно ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, которую осуществляют органы местного самоуправления, поскольку испрашиваемый земельный участок находится в границах территории муниципального образования. Не согласен со ссылкой на ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", так как согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размер земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного кодексов и с учетом красных линий.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, ЗАО "Сахкоопсервис" поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе, возражениях на нее.

Проверив законность решения от 28.10.2004, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым его отменить в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, за ЗАО "Сахкоопсервис" зарегистрировано право собственности на нежилое здание - склад, этажность 1, площадью 64,2 кв.м, расположенное по ул. Ленина, 196 в г. Южно-Сахалинске (свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.1999 серия 65-АА N 049450).

Земельный участок под существующим складом используется истцом на условиях аренды, о чем свидетельствует договор аренды земельного участка от 22.10.1999 N 1681-2377, заключенный последним с администрацией г. Южно-Сахалинска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Южно-Сахалинска (арендодатель) на срок 25 лет. Договор зарегистрирован в Сахалинском учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно названному договору аренды земельный участок площадью 250 кв.м расположен в первом укрепленном квартале, по западной стороне ул. Ленина, западнее жилого дома N 196 по ул. Ленина и предоставлен истцу под существующий склад магазина N 1 с прилегающей территорией. Земельный участок имеет кадастровый номер 65:01:07 03001:0057.

ЗАО "Сахкоопсервис" обратилось в КУМС г. Южно-Сахалинска с заявлением о продаже в собственность вышеназванного земельного участка, используемого под складские помещения (заявления от 07.10.2002, от 22.12.2003).

Рассмотрев указанные заявления, КУМС г. Южно-Сахалинска в своих ответах (от 21.10.2002 N 4184-014/05, от 05.02.2004 N 570-014/08) сообщил вначале о том, что Комитетом разрабатывается порядок продажи земельных участков в собственность на территории муниципального образования "город Южно-Сахалинск", впоследствии - отказал в связи с отсутствием права на приобретение испрашиваемого земельного участка.

Истец, не согласившись с отказом в продаже земельного участка площадью 250 кв.м, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, увеличив в ходе судебного разбирательства размер земельного участка до 292 кв.м в связи с предоставлением дополнительного земельного участка площадью 42 кв.м (постановление мэра г. Южно-Сахалинска от 15.04.2004 N 612) и заключением соглашения от 26.07.2004 к договору аренды земельного участка от 22.10.1999 N 1681-2377, кадастровый номер 65:01:0703001:0234.

Исходя из положений ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Аналогичные права закреплены за собственником объекта недвижимости ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как указано выше, объект недвижимости - нежилое здание - склад, общей площадью 64,2 кв.м расположен на земельном участке, арендуемом ЗАО "Сахкоопсервис" по договору аренды земельного участка от 22.10.1999 N 1681/2377 под существующий склад магазина N 1 с прилегающей территорией. Согласно постановлению мэра г. Южно-Сахалинска от 01.10.1999 N 1657, являющегося основанием для заключения вышеназванного договора аренды, ЗАО "Сахкоопсервис" предоставлен земельный участок в фактически сложившихся границах под существующий склад магазина N 1 с прилегающей территорией. Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 15.04.2004 N 612 истцу предоставлен дополнительный земельный участок площадью 42 кв.м для выполнения проекта реконструкции склада с его расширением.

КУМС г. Южно-Сахалинска, реализуя правомочия собственника, отказал в продаже земельного участка со ссылкой на то, что последний находится на центральной улице города, согласно генеральному плану входит в границы красных линий и является землями общего пользования.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и обязывая ответчиков - администрацию г. Южно-Сахалинска и Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска подготовить договор купли-продажи ООО "Сахкоопсервис" земельного участка, направить договор для подписания ООО "Сахкоопсервис", признал за истцом право на выкуп земельного участка площадью 292 кв.м и отклонил доводы ответчиков о нахождении склада на землях общего пользования ввиду отсутствия документов, подтверждающих данное обстоятельство.

Между тем, при разрешении спора суд не выяснил причины, послужившие основанием отказа в предоставлении в собственность вышеназванного земельного участка, а именно, согласно имеющемуся в материалах дела генеральному плану: проекту планировки и застройки не выяснил границы определения красных линий, включен ли спорный земельный участок в состав таких границ.

Не установлен факт принадлежности склада к магазину N 1, являющемуся пристройкой к жилому дому и не дана оценка тому, что земельный участок площадью 250 кв.м предоставлен на условиях аренды в фактически сложившихся границах под существующий склад магазина N 1 с прилегающей территорией, и дополнительный земельный участок площадью 42 кв.м - для выполнения проекта реконструкции склада с его расширением. Не выяснены следующие обстоятельства: необходимость прилегающей территории и является ли эта территория тем размером и границей земельного участка, которая может быть предметом продажи согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ; используется ли такая территория только истцом; возможность представления в собственность дополнительного земельного участка площадью 40 кв.м, в то время как реконструкция объекта не завершена. В связи с чем решение от 28.10.2004 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо выяснить вышеназванные обстоятельства, установить, не будут ли ущемлены в результате заключения договора купли-продажи земельного участка публичные интересы и имеются ли правовые основания, препятствующие заключению такого договора.

При этом необходимо обратить внимание, что организационно-правовая форма истца - закрытое акционерное общество, свидетельство от 25.12.1997 (л.д. 23 т. 1).

Кроме того, необходимо уточнить правовое обоснование заявленных требований, поскольку споры, связанные с приобретением земельных участков в собственность на основании правил ст. 36 ЗК РФ возможны как в порядке главы 24 АПК РФ, так и согласно ст. 445 ГК РФ. Принимая во внимание участие в деле двух ответчиков, следует учесть, что полномочием подготовить проект договора или заключить договор обладает определенный орган.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 28.10.2004 по делу N А59-850/04-С25 Арбитражного суда Сахалинской области отменить и передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.