Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 декабря 2005 г. N Ф03-А24/05-1/4309 "По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения. Исходя из содержания ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сделка по отчуждению заложенного имущества, совершенная при отсутствии на это согласия залогодержателя, оспорима" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Н.И. Баннова индивидуальный предприниматель; О.В. Сайганов адвокат по доверенности от 16.12.2005; А.И. Торшин адвокат по доверенности от 16.12.2005, от ответчика: А.В. Сорокин директор; С.М. Козлов представитель по доверенности от 11.01.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Банновой Н.И. на постановление от 10.08.2005 по делу N А24-1723/03, 3586/03-09 Арбитражного суда Камчатской области, по иску индивидуального предпринимателя Банновой Надежды Ильиничны к обществу с ограниченной ответственностью "Промфлот", третьи лица: ОАО национальный акционерный банк "Крайний Север", Главное управление ФРС по Камчатской области, Корякскому и Чукотскому автономным округам о признании договора недействительным.

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2005. Полный текст постановления изготовлен 26.12.2005.

Индивидуальный предприниматель Баннова Надежда Ильинична обратилась в Арбитражный суд Камчатской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промфлот" о признании договора купли-продажи недвижимости от 27.02.2002 недействительным на основании ст.ст. 168, 170 ГК РФ.

В обоснование иска указано на следующее: объектом продажи является имущество, обремененное залогом, при этом согласия залогодержателя на отчуждение отсутствует, что свидетельствует о нарушении ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; условие договора купли-продажи от 27.02.2002 о цене устанавливает стоимость имущества ниже рыночной и поэтому противоречит статье 40 НК РФ; в момент заключения договора продавец не имел намерения совершить сделку по продаже недвижимости.

Определением от 24.11.2003 принят к производству встречный иск ООО "Промфлот" к индивидуальному предпринимателю Банновой Н.И. о признании в порядке п. 2 ст. 165 ГК РФ договора купли-продажи недвижимости от 27.02.2002 действительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Камчатской области, впоследствии замененное по правилам ст. 49 АПК РФ на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Камчатской области, Корякскому и Чукотскому автономным округам (определение от 23.01.2004) и ОАО Национальный акционерный банк "Крайний Север" (определение от 17.05.2004).

Решением от 10.06.2005 основной иск удовлетворен: договор купли-продажи недвижимости от 27.02.2002 признан ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ как заключенный в нарушение требований ч. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в период действия договора об ипотеке в отношении отчуждаемого имущества и при отсутствии согласия на это залогодержателя. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.08.2005 решение в части удовлетворения первоначального иска отменено, в его удовлетворении отказано со ссылкой на оспоримость договора и отсутствие в этой связи у индивидуального предпринимателя Банновой Н.И. правовых оснований для обращения с заявленным иском; в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Баннова Н.И. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, считая его необоснованным и принятым с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, суд ошибочно переквалифицировал спорную сделку с ничтожной на оспоримую. Считает, что и в случае оспоримости договора истец вправе его обжаловать как собственник недвижимого имущества, имеющий право на защиту в соответствии с правилами ст. 301 ГК РФ; в этой связи суд неправильно применил ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - данная норма устанавливает дополнительное право третьих лиц на обжалование сделки, а не лишает участников сделки на обращение в суд.

Полагает, что суд необоснованно отождествил знание залогодержателя о совершенной сделке с его согласием на продажу заложенного имущества. Кроме того, считает, что отказ в удовлетворении встречного иска свидетельствует о противоречивости судебного акта.

В заседании суда кассационной инстанции индивидуальный предприниматель Баннова Н.И. и ее представители доводы, изложенные в жалобе, поддержали в полном объеме.

Представители ООО "Промфлот" выразили согласие с принятым по делу постановлением апелляционной инстанции от 10.08.2005 и просили оставить его без изменения.

ОАО Национальный акционерный банк "Крайний Север", Главное управление ВРС по Камчатской области, Корякскому и Чукотскому автономным округам, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Проверив законность обжалуемого постановления, с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для его отмены, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не установил.

Как следует из материалов дела, 27.02.2002 между индивидуальным предпринимателем Банновой Н.И. (продавец) и ООО "Промфлот" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 346,5 кв.м, расположенное на 2-м этаже отдела реализации (литер Б) по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Пограничная, 89. По акту приема-передачи от 14.03.2002 соответствующее имущество передано покупателю.

До заключения названного договора данное имущество передано в залог по договору об ипотеке от 19.07.2001 залогодержателю -Национальному акционерному банку "Крайний Север", Баннова Н.И., как собственник имущества, выступила залогодателем.

Предприниматель Баннова Н.И., полагая, что продажа заложенного имущества без согласия на это залогодержателя не соответствует требованиям законодательства, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на две группы: оспоримые - недействительны в силу признания их таковыми судом и ничтожные - недействительны в силу закона независимо от такого признания.

По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения.

В соответствии с требованиями закона, а именно ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Спорный договор об ипотеке также указывает на необходимость получения согласия залогодержателя для отчуждения имущества (п. 1.8 договора от 19.07.2001).

Статья 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право залогодержателя в случае отчуждения имущества с нарушением установленных законом правил потребовать признания такой сделки об отчуждении недействительной.

С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции об оспоримости договора купли-продажи недвижимости, заключенного сторонами настоящего спора, является правильным.

Поскольку с требованием о признании вышеуказанного договора недействительным обратилась индивидуальный предприниматель Баннова Н.И., которая не является залогодержателем отчужденного по спорному договору имущества, суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие у нее материально-правовых оснований для предъявления настоящего иска.

Более того, залогодержатель по договору об ипотеке - Национальный акционерный банк "Крайний Север" требования истца по настоящему делу не поддержал, указав, что им дано в устной форме согласие на заключение спорного договора.

В связи с изложенным подлежат отклонению как не основанные на нормах права, доводы заявителя кассационной жалобы о необходимости считать спорный договор ничтожной сделкой, а также доводы о неправильном применении судом ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку по настоящему делу заявлено требование о признании сделки купли-продажи недействительной ввиду ее несоответствия требованиям закона, доводы кассационной жалобы, основанные на ст. 301 ГК РФ, регулирующей истребование имущества из чужого незаконного владения, не могут быть приняты во внимание.

Ссылка на противоречивость судебного акта ввиду отклонения как первоначального, так и встречного исков, ошибочна. Как правильно указано в решении суда первой инстанции, такой способ защиты, как признание сделки действительной, применим к сделкам, требующим нотариального удостоверения в случае уклонения одной из сторон от такого удостоверения (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Оспариваемый договор такой сделкой не является, что послужило основанием для отказа в удовлетворении встречного иска; первоначальный иск отклонен по другим основаниям.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление от 10.08.2005 по делу N А24-1723/03, 3586/03-09 Арбитражного суда Камчатской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.