Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 февраля 2006 г. N Ф03-А04/05-1/4867 При новом рассмотрении иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, суду надлежит применить нормы права, подлежащие применению, дать оценку всем доказательствам, представленным сторонами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 14 февраля 2006 г. N Ф03-А04/05-1/4867
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Лепехина А.В., доверенность от 29.12.2005 N 69; от ответчика: Васильева ОН., доверенность от 06.10.2005 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области на решение от 28.10.2005 по делу N А04-6271/05-2/188 Арбитражного суда Амурской области, по иску департамента администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области к индивидуальному предпринимателю Ситникову Сергею Юрьевичу, управлению федеральной регистрационной службы по Амурской области о признании недействительным зарегистрированного права.

Резолютивная часть постановления объявлена 07.02.2006. Полный текст постановления изготовлен 14.02.2006.

Департамент администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ситникову Сергею Юрьевичу (далее - предприниматель Ситников С.Ю.), управлению федеральной регистрационной службы по Амурской области (далее - Управление) о признании недействительным зарегистрированного за Ситниковым С.Ю. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:01:010138:0105, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Мухина, 103.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, для участия в деле привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (далее - Комитет) и администрация г. Благовещенска (далее - Администрация).

Определением от 11.10.2005 принят отказ истца от исковых требований к Управлению, последнее привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 28.10.2005 в части исковых требований Департамента к предпринимателю Ситникову С.Ю. в иске отказано. В части исковых требований Департамента к Управлению, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

Не согласившись с вышеназванным решением, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы указал на то, что суд без законных оснований для определения органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, принял за основу разночтения между характеристиками объекта недвижимого имущества, вошедшего в уставный капитал АО "Домостроитель" и объектом введенным впоследствии предпринимателем Ситниковым С.Ю. в эксплуатацию, а не статус имущества на момент приватизации. Основанием для государственной регистрации права послужил ничтожный договор купли-продажи N 310 от 03.10.2003, а не постановление мэра г. Благовещенска от 06.05.2003 N 1346.

Не согласен с выводом суда о том, что зарегистрированное за Ситниковым С.Ю. по договору купли-продажи право собственности на земельный участок может быть оспорено исключительно в рамках признания права областной собственности на земельный участок и применения последствий ничтожной сделки.

В отзыве на кассационную жалобу, Администрация, не соглашаясь с доводами Департамента, просила оставить решение без изменения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержала доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя Ситникова С.Ю. возражала относительно этих доводов.

Проверив законность обжалуемого решения, с учетом доводов кассационной жалобы отзыва на нее, выступлений в судебном заседании кассационной инстанции представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что решение от 28.10.2005 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, согласно плану приватизации проектно-строительного объединения "Амургражданстрой", утвержденного председателем комитета по управлению государственным имуществом Амурской области, создано открытое акционерное общество "Домостроитель".

В соответствии с п. 13 названного плана в уставный капитал общества вошел 155 - квартирный жилой дом в 138 квартале г. Благовещенска с фактически выполненным объемом работ на 832 тыс. руб.

Постановлением мэра г. Благовещенска от 25.08.1993 N 1147 акционерному обществу "Домостроитель" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 8454 кв.м под 155 - квартирный жилой дом, расположенный в квартале 138 центрального планировочного района.

На основании договора купли-продажи от 14.09.1998, заключенного между ОАО "Домостроитель" и предпринимателем Ситниковым С.Ю. и акта передачи объекта от 21.09.1998 Ситников С.Ю., приобрел в собственность недостроенное здание в квартале 138 г. Благовещенска на пересечении улиц Мухина и Пролетарской общей площадью 1208,9 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением мэра г. Благовещенска от 16.12.1998 N 3442 предпринимателю Ситникову С.Ю. предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок площадью 1860 кв.м в квартале 138 центрального планировочного района для окончания строительства административного здания. Между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска и предпринимателем Ситниковым С.Ю. заключен договор аренды указанного земельного участка от 05.02.1999 N 101.

На основании постановления мэра г. Благовещенска от 02.07.1999 N 1462 предприниматель Ситников С.Ю. произвел реконструкцию недостроенного административного здания под торгово-жилое здание в квартале 138. Строительный объект принят актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.03.2002, утвержденным постановлением мэра г. Благовещенска от 29.03.2002 N 698.

Право собственности на магазин этаж 1, 2, расположенный по ул. Мухина - ул. Пролетарская, дом 103/104, литер А2, за предпринимателем Ситниковым зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 20.08.2002 серия 28АО N 691350. При этом документами - основаниями регистрации послужили договор купли-продажи от 14.09.1998, постановление мэра г. Благовещенска N 1462 от 02.07.1999, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.03.2002, постановление мэра г. Благовещенска N 698 от 29.03.2002.

