Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2006 г. N Ф03-А73/06-1/1601 Поскольку истцом не доказан умысел сторон сделки по договору купли-продажи здания на заключение сделки дарения, в исковых требованиях о признании недействительным договора купли-продажи как мнимой, притворной сделки отказано. В части признания ничтожным договора аренды части здания судом также отказано, т.к. договор сторонами расторгнут заключением договора аренды всего здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 мая 2006 г. N Ф03-А73/06-1/1601
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Дутова Н.А. - конкурсный управляющий по решению суда от 20.12.2004, Чекалин А.В. - представитель по доверенности N 15 от 10.02.2006, Молчанова О.С. - представитель по доверенности N 12 от 26.12.2005, от ответчика: Клименко К.В. - юрисконсульт по доверенности N 12/10 от 25.03.2006, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Приморзолото" на постановление от 09.03.2006 по делу N А73-10758/05-25, А73-13873/05-25 (АИ-1/25/06-8) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Открытого акционерного общества "Приморзолото" к Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-техническое объединение "Востэк" о признании сделок недействительными и применении последствий ничтожной сделки.

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2006. Полный текст постановления изготовлен 19.05.2006.

Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Приморзолото" обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-техническое объединение "Востэк" о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи от 26.06.2002 здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Шевчука, 28А на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ как мнимой, притворной сделки, не имеющий целью ее возмездного характера, а имеющей целью прикрыть сделку дарения, запрещенную между коммерческими организациями в силу ст. 575 ГК РФ и применить последствия ничтожной сделки.

Истцом, так же заявлен иск к ООО НП "Востэк" о признании недействительными (ничтожными) заключенных между ними 30.09.2002 договоров аренды этого же здания, как несоответствующих требованиям ст. 608 ГК РФ, поскольку ответчик не являлся надлежащим арендодателем здания, так как на момент заключения сделок не было зарегистрировано его право собственности на здание по договору купли-продажи от 26.09.2002.

Определение суда от 23.11.2005 производства по обоим искам объединены в одно на основании ст. 130 АПК РФ.

Решением суда от 14.12.2005 требования истца удовлетворены, Сделки по договору купли-продажи от 26.09.2002 и по приговору аренды от 30.09.2002 признаны ничтожными по заявленным основаниям, судом применены последствия ничтожных сделок, ответчик обязан судом возвратить истцу нежилое здание по ул. Шевчука, 28А в г. Хабаровске.

В части признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 30.07.2002 части этого же здания площадью 1317,11 кв.м судом отказано на том основании, что договор сторонами расторгнут заключением договора аренды всего здания.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.03.2006 по жалобе ответчика, решение суда изменено в части удовлетворенных требований истца на отказ истцу в этой части требований, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Изменяя решение в части и отказывая истцу в признании оспариваемых сделок недействительными (ничтожными), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом безвозмездности, а следовательно притворности (мнимости) сделки купли-продажи здания, поскольку договором определена выкупная цена, в счет оплаты которой ответчиком производилась оплата кредиторам истца по его письмам, а также производился зачет встречных денежных обязательств истца перед ответчиком, в том числе и по арендным платежам по оспариваемому договору аренды.

При этом, судом, на основании ст. 608 ГК РФ отказано в признании ничтожным договора аренды здания, поскольку его заключение со стороны арендодателя (ответчиком) произведено с согласия бывшего собственника (арендатора), а также на условиях дополнительного соглашения от 10.10.2002 к этому договору.

Законность и обоснованность принятых по делу судебных актов проверяется в суде кассационной инстанции в соответствии и пределах, установленных ст.ст. 273, 286 АПК РФ, по жалобе истца, полагающего отменить постановление суда, как необоснованное и незаконное, оставить в силе решение суда.

При этом, заявитель оспаривает выводы суда о законности сделки по договору аренды, а также об исполнении ответчиком договора купли-продажи здания в части оплаты выкупной цены, как не соответствующие представленным доказательствам, в том числе - отсутствия у ответчика на момент сдачи в аренду зарегистрированного права собственности на здание, а также доказательствам отсутствия намерения ответчика добросовестно оплачивать стоимость приобретенного здания, а у истца - получить эту стоимость вследствии имеющегося между ними злонамеренного соглашения о купле-продаже здания значительно ниже его фактической рыночной стоимости.

