Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 января 2006 г. N Ф03-А59/05-1/4532 Суд, установив, что в нарушение прав собственника сдаваемого в аренду имущества ООО не получало от своего имущества прибыли, удовлетворил исковое требование ООО о внесении изменений в пункт договора аренды относительно увеличения размера платы за пользование арендованным имуществом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 17 января 2006 г. N Ф03-А59/05-1/4532
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Доценко И.В. - представитель по доверенности от 01.01.2004, от ответчика: Ведьмакова Т.В. - директор, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олбико" на постановление от 06.09.2005 по делу N А59-261/05-С6 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Олбико" к обществу с ограниченной ответственностью "Русский хлеб" о внесении изменений в договор аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 17 января 2006 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Олбико" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русский хлеб" о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды N 96 от 20.03.1996, изложив его в редакции: "Арендная плата за пользование арендованным имуществом устанавливается в размере 1500 руб. в месяц за один кв.м площади без учета НДС".

В процессе рассмотрения спора истец уточнил текст изменения пункта 3.1 договора, просил изложить его в редакции: "Арендная плата за пользование арендованным имуществом устанавливается в размере 209981 руб. 17 коп. в месяц с учетом НДС".

В качестве основания иска ООО "Олбико" сослалось на пункты 3.3, 3.4 договора N 96, пункт 3 статьи 617, статьи 450, 451, 452 ГК РФ.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. В статье 617 ГК РФ пункта 3 не существует

Решением от 01.06.2005 исковое требование ООО "Олбико" удовлетворено, в пункт 3.1 договора аренды внесено изменение в уточненной истцом редакции.

Суд первой инстанции при определении арендной платы спорного объекта исходил из отчета независимого агентства оценки ЗАО "ГАКС". Внесение изменения в пункт 3.1 договора N 96 суд первой инстанции мотивировал существенно изменившимися с 1996 года обстоятельствами, а также нарушением прав собственника, выразившегося в том, что ООО "Олбико" в противоречие с п. 1 ст. 50 ГК РФ не получало от своего имущества прибыли, являющейся основной целью деятельности коммерческой организации. Кроме того, суд сослался на пункт 1 статьи 422, пункт 3 статьи 424 ГК РФ о соответствии договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, а также на определение цены при сравнимых обстоятельствах.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.09.2005 решение от 01.06.2005 отменено, иск оставлен без рассмотрения на основании статьи 452 ГК РФ и пункта 2 статьи 148 АПК РФ по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчику не направлялось предложение истца об изменении договора в уточненной редакции, а направленные предложения в первоначальной редакции были подписаны неуполномоченным лицом.

Не согласившись с принятым по делу постановлением апелляционной инстанции, ООО "Олбико" в своей кассационной жалобе просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в адрес ООО "Русский хлеб" неоднократно направлялись предложения об изменении пункта 3.1 спорного договора аренды, в том числе и подписанные непосредственно руководителем ООО "Олбико" и на эти предложения следовал письменный отказ ответчика.

В связи с этим считает вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не соответствующим имеющимся в деле доказательствам.

Со ссылкой на пункты 3.3, 3.4 договора N 96 ООО "Олбико" настаивает на своем праве на изменение размера арендной платы.

Указывает на прямое и непосредственное одобрение руководителем ООО "Олбико" всех действий своего представителя, полномочия которого были подтверждены соответствующей доверенностью.

Полагает, что направления ответчику уточненного изложения редакции пункта 3.1 договора не требовалось, поскольку в результате этого уточнения размер арендной платы по отношению к первой редакции изменения существенно уменьшился.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Олбико" поддержала доводы жалобы в полном объеме.

ООО "Русский хлеб" в отзыве на кассационную жалобу и через своего представителя в судебном заседании выразило согласие с принятым по делу постановлением апелляционной инстанции и просило оставить его без изменения.

Ответчик настаивает на отсутствии полномочий у представителя ООО "Олбико" для изменения в процессе рассмотрения спора предлагаемой редакции пункта 3.1 договора N 96.

Обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что уточненная редакция изменения договора в его адрес не направлялась и, таким образом, истцом не представлены доказательства принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком.