На основании постановления мэра г. Благовещенска от 06.05.2003 N 346, Комитетом (продавец) и предпринимателем Ситниковым С.Ю. (покупатель) заключен договор от 03.10.2003 N 310 купли-продажи земельного участка из категории земель поселений с кадастровым номером 28:01:010138:0105, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Мухина, 103 в квартале 138 центральной планировочной зоны, для торгово-жилого здания и его обслуживания площадью 983 кв.м в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

На основании этого договора право собственности за Ситниковым С.Ю. на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано, о чем выдано свидетельство от 06.11.2003 серия АО N 735114.

Департамент, полагая, что право собственности зарегистрировано на основании ничтожной сделки, поскольку заключена со стороны продавца неуполномоченным органом, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента к предпринимателю Ситникову С.Ю., суд исходил из того, что на спорном земельном участке возведен объект, назначение которого не соответствует характеристикам объекта незавершенного строительства, приобретенного Ситниковым С.Ю. у ОАО "Домостроитель"; постановление мэра г. Благовещенска от 06.05.2003 N 1346 и договор купли-продажи земельного участка от 03.10.2003 N 310 на момент государственной регистрации оспорены не были; зарегистрированное право не может быть признано судом недействительным; истец не привел достаточных доказательств, позволяющих сделать вывод о нарушении его прав оспариваемым зарегистрированным правом и доказательств того, что объект недвижимости находящийся под приватизированным ответчиком земельным участком, является областным имуществом.

С указанными основаниями отказа в удовлетворении исковых требований суд кассационной инстанции согласиться не может в связи со следующим.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется и путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Таким образом, ссылка на то, что на момент регистрации права собственности предпринимателя Ситникова С.Ю. на земельный участок договор купли-продажи от 03.10.2003 N 310 и постановлении мэра г. Благовещенска от 06.05.2003 N 346 не были оспорены, не основана на законе.

Также кассационная инстанция считает необоснованным вывод суда о невозможности признания недействительным зарегистрированного права.

В статье 2 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, причем указано, что защита гражданских прав может осуществляться иными способами, предусмотренными законом.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом указанным Законом не предусмотрено, каким образом должно быть оспорено зарегистрированное право.

В связи с чем доводы, приведенные судом в подтверждение своего вывода, носят полемический характер.

Вывод суда о том, что возведенный на спорном земельном участке объект не соответствует характеристикам объекта незавершенного строительства, приобретенного Ситниковым С.Ю., в связи с чем предприниматель Ситников С.Ю., реализовал свое исключительное право на приватизацию земельного участка в порядке, установленном действующим законодательством РФ сделан без учета следующих обстоятельств.

Из постановлений мэра г. Благовещенска от 02.07.1999 N 1462, от 29.03.2002 N 698 следует, что Ситников С.Ю. произвел реконструкцию недостроенного здания. Одним из оснований государственной регистрации права собственности Ситникова С.Ю. на здание магазина явился договор купли-продажи от 14.09.1998.

В решении суда имеются противоречивые выводы. Первоначально указано, что постановлением Правительства РФ от 03.12.1992 N 941 "О передаче государственных предприятий, организаций учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Амурскойобласти"проектно-строительное объединение "Амурскгражданстрой" передано в государственную собственность Амурской области, затем суд ссылается на непредъявление истцом доказательств того, что объект недвижимости, находящийся под приватизированным ответчиком земельным участком, является (видимо, в тексте решения допущена опечатка и следует читать "являлось") областным имуществом.

При этом судом не указано чем может быть подтверждено право Амурской области на объект недвижимости. Не дана оценка тому, что в плане приватизации ПСО "Амургражданстрой" имеется запись о том, что объединение является государственной собственностью в составе Амурской области.

Необоснованным является вывод суда о непредставлении истцом доказательств, позволяющим сделать вывод о нарушении его прав оспариваемым зарегистрированным правом, поскольку в исковом заявлении указано, что при приватизации спорного земельного участка органами власти Амурской области 100% денежных средств от продажи должны были поступать в бюджет области.

Также судом не дана оценка доводам ответчика о том, что объект, приобретенный Ситниковым С.Ю. у ОАО "Домостроитель", и объект, включенный в план приватизации ПСО "Амургражданжилстрой", являются разными объектами.

При изложенных обстоятельствах решение от 28.10.2005 подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует применить нормы права, подлежащие применению, дать оценку всем доказательствам, на которые ссылаются лица, участвующие в деле, устранить отмеченные недостатки.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 28.10.2005 по делу N А04-6271/05-2/188 Арбитражного суда Амурской области отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.