В заседании суда от 10.05.2006 объявлялся перерыв до 12 мая 2006 до 14 часов 30 минут в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав в заседании суда представителей сторон, проверив материалы дела, не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого постановления суда и удовлетворению кассационной жалобы.

Как установлено судом из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен 26.09.2002 договор купли-продажи нежилого здания площадью 2690,9 кв.м по ул. Шевчука, 28А в г. Хабаровске стоимостью 8800000 руб. сроком оплаты 4400000 руб. - в течение 3-х месяцев, остальной суммы - в течение последующих 3-х месяцев.

Соглашением от 10.10.2002 стороны изменили сроки оплаты, предусмотрев, что покупатель начинает оплачивать сумму с момента перехода права собственности, окончательный расчет после урегулирования отношений между продавцом и его кредиторами, исключающих возможность наступления негативных последствий для продавца по договору.

Здание передано продавцом покупателю по передаточному акту.

Право собственности на здание покупателем (ответчиком) зарегистрировано в Госреерстре 15.10.2002.

Из материалов дела также следует, что 30.10.2002 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключены возмездные договоры аренды всего здания, а также части этого же здания площадью 1317,11 кв.м сроком действия до 01.09.2003.

Дополнительным соглашением от 10.10.2002 к договору аренды от 01.09.2003 стороны установили, что арендные отношения начинают течь с момента регистрации арендодателем права собственности на здание.

Суды правомерно признали договор части здания незаключенным, поскольку заключен договор аренды между этими сторонами всего здания.

Суд апелляционной инстанции, отказывая истцу в требовании признания недействительным договора аренды всего здания и отменяя в этой части решение суда, правомерно сослался на ст. 608 ГК РФ, согласно которой арендодателем может быть собственник, либо уполномоченное собственником лицо.

На заключение покупателем (арендодателем) договора аренды до регистрации его права собственности на здание с бывшим его собственником (арендатором), последний фактически уполномочил собственника.

Кроме того, стороны определили действия договора с момента регистрации арендодателем права собственности на здание.

Отказывая истцу в признании договора купли-продажи здания от 26.09.2002 недействительной (ничтожной) сделкой, как притворной (мнимой) прикрывающей фактически сделку дарения, запрещенную между коммерческими организациями в соответствии с ч. 2 ст. 575 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом безвозмездности этой сделки, поскольку договор купли-продажи имеет цену, кроме того, это опровергается представленными ответчиком соглашениями с истцом о взаиморасчетах от 30.06.2003, 31.05.2003 о подлежащей уплате истцом арендной платы в зачет выкупа, а также двухсторонними актами сверки взаиморасчетов по договору купли-продажи, платежными документами, согласно которых в выкуп засчитывалась оплата ответчиком кредиторам истца по письмам последнего коммунальных услуг и других услуг за пользование истцом зданием по договору аренды.

Действительность сделки по договору аренды истцом в суде по основаниям мнимости, притворности не оспорена.

Из доводов истца по кассационной жалобе следует, что фактически истец ссылается не на безвозмездность сделки (дарение), а значительное занижение фактической рыночной стоимости здания, являющегося предметом сделки купли-продажи, по злонамеренному сговору сторон сделки.

Однако сделка не оспорена в суде конкурсным управляющим по этому основанию (ст. 179 ГК РФ).

Доводы заявителя жалобы о неправомерности зачета в счет выкупной стоимости здания, оплаты части кредиторской задолженности истца после возбуждения в отношении его процедуры банкротства, а так же в период когда ответчик не являлся собственником здания в виду его перепродажи ЗАО "Энергоремонт" не могут являться доказательством безвозмездности (а следовательно притворности) оспариваемой истцом сделки купли-продажи, поскольку относятся к оспариванию истцом фактического исполнения ответчиком своих обязательств по расчетам за здание этой по сделке.

В то же время, фактические расчеты по оспариваемой сделке не входят в предмет доказывания по настоящему иску.

Поскольку истцом не доказан умысел сторон сделки по договору купли-продажи здания на заключение сделки дарения, суд апелляционной инстанции правомерно не признал ее мнимой или притворной.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Арбитражного суда Хабаровского края от 09.03.2006 по делу N А73-10758/2005-25, А73-13873/2005-25 (АИ-1/25/06-8) оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.