Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 января 2006 г. N Ф03-А51/05-1/4756 При новом рассмотрении дела об удовлетворении иска об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, суду надлежит исследовать представленные ответчиком платежные документы арендодателя, из которых следует, что у ответчика сохранялись арендные правоотношения с первоначальным собственником объекта и которые могут расцениваться как пролонгация договора аренды помещений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 24 января 2006 г. N Ф03-А51/05-1/4756
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ниппон Авто" на решение от 11.08.2005, постановление от 08.11.2005 по делу N А51-7606/2005 12-163 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "ИнвестПримс" к обществу с ограниченной ответственностью "Ниппон Авто" об истребовании имущества из чужого незаконного владения (выселении).

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 24 января 2006 года.

Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестПримс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ниппон Авто" об истребовании на основании статьи 301 ГК РФ из чужого незаконного владения нежилых помещений общей площадью 460,6 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского, 30-в.

Согласно письменному уточнению истцом предмета иска у ответчика истребованы нежилые помещения здания-комплекса по обслуживанию автомобилей и торгового комплекса общей площадью 1466,9 кв.м (литер А) с инвентарным номером 05:401:002:000195110 и реестровым (условным) номером объекта 25-25-01/057/2005-246, расположенного по указанному адресу.

Решением от 11.08.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.11.2005, иск удовлетворен в связи с отсутствием у ответчика вещного права на спорный объект. При этом суд первой инстанции признал договор аренды, предъявленный в суд ответчиком (арендодатель - ООО "Знак-Ойл") незаключенным, срок действия которого истек, а суд апелляционной инстанции признал данную сделку и дополнительное соглашение к ней от 24.11.2004 - ничтожными.

Законность этих судебных актов проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе ответчика.

Жалоба мотивирована наличием у заявителя права на аренду спорной недвижимости на основании статей 617, 621 ГК РФ, исполнением договора со стороны арендатора путем оплаты услуг, принятием судебных актов без учета фактических взаимоотношений сторон и обстоятельств, в том числе факта передачи имущества ответчику, содержания искового заявления, дополнительного соглашения от 24.11.2004 к договору аренды.

В жалобе заявитель сослался также на необоснованное отклонение его ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения судом дела N А51-11452/0533-143, возбужденного по его иску к ООО "ИнвестПримс" о признании недействительными договоров займа, об отступном и права собственности ООО "ИнвестПримс" в отношении спорного объекта недвижимости.

Стороны, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в рассмотрении кассационной жалобы не участвовали.

При проверке законности обжалованных судебных актов установлено, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

По соглашению об отступном от 14.04.2005, подписанному при исполнении договора займа на сумму 1248000 руб. и от 01.04.2005 на сумму 2400000 руб. от 28.03.2004 ООО "Знак-Ойл" (Заемщиком) передано истцу (Заимодавцу) в собственность оцененное сторонами на сумму 3757440 руб. здание - комплекс по обслуживанию автомобилей и торговый комплекс общей площадью 1466,9 кв.м (литер А) с условным номером 25-25-01/057/2005-246, инвентарнымномером 05:401:002:000195110, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского, 30-в.

Право собственности истца на этот объект зарегистрировано, что усматривается из предъявленного в суд Свидетельства от 18.04.2005 серии 25-ПП N 562588.

Обращение ООО "ИнвесПримс" в суд с настоящим иском основано на отсутствии в указанном Свидетельстве о праве собственности сведений об обременении имущества правами ответчика, а возражения последнего на иск связаны с наличием договора аренды, заключенного с первоначальным собственником - заемщиком (ООО "Знак-Ойл").

Ответчик предоставил в суд первой инстанции договор аренды от 01.01.2004, согласно которому арендодатель передал ему на срок до 30.12.2004 (менее года) нежилые помещения общей площадью 515 кв.м, в том числе: магазин площадью 40 кв.м, склад - 25 кв.м, мастерскую - 400 кв. м, офис - 30 кв.м и подсобные помещения для использования в розничной торговле, техобслуживании и ремонте автомобилей.

В связи с отклонением судом данной инстанции заявленных ответчиком ходатайств об отложении рассмотрения дела из-за болезни представителя и о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по совместному иску ООО "Ниппон Авто" и предпринимателя Попковой Е.Ф. (учредителя ООО "Знак-Ойл") к ООО "ИнвестПримс" о признании недействительными (ничтожными) договоров займов и отступного, иск рассмотрен по существу по имеющимся в деле материалам.

Удовлетворяя исковое требование о выселении заявителя, суд первой инстанции установил, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют идентифицировать объект договора аренды, то есть предмет этой сделки, что факт передачи имущества в аренду не доказан и одновременно - что срок договора аренды на момент вынесения решения истек.

Апелляционной инстанцией ни один из указанных выводов первой инстанции не поддержан, поскольку по результатам рассмотрения апелляционной жалобы договор аренды признан ничтожным из-за регистрации арендодателем (ООО "Знак-Ойл") права собственности после заключения этой сделки и дополнительного соглашения к ней от 24.11.2004, которым стороны привели возникшие правоотношения в соответствие с требованиями статьи 607 ГК РФ об объектах аренды.

Указанная в судебном акте апелляционной инстанции объективная оценка дополнительного соглашения сторон от 24.11.2004, в котором перечислены наименование сдаваемых в аренду помещений, исключает признание договора незаключенным, однако оставление этой инстанцией в силе решение суда признается недостаточно обоснованным.

Повторно рассматривая дело, апелляционная инстанция установила, что на право собственности относительно предмета договора аренды собственнику выдано Свидетельство от 24.03.2005 N 25-АА N 549953, а договор аренды заключен раньше, то есть 01.01.2004.

При этом судом не установлен законный владелец объекта по состоянию на эту дату, не исследованы другие доказательства, представленные ответчиком в апелляционную инстанцию, а именно: платежные документы арендодателя за 2004-2005 годы, из которых следует, что у ответчика в 2005 году сохранялись арендные правоотношения с первоначальным собственником объекта (ООО "Знак-Ойл") и которые могут расцениваться как пролонгация договора в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ.

Кроме того, признание апелляционной инстанцией ничтожной сделки, заключенной между ответчиком и ООО "Знак-Ойл", затрагивает права и законные интересы последнего, поэтому рассмотрение дела в апелляционной инстанции без участия указанного лица противоречит пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ и влечет безусловную отмену судебного акта данной инстанции.

На новое рассмотрение дело направляется в первую инстанцию, для устранения в установленном порядке процессуальных нарушений и для разрешения вопроса о надлежащем истце, так как отклонение ходатайства представителя ответчика об отложении дела в связи с его болезнью повлекло необоснованное ограничение права заявителя на предоставление суду дополнительных доказательств.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 11.08.2005, постановление от 08.11.2005 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-7606/2005 12-163 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию этого суда.