Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июня 2006 г. N Ф03-А73/06-1/1326 При новом рассмотрении дела в части применения последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, заключенного между ответчиками, суду следует установить, является ли покупатель добросовестным приобретателем незавершенного строительством спорного объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 2 июня 2006 г. N Ф03-А73/06-1/1326
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 декабря 2007 г. N Ф03-А73/07-1/3467

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истцов: Гаркуша А.А. - начальник юридической экспертизы по доверенности N 1-11/4781 от 10.10.2005, от ответчиков: Стрекаловский О.С. - представитель по доверенности N 0130/06 от 19.04.2006, Кривошеин Н.Н. - представитель по доверенности N 0129/06 от 19.04.2006, Турушев В.М. - конкурсный управляющий, Ерин Д.Е.юрисконсульт по доверенности N 0111/06 от 07.04.2006, от третьих лиц: Бартошук Л.А. - консультант по юридическим вопросам по доверенности N 1-4418 от 19.12.2005, Богомолов А.В. - консультант по доверенности N 4428-9889 от 28.12.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МПО "Модус ЛТД" на решение от 24.01.2006 по делу N А73-13729/2004-22 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Территориального управления Министерства имущества РФ по Хабаровскому краю к закрытому акционерному обществу "Актавия", обществу с ограниченной ответственностью "МПО "Модус ЛТД", 3-и лица: ЗАО "Тополевоагросервис", Министерство строительства Хабаровского края, Правительство Хабаровского края, Государственный комитет РФ по вопросам развития Севера, о признании сделки ничтожной, применении последствий ее недействительности.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2006. Полный текст постановления изготовлен 02.06.2006.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края и Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Хабаровскому краю (правопреемник - Территориальное управление федерального агентства по управлению имуществом по Хабаровскому краю) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к закрытому акционерному обществу "Актавия", обществу с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое производственное объединение "Модус ЛТД" (далее - ООО "МПО "Модус ЛТД") о признании договора купли-продажи от 31.08.2004, заключенного между ответчиками, ничтожной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Министерство строительства Хабаровского края, ЗАО "Тополевоагросервис", Государственный комитет РФ по вопросам развития Севера, Правительство Хабаровского края.

Иск обоснован тем, что строительство жилого дома в п. Тополево осуществлялось в соответствии с федеральной целевой программой за счет средств федерального бюджета и средств ЗАО "Тополевоагросервис", что подтверждено платежными поручениями и золотыми векселями.

Объект незавершенного строительства - жилой дом в п.Тополево внесен в реестр краевого имущества. В ходе конкурсного производства ООО "МПО "Модус ЛТД" продало на торгах спорный объект ЗАО "Актавия" при отсутствии подтвержденного права на данный объект.

Решением от 24.01.2006 требования истцов удовлетворены. Договор купли-продажи незавершенного строительством пятиэтажного 40-квартирного жилого дома, расположенного в п. Тополево, ул. 3еленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края, заключенный между ООО "МПО "Модус ЛТД" и ЗАО "Актавия" признан судом на основании ст. 168 АПК РФ недействительной (ничтожной) сделкой, как несоответствующей ст. 209 ГК РФ и ст.ст. 4, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ (далее - 122-ФЗ).

При этом суд обязал ЗАО "Актавия" возвратить незавершенный строительством пятиэтажный 40-квартирный жилой дом, расположенный в п. Тополево, ул. 3еленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края ООО "МПО "Модус ЛТД", а последнему возвратить ЗАО "Актавия" денежные средства в сумме 7200000 руб.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе и дополнении к ней ООО "МПО "Модус ЛТД" предлагается решение от 24.01.2006 отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявителем указано на то, что судом неправильно истолкованы условия договора от 27.05.1997 N 1-15-9, регулируемого, по его мнению, главой 16 ГК РФ "Общая собственность". Считает, что его доля в общей собственности - незавершенном строительством спорном объекте составляет 4,8 млн. руб. Как полагает заявитель, при разрешении данного спора, судом не применен абзац 6 части 1 статьи 98 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не учтен факт того, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.01.2003 по делу N А73-7994/2002-28 ООО "МПО "Модус ЛТД" признано несостоятельным (банкротом), поэтому все требования к нему, как к должнику (банкроту), могут быть предъявлены только в рамках конкурсного производства. Предъявление каких-либо требований в рамках искового производства исключается. Кроме того, считает, что суд неправильно применил ст. 167 ГК РФ, обязав ООО "МПО "Модус" возвратить ЗАО "Актавия" денежные средства в сумме 7,2 млн. руб., которые оно фактически не получало.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. В части 1 статьи 98 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" абзаца 6 не существует

В отзывах на кассационную жалобу Министерство имущественных отношений Хабаровского края и Министерство строительства Хабаровского края с доводами, изложенными в ней не согласны, решение считают законным и обоснованным и просят оставить его без изменения.

В судебном заседании представители истца и третьих лиц изложили доводы, соответствующие тексту кассационной жалобы и отзывов на нее.

В заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ до 10 часов 15 минут 26.05.2006.

Проверив законность решения от 24.01.2006, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене в части применения последствий недействительности (ничтожной) сделки - договора купли-продажи незавершенного строительством пятиэтажного 40-квартирного жилого дома, расположенного в п.Тополево, ул. 3еленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края, заключенного 31.08.2004 между ООО "МПО "Модус" и ЗАО "Актавия" и дело в этой части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Хабаровского края. В остальном решение оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, 27.05.1997 между Государственным комитетом РФ по вопросам развития Севера (Комитет), администрацией Хабаровского края (администрация) и товариществом с ограниченной ответственностью МПО "Модус ЛТД" (исполнитель) заключен договор о выполнении федеральной целевой программы "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" N 1-15-97.

Предметом данного договора стороны определили завершение строительства и сдачу в эксплуатацию 77 квартир общей площадью 5400 кв.м в 80-квартирном жилом доме в п. Тополево г. Хабаровска для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей Хабаровского края. По условиям договора комитет обязался компенсировать администрации затраты на строительство указанного дома в сумме 6432832 руб. после выполнения ею своих обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора.

При этом п. 2.2.2 настоящего договора на администрацию возлагалось осуществление полного финансирования строительства дома в соответствии с календарным планом производства работ, контролирование хода строительства и целевого использования выделенных средств, в том числе бюджетных. Окончание строительства и сдачу жилого дома в эксплуатацию планировалось осуществить в декабре 1977 года (п. 2.3.1).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.01.2003 по делу N А73-7994/2002-28 ООО МПО "Модус ЛТД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Незавершенный строительством 40-квартирный