Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 мая 2005 г. N Ф03-А04/05-1/1171 Суд удовлетворил иск прокурора о признании ничтожным договора купли-продажи здания общежития, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.к. установил, что здание, отчужденное по договору, является объектом жилищного фонда и на момент совершения сделки в нем зарегистрированы граждане, которые не давали согласие на продажу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 31 мая 2005 г. N Ф03-А04/05-1/1171
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчиков: от предпринимателя Цзоу Л.В. - Гришин А.Г., адвокат по доверенности без номера от 14.03.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Цзоу Л.В. на решение от 23.12.2004, постановление от 24.02.2005 по делу N А04-7289/04-23/270 Арбитражного суда Амурской области, по иску прокурора Амурской области к отделу администрации Архаринского района по управлению муниципальным имуществом Архаринского района, предпринимателю без образования юридического лица Цзоу Л.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2005. Полный текст постановления изготовлен 31.05.2005.

Прокурор Амурской области на основании ст. 52 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к отделу администрации Архаринского района по управлению муниципальным имуществом Архаринского района, предпринимателю без образования юридического лица Цзоу Л.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи здания общежития, расположенного по адресу: п. Архара, ул. Первомайская, 98, заключенного между ответчиками 23.09.2003, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Иск обоснован тем, что по договору от 23.09.2003 произведена приватизация объекта муниципальной собственности способом, не предусмотренным ст. 13 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Кроме того, отчужденное здание является заселенным объектом жилищного фонда, который не подлежит приватизации в силу ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

Решением от 23.12.2004 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.02.2005 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что договор от 23.09.2003 является ничтожным в силу ст.ст. 165, 168 ГК РФ, поскольку в нарушение ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральный жилищной политики" и ст. 558 ГК РФ заключен в отношении объекта жилого фонда, не подлежащего приватизации, и не прошел государственную регистрацию.

В кассационной жалобе предприниматель Цзоу Л.В. просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судом ст. 165, 168, 449 ГК РФ, нарушении ст.ст. 13, 49 АПК РФ и о несоответствии выводов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела.

Прокурор Амурской области в отзыве на кассационную жалобу выразив несогласие с изложенными в ней доводами, считает, что решение и постановление апелляционной инстанции приняты с правильным применением норм права и не подлежат отмене.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя Цзоу Л.В. поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив законность решения и постановления апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные ст. 288 АПК РФ, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Архаринского района от 26.08.2002 в муниципальную собственность принято здание общежития, расположенное по адресу: п. Архара, ул. Первомайская, 98.

Постановлением этого органа от 22.09.2003 N 291, впоследствии отмененным его же постановлением от 27.04.2004 N 127, здание общежития признано нежилым и подлежащим использованию в качестве торгового комплекса.

23.09.2003 Комитет по управлению муниципальным имуществом Архаринского района провел закрытый аукцион по приватизации указанного здания. По результатам аукциона между продавцом и предпринимателем Цзоу Л.В. в тот же день заключен договор купли-продажи здания по цене 200000 руб., который исполнен сторонами.

Дав оценку договору от 23.09.2003, судебные инстанции пришли к правильному выводу о его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Согласно ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент совершения сделки, не допускается продажа заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Судебные инстанции установили, что здание, отчужденное по договору от 23.09.2003, является объектом жилищного фонда и на момент совершения сделки в нем зарегистрировано 13 граждан, которые не давали согласие на продажу.

В связи с этим суд обеих инстанций сделал правильный вывод о том, что здание общежития не подлежало приватизации в силу ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

При этом судебные инстанции обоснованно не приняли во внимание постановление главы администрации Архаринского района от 22.09.2003 N 291 о переводе спорного здания в нежилое, установив, что оно противоречит ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР и правовым актам, регулирующим порядок изменения назначения помещений в жилищном фонде Амурской области.

При таких обстоятельствах решение и постановление апелляционной инстанции о признании договора от 23.09.2003 недействительным и применении последствий его недействительности путем приведения сторон в первоначальное положение соответствуют ст.ст. 167, 168 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что договор от 23.09.2003 является оспоримой сделкой в силу ст. 449 ГК РФ, так как заключен по результатам торгов, несостоятелен. Заключение договора на торгах не препятствует признанию его ничтожным по мотиву несоответствия требованиям закона без оспаривания торгов, поэтому неправильного применения ст. 449 ГК РФ в данном случае арбитражным судом не допущено.

Его же довод о том, что судебные инстанции нарушили ст.ст. 13, 49 АПК РФ и вышли за пределы исковых требований, дав оценку постановлению главы администрации Архаринского района от 22.09.2003 N 291, основан на неправильном толковании ст. 13 АПК РФ и поэтому кассационной инстанцией отклоняется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судом не допущено, в связи с чем решение и постановление апелляционной инстанции не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 23.12.2004, постановление от 24.02.2005 по делу N А04-7289/04-23/270 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.