Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 декабря 2005 г. N Ф03-А51/05-1/4303 В иске о выселении ответчика из нежилых помещений, в связи с нарушением условий договора аренды, отказано, поскольку обстоятельства существенного нарушения договора аренды для досрочного его расторжения отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 26 декабря 2005 г. N Ф03-А51/05-1/4303
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Капустина Ирина Николаевна - ведущий специалист по доверенности N 12/1 - 846 от 04.04.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока на решение от 11.07.2005 по делу N А51-691/2005 12-16 Арбитражного суда Приморского края, по иску: Управления муниципальной собственности г. Владивостока к открытому акционерному обществу "Торговый дом Владивостокский ГУМ" о расторжении договора аренды и выселении.

Резолютивная часть постановления от 19.12.2005. Полный текст постановления изготовлен 26.12.2005.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к открытому акционерному обществу "Торговый дом Владивостокский ГУМ" (далее ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ") о выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 2, в соответствии со ст. 622 ГК РФ, в связи с нарушением условий договора аренды.

До вынесения решения по делу истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнил свои исковые требования, просил расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества от 22.07.2003 и выселить ответчика из спорных помещений на основании ст.ст. 619, 622 ГК РФ, в связи с самовольной перепланировкой и переоборудованием помещений и внутренних инженерных сетей.

Решением суда от 11.07.2005 истцу в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства существенного нарушения договора аренды для досрочного его расторжения отсутствовали.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Законность судебного акта проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ по кассационной жалобе Управления муниципальной собственности г. Владивостока, которое просит решение от 11.07.2005 отменить, как необоснованное и незаконное, иск удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на то, что ответчик произвел перепланировку и переоборудование арендуемых нежилых помещений без разрешения на то собственника - УМС г. Владивостока, чем существенно нарушил условия договора аренды от 22.07.2003 (пункты 2.2.4, 2.2.5).

ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направило, отзыва на жалобу не представило.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы, поддержанные представителем истца, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа не находит оснований для отмены решения от 11.07.2005.

Как видно из материалов дела, 22.07.2003 между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 2, общей площадью 227,3 кв.м. для использования в целях торговли и общественного питания, сроком действия с 01.01.2003 по 31.12.2048, в последствии прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.2.4 договора аренды от 22.07.2003 Арендатор обязан производить перепланировку помещений и переоборудование внутренних инженерных сетей помещений исключительно с письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с п. 2.2.5 данного договора Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений. Капитальный ремонт производится Арендатором при условии предварительного согласования с Арендодателем проектно-сметной документации с указанием общей суммы затрат. Расходы, понесенные Арендатором на выполнение капитального ремонта засчитываются Арендодателем в счет арендной платы.

ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" в своем письме обратился к УМС г. Владивостока с просьбой согласовать реконструкцию спорных нежилых помещений, на что истец своим письмом N 11500В от 25.06.2004 отказал в таком согласовании до выяснения с Управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора Администрации муниципального образования г. Владивосток законности и правомерности проводимых работ.

В 2004 году ответчик без предварительного письменного согласования с истцом за свой счет произвел капитальный ремонт, реконструкцию и внутреннюю перепланировку спорных нежилых помещений.

23.06.2004 истец направил в адрес ответчика предупреждение за N 12/2-2-2445 о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате в случае не устранения истцом допущенных существенных нарушений условий договора аренды от 22.07.2003, а именно пунктов 2.2.4, 2.2.5, а также п. 4 приложения N 1 к Постановлению главы Администрации г. Владивостока N 783 от 28.04.1999, устанавливающего, что окончательное решение о возможности перепланировки нежилого помещения должно быть оформлено постановлением главы Администрации г. Владивостока. Предложив ответчику в добровольном порядке в срок до 10.07.2004 устранить допущенные, по мнению истца, нарушения. Не устранение последних, послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениям.

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора другой стороной признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из письма УМС г. Владивостока ответчику за N 11500В от 25.06.2004 следует, что причиной отказа истца в согласовании проведения ответчиком капитального ремонта, работ по реконструкции и перепланировке спорных помещений являлась необходимость выяснения с Управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора Администрации муниципального образования г. Владивосток законности и правомерности проводимых ответчиком работ.

Из представленного в материалах дела (л.д. 45) заключения Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора N 1/303 от 12.03.2004 по архитиктурно - строительной части рабочего проекта "Реконструкция магазина по ул. Суханова, 2 в г. Владивостоке" следует, что ответчик в установленном порядке фактически согласовал с органом госархстройнадзора архитектурно-строительную часть рабочего проекта "Реконструкция магазина по ул. Суханова, 2 в г. Владивостоке".

Вывод суда о том, что согласовав в установленном порядке с органом госархстройнадзора проведение в спорных помещениях указанных работ, ответчик фактически устранил причины несогласования с ним истцом проведение этих работ, правомерен. И у суда отсутствуют основания для применения п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, на который ссылался истец как на основание своих требований по данному иску.

Не исполнение ответчиком рекомендации Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора о согласовании перепланировки помещений на городской межведомственной комиссии, также не может рассматриваться как несогласование этого условия с арендодателем, поскольку это не может являться существенным нарушением условий договора аренды, так как за нарушение норм градостроительного законодательства ответчик в случае установления такого нарушения может быть привлечен к административной ответственности.

Поскольку ремонт произведен ответчиком за свой счет и не повлек для арендодателя никакого ущерба, то вывод суда об отсутствии признаков существенных нарушений договора арендатором, правомерен.

Других доказательств существенных нарушений договора истцом предоставлено не было.

Поскольку судом не нарушены нормы материального и процессуального права при принятии решения, основания для отмены принятого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 11.07.2005 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-691/2005 12-16 оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.