Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 мая 2005 г. N Ф03-А04/05-1/1309 Суд отказал в понуждении ответчиков заключить с истцом договор аренды нежилого помещения на условиях, предложенных победителем торгов, т.к. установил, что истцом не соблюдались договорные обязательства о перечислении арендной платы и порядок заключения договора аренды на новый срок, а также то, что обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок ограничивает право его, как собственника, распоряжаться своим имуществом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 31 мая 2005 г. N Ф03-А04/05-1/1309
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медик" на решение от 28.12.2004, постановление от 28.02.2005 по делу N А04-8768/04-7/371 Арбитражного суда Амурской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Медик" к областному государственному учреждению здравоохранения "Амурская областная клиническая больница", Департаменту администрации Амурской области но управлению государственным имуществом области, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Бонус", о понуждении заключить договор.

Резолютивная часть постановления от 24 мая 2005 года. Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2005 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Медик" (далее - ООО "Медик") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Областному государственному учреждению здравоохранения "Амурская областная клиническая больница" (далее - ОГУЗ "Амурская ОКБ") и Департаменту администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области о понуждении к заключению договора аренды.

До принятия решения по делу истец уточнил свои требования и просил понудить ответчиков заключить с ним договор аренды недвижимого имущества на условиях, предложенных победителем торгов по лоту N 10 оформленного протоколом от 15.06.2004 N 100.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Бонус".

Решением суда от 28.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2005, в иске отказано.

Принимая его, арбитражный суд указал на то, что обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок ограничивает право его, как собственника, распоряжаться своим имуществом (пункт 2 статья 209 ГК РФ).

Также суд установил, что истцом не соблюдались договорные обязательства о перечислении арендной платы и порядок заключения договора аренды на новый срок.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по заявлению ООО "Медик", где ставится вопрос об их отмене и принятии нового решения об удовлетворении иска.

Заявитель полагает, что действующее гражданское законодательство и законодательство Амурской области предоставляют в данном случае арендатору право требования заключения (возобновления) с ним договора аренды на условиях предложенных победителями торгов.

В период пользования имуществом договорные обязательства не нарушались, поэтому истец считает, что в иске отказано неправомерно.

Ответчики отзыва на кассационную жалобу не предоставили.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Между сторонами заключен 01.02.2004 договор аренды N 77, во исполнение которого ООО "Медик" получил во временное пользование на срок с 01.02.2004 по 10.06.2004 нежилое помещение площадью 24,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Воронкова, 26, главный корпус 1 для использования под аптеку.

Данное имущество являлось собственностью Амурской области и закреплено за ОГУЗ "Амурская ОКБ" на праве оперативного управления.

До окончания срока действия договора своим письмом от 05.05.2004, направленного главному врачу ОГУЗ "Амурска ОКБ", ООО "Медик" предложило заключить договор аренды на новый срок, о чем в свою очередь больница письмом поставила в известность Департамент администрации Амурской области (письмо от 22.06.2004 N 05-1159).

13.05.2004 и 09.06.2004 в газете "Амурская правда" было опубликовано информационное сообщение о проведении 15.06.2004 торгов на право заключения договора аренды нежилых помещений, в том числе спорного.

По результатам их проведения, с участием так же и арендатора, согласно протокола от 15.06.2004 N 100, победителем конкурса на заключение договора аренды сроком на три года признан ООО "Бонус", который предложил годовую арендную плату 72336 руб.

Полагая наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды и уклонение от такого предложения ответчиков, ООО "Медик" предъявило настоящий иск.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В связи с чем, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.07.1995 N С-1-7/ОП434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике").

Это же право арендатора предусмотрено пунктом 6 Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности Амурской области.

Статья 421 ГК РФ, представляющая гражданам и юридическим лицам свободу в заключении договора, на что сослался суд, одновременно предусматривает возможность понуждения к заключению договора, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В рассматриваемом случае на основании статьи 621 ГК РФ преимущественному праву арендатора на возобновление арендных отношений, противостоит обязанность арендодателя заключить с ним договор аренды.

При этом права последнего, как собственника распоряжаться имуществом в соответствии со статьей 209 ГК РФ, не нарушаются, он лишь ограничивается в отношении выбора контрагента по договору, с целью защиты имущественных интересов предыдущего арендатора.

Вместе с тем, в процессе рассмотрения дела апелляционной инстанцией было установлено, что истец ненадлежащим образом исполнил свое обязательство по своевременному перечислению арендных платежей - ежемесячно до десятого числа текущего месяца (пункт 3.3. договора N 77).

Данный вывод суда подтверждается находящимися в деле актом сверки от 01.11.2004, подписанного сторонами, письмами Департамента администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области от 24.06.2004 N 06-30/3788, от 30.06.2004 N 06-30/3915, его переоценка не входит в компетенцию кассационной инстанции согласно пункта 2 статьи 287 АПК РФ.

Поскольку истец являлся недобросовестным арендатором, то оснований для удовлетворения его требований по обязанию ответчиков заключить договор аренды у суда в соответствии с нормой статьи 621 ГК РФ не имелось.

Таким образом, обжалованные судебные акты законны и обоснованы, поэтому они изменению, кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 28.12.2004 и постановление от 28.02.2005 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-8768/04-7/371 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.