Указывает на то, что истец в судебном заседании не представил нормативные акты, предусматривающие изменение цен, тарифов и расценок по арендной плате, установленных в централизованном порядке, что позволило бы ему по условию пункта 3.4 договора изменить арендную плату в одностороннем порядке.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон в заседании, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа находит принятое по делу постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене, исходя из нижеследующего.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 27.10.2003 ООО "Олбико" приобрело в собственность нежилое здание магазина и встроенное помещение общей площадью 430,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 192, которым с 20.03.1996 на основании договора аренды N 96, заключенного с бывшим собственником (КУМС г. Южно-Сахалинска) владело ООО "Русский хлеб" (арендатор).

По условию пункта 3.1 арендатор производил платежи за пользование нежилыми помещениями в размере 2745 руб. в месяц.

Соглашением от 05.04.2004 директор ООО "Русский хлеб" Ведьмакова Т.В. и генеральный директор ООО "Олбико" Набильский В.А. изменили договор аренды N 96 от 20.03.1996 в части наименования "Арендодателя", указав арендодателем - ООО "Олбико".

Дополнительным соглашением N 2 от 05.10.2004 (л.д. 21, т. 1) генеральный директор ООО "Олбико" Набильский В.А. предложил ООО "Русский хлеб" внести изменение в пункт 3.1 договора и изложить его в новой редакции: "Арендная плата за пользование зданием устанавливается в размере 1500 руб. в месяц без учета НДС".

Данное дополнительное соглашение оставлено арендатором без рассмотрения и возвращено ООО "Олбико" 08.10.2004 (л.д. 20, т. 1) по тому основанию, что арендатора устраивает цена, установленная в договоре.

Повторно направленное 29.11.2004 в адрес ООО "Русский хлеб" дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 96 (л.д. 25, т. 1) возвращено арендатором 06.12.2004 (л.д. 24, т. 1). Свой отказ от подписания дополнительного соглашения в этот раз ООО "Русский хлеб" мотивировало неподтвержденностью полномочий генерального директора ООО "Олбико" Набильского В.А. Несогласие с увеличением арендной платы ответчик выразил также в письме N 50 от 30.07.2004.

Полагая свое право на получение соответствующей арендной платы нарушенным, ООО "Олбико" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды N 96 от 20.03.1996 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату при изменении централизованно установленных цен, тарифов и расценок, влияющих на величину ставки по аренде или других случаях, предусмотренных законодательством.

Как следует из письма Департамента архитектуры градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, стоимость арендной платы, определенной на основании действующих ставок арендной платы и применения нормативно установленных коэффициентов за 1 кв.м объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 192 по состоянию на октябрь 2004 года составляет 290,45 руб. в месяц без НДС.

Отчетом N 14.03.05/41 независимого агентства оценки ЗАО "ГАКС" от 14.03.2005 величина рыночного размера месячной арендной платы этого же объекта недвижимости с НДС по состоянию на 14.03.2005 составляет 189000 руб.

Содержащиеся в отчете выводы оценщика, осуществляющего свою деятельность на основании лицензии N 000177 от 17.08.2001, не опровергнуты ответчиком при рассмотрении спора в суде первой инстанции и не обжалованы в апелляционную инстанцию.

Таким образом, после заключения спорного договора аренды к моменту рассмотрения настоящего спора в отношении муниципального имущества, каковым являлся магазин, произошло неоднократное изменение порядка определения арендной платы, а также тарифов и расценок, влияющих на величину ставки по аренде.

Данные обстоятельства в силу пункта 3.4 договора, пункта 1 статьи 422 ГК РФ, позволяют истцу изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку дополнительное соглашение N 2 от 05.10.2004 подписано директором ООО "Олбико", поэтому довод заявителя жалобы о том, что предложение об изменении договора N 96 со стороны истца подписано неуполномоченным лицом, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Необходимо отметить также, что предложения об увеличении арендной платы, подписанные представителем истца по доверенности, расценивались ООО "Русский хлеб" как предложения директора ООО "Олбико", ответы по ним направились в адрес последнего.

Кроме того, в уточненной редакции изменения пункта 3.1 договора истребуемый истцом размер арендной платы значительно ниже содержащегося в первичной редакции. Исходя из изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что ООО "Русский хлеб" сдает находящиеся в его владении помещения в субаренду по цене 1000 руб. за 1 кв.м., (л.д. 28-29, т. 2) суд первой инстанции правомерно не принял во внимание довод ООО "Русский хлеб" о несоблюдении истцом мер по урегулированию спора в отношении уточненного требования.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Сахалинской области от 06.09.2005 по делу N А59-261/05-С6 отменить, решение от 01.06.2005 этого же суда оставить без изменения.