Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 мая 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1576 При новом рассмотрении дела об отказе в удовлетворении иска о переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды помещения магазина, заключенному между муниципальным предприятием и предпринимателем, следует учесть, что расчет за аренду помещения произведен истцом с арендодателем путем зачета затрат, понесенных им вследствие ремонта крыши магазина (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 мая 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1576
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 марта 2007 г. N Ф03-А51/07-1/395

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: представитель по доверенности N 2839 от 05.04.2006 - Савченко С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Дмитриевой Е.Н. на решение от 11.10.2005, постановление от 31.01.2006 по делу N А51-5030/05 2-124 Арбитражного суда Приморского края, по иску предпринимателя без образования юридического лица Дмитриевой Е.Н. к муниципальному оптово-розничному предприятию "Славянка-Торгмортранс", администрации МО Хасанский район, предпринимателю Текиевой Е.В. о понуждении к продлению срока аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 02.05.2006. Полный текст постановления изготовлен 10.05.2006.

Индивидуальный предприниматель Дмитриева Елена Николаевна обратилась в Арбитражный суд Приморского края к муниципальному оптово-розничному предприятию "Славянка-Торгмортранс", администрации муниципального образования Хасанского района с иском о понуждении ответчиков к продлению срока действия договора аренды на один год, то есть до 12.04.2006.

До принятия по делу решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и заявил о переводе на себя прав и обязанностей по договору N 5 от 14.04.2005, заключенному между муниципальным оптово-розничным предприятием (МОРП) "Славянка-Торгмортранс" и предпринимателем Текиевой Е.В.

Определением от 31.05.2005 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечена предприниматель Текиева Е.В., затем определением от 12.07.2005 она привлечена в качестве соответчика.

Решением от 11.10.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.01.2006, в удовлетворении исковых требований истцу отказано по мотиву отсутствия оснований для решения вопроса о переводе на предпринимателя прав и обязанностей по договору N 5 от 14.04.2005 со ссылкой на нарушение арендатором сроков расчетов за арендованное имущество.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 284, 286 АПК РФ на основании кассационной жалобы предпринимателя Дмитриевой Е.Н., в которой заявитель просит отменить их, считая, что судом неправильно дана оценка представленным документам, в результате чего необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представители ответчика в заседание суда не явилось, несмотря на надлежащее извещение.

Из материалов установлено, что между МОРП "Славянка-Торгмортранс" (арендодателем) и предпринимателем Дмитриевой Е.Н. (арендатором) на основании постановления главы муниципального образования Хасанского района 15.04.2004 N 282 заключен договор, по которому арендатору предано в аренду нежилое помещение площадью 65 кв.м. в торговом зале магазина, расположенного по адресу: Приморский край, Хасанский район, пос. Краскино, ул. Новокиевская, 7, сроком до 12.04.2005.

До окончания срока договора предприниматель письмами от 08.02.2004, как предусмотрено п. 6.6 договора, уведомила арендодателя и КУИ администрации МО Хасанского района о желании продлить срок аренды недвижимого имущества на один год - до 12.04.2006.

Ответ на данное предложение ответчиком дан 15.04.2005 (л.д. 14), то есть по истечении срока действия договора.

Кроме того, арендодатель до окончания срока действия указанного договора заключил 04.04.2005 аналогичный договор аренды N 5 на новый срок с другими арендатором, предпринимателем Текиевой Е.В.

В связи с указанными обстоятельствами предприниматель Дмитриева Е.Н. обратилась с иском в суд о переводе на себя прав и обязанностей по договору N 5 от 04.04.2005 в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, считая, что как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, готовность арендатора заключить на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, и если арендатор, желающий продолжить арендные отношения, письменно уведомил об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Арбитражный суд Приморского края, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что последний не доказал, что добросовестно исполнил условия договора по оплате арендных платежей, то есть на момент обращения с иском в суд у него имеется долг.

Суд не принял доводы предпринимателя Дмитриевой Е.Н. о том, что расчет за аренду помещения произведен с арендодателем путем зачета затрат, понесенных им вследствие ремонта крыши магазина N 4 в п. Краскино, со ссылкой на отсутствие необходимости исследования вопроса о зачете, поскольку он находится за рамками дела.

Вместе с тем, такой подход к оценке исполнения сторонами договора сделан без учета условий, изложенных в пункте 2.3 договора, где стороны предусмотрели возможность проведения расчета за аренду имущества путем проведения арендатором капитального ремонта.

Договором не определен срок осуществления ремонта, следовательно, он должен быть проведен в течение действия договора и по окончанию его сумма затрат по ремонту подлежит зачету арендодателем в стоимость арендных платежей.

Ремонт крыши помещения производился с согласия арендодателя, что подтверждается согласованной сметой, письмом от 29.11.2004 N 2828, расчет за аренду произведен путем зачета, о чем свидетельствует акт сверки, составленным сторонами на 30.06.2005 (л.д. 56).

Судебными инстанциями Арбитражного суда Приморского края вывод о нарушении истцом договорных обязательств по расчетам за аренду недвижимого имущества сделан без надлежащей оценки указанных обстоятельств.

Кроме того, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд не проверил, были ли фактически прекращены между предпринимателем Дмитриевой Е.Н. и МОРП "Славянка-Торгмортранс" договорные отношения.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Предприниматель Дмитриева Е.Н. уведомила арендодателя о желании продолжить арендные отношения письмом от 08.02.2005 в срок, указанный в договоре.

МОРП "Славянка-Торгмортранс" направило арендатору уведомление об отсутствии намерений продолжать договорные отношения 15.04.2005 (письмо N 171, л.д. 14), то есть после истечения срока действия договора.

Также судом не исследовался вопрос о правомерности заключения 04.04.2005 МОРП "Славянка-Торгмортранс" договора с предпринимателем Текиевой Е.В., так как на этот период спорное имущество находилось в аренде у истца.

Поскольку судебное акты приняты по недостаточно исследованным обстоятельствам, которые имеют существенное значение для рассмотрения спора, они подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение.

Суду по результатам рассмотрения дела следует решить вопрос о государственной пошлине по кассационной жалобе в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 11.10.2005 и постановление от 31.01.2006 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-5030/05 2-124 отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.