Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1582 Решая вопрос о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, суду необходимо доисследовать и оценить обстоятельства неиспользования ответчиком арендуемого помещения по причине препятствования тому истцом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 мая 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1582
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: юрисконсульт по доверенности 8.8-Д от 10.01.2006 - Лавренов И.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Енг Джин" на решение от 27.09.2005, постановление от 11.01.2006 по делу N А51-18938/04 2-307/23 Арбитражного суда Приморского края, по иску открытого акционерного общества "Приморский завод" к обществу с ограниченной ответственностью "Енг Джин" о взыскании 1715164,93 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2006. Полный текст постановления изготовлен 19.05.2006.

Открытое акционерное общество "Приморский завод" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Енг Джин" о взыскании 1715164,93 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 30.06.2000 N ПЗ/ЕД-01-06/00 за период с 01.02.2004 по 01.12.2004.

Определением от 01.09.2005 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено ходатайство истца об увеличении суммы иска до 3196630,41 руб. в связи с увеличением периода взыскания долга до 01.09.2005.

В судебном заседании 27.09.2005 в порядке ст. 49 АПК РФ судом удовлетворено ходатайство истца об уменьшении суммы иска до 2504847,93 руб. в связи с начислением задолженности по 01.06.2005, поскольку решением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2005 в отношении ответчика открыто конкурсное производство в связи с признанием его банкротом.

Решением суда от 27.09.2005 г., оставленным без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 11.01.2006, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что договор N ПЗ/ЕД-01-06/00 является действующим, поэтому ответчик должен надлежащим образом исполнять обязательство по оплате за арендованное им имущество в соответствии с условиями договора, кроме того, суд, не принимая доводы ответчика о невозможности использования арендованного помещения, указал на то, что ответчик не привел достоверных доказательств действительного прекращения допуска его персонала в арендованное помещение. Кроме того, суд апелляционной инстанции признал действие истца по приостановлению выдачи пропуска на территорию арендуемого помещения ликвидационной комиссии ответчика правомерным в виду непредставления последним его полномочий.

Отклоняя доводы ответчика о имеющейся переплате им арендных платежей в сумме 4414214,13 руб. на 01.03.2004, суд сослался на условие договора об использовании аванса равномерно в течение всего срока договора с учетом которого предъявлена задолженность.

Обжалуя судебные акты в суде кассационной инстанции ООО "Енг Джин" просит их отменить, поскольку выводы, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, а также нормам гражданского законодательства об аренде.

В заседании суда кассационной инстанции от 10.05.2006, объявлялся перерыв до 12.05.2006 до 14 часов.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные представителем заявителя в судебном заседании, проверив материалы дела, находит принятые по делу судебные акты недостаточно обоснованными, противоречащими нормам материального права, а потому подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом 30.06.2000 между ОАО Приморский завод" (арендодатель) и ООО "Енг Джин" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N ПЗ/ЕД-01-06/00 сроком действия до 31.12.2010 г. по условиям которого, арендатор принимает в аренду помещение, расположенное на третьем и четвертом этажах административно-бытового корпуса (здание), находящееся по адресу: Приморский край, г. Находка-3, ул. Судоремонтная, 24 (территория ОАО "Приморский завод"), с целью его использования для организации и ведения швейного производства.

Между сторонами заключены дополнительные соглашения от 01.07.2000, от 27.10.2000 N 02, от 02.11.2000 N 3, от 19.12.2000 N 04, от 19.12.2000 N 05, от 25.01.2001 N 06 к договору аренды N ПЗ/ЕД-01-06/00 от 30.06.2000, в которых определен порядок оплаты ответчиком денежных средств истцу для выполнения ремонтных работ помещений, а также определены размер арендной платы и порядок оплаты арендных платежей с зачетом этих платежей.

Согласно Приложения N 3 (характеристика площади аренды и прилегающей территории) к Договору аренды арендодатель представляет в пользование арендатору Проходную N 3, выводящую на так называемый "Первый участок" г. Находка, обеспечивает режимный пропуск через эту проходную на территорию ОАО "Приморский завод" в течение первой и второй рабочих смен.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2001 серии 25-АА номер 10216 договор аренды N ПЗ/ЕД-01-06/00 от 30.06.2000 зарегистрирован в Филиале N 18 УЮ "Приморский краевой регистрационный центр".

Факт передачи помещений ответчику в аренду подтверждается актами приема-передачи от 12.04.2001 N 1, 01.07.2001 N 2.

В соответствии с п. 6.1 договора N ПЗ/ЕД-01-06/00 от 30.06.2000 (с учетом последующих дополнений и изменений к нему, установленных дополнительными соглашениями) арендная плата, которую ответчик обязан оплачивать истцу по договору с учетом сумм зачета произведенного ответчиком аванса на ремонтно-строительные работы составляет рублевый эквивалент 5320,55 долларов США в месяц с учетом НДС, увеличенный на 1,5%.

Пунктом 6.2 договора установлено, что оплата арендных платежей должна производиться ответчиком в порядке предоплаты не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц.

Невыполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей с 01.02.2004 послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на чинение препятствий истцом к пользованию ответчиком арендованным помещением с 20.04.2004, что следует из письма истца N 25000-116 в ответ на письмо ответчика от 31.03.2004 с предложением досрочного расторжения договора с 01.05.2004, которым он информировал ответчика о прекращении выдачи пропусков работникам истца по его заявкам выпуска находящихся товаро-материальных ценностей ответчика с территории.

Данным письмом истец не выразил однозначно согласия на досрочное расторжение договора аренды, указав на такую возможность с его стороны только с 01.06.2004 и при условии выполнении ответчиком условия договора о выплате в этом случае неустойки в размере 6-ти месячной арендной платы.

С учетом указанных обстоятельств, а также на основании п. 1 ст. 450, 452, 651 ГК РФ суд пришел и правомерному выводу о том, что стороны не пришли к согласию о досрочном расторжении договора с этой даты.

Вместе с тем, вывод суда о том, что ответчик не доказал чинение ему истцом препятствий в пользовании арендованным помещением, а следовательно, исполнение истцом встречного обязательства по предоставлению помещения арендатору с 20.04.2004 не достаточно обоснован, поскольку противоречит материалам дела, в том числе имеющейся в деле переписке сторон (письма истца от 20.04.2004, 19.07.2004, письма ответчика от 29.06.2004, 13.07.2004, 02.08.2004, 04.08.2004, а также материалы Находкинской таможни), из которой следует, что истец в нарушение условий договора (п. 3 Приложения N 3 к договору) необоснованно не допускал и отказывал в выдаче пропусков ответчику на вход в арендуемое им помещение.

При этом выводы суда о правомерности действий арендодателя, которому по его требованию арендатором не предъявлены документы, подтверждающие полномочия ликвидационной комиссии, не достаточно обоснованы, поскольку решением суда от 06.07.2005 по делу А51-6055/2005 21-1186 фактически подтверждены полномочия ликвидационной комиссии ответчика и его председателя, назначенного по решению единственного учредителя ответчика, по заявлению которого суд признал предприятие банкротом.

Поскольку, в силу ст.ст. 601, 606, 614 ГК РФ, обязательства арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, следовательно, имеет место встречное исполнение обязательства, при котором в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона на которой лежит встречное исполнение вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Следовательно за период неиспользования ответчиком арендуемого помещения по причине препятствования тому истцом, арендная плата не подлежит взысканию.

Выводы суда в этой части не соответствуют представленным доказательствам и нормам материального права, а поэтому судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение для доисследования и оценки указанных обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 27.09.2005 и постановление от 11.01.2006 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18938/04 2-307/23 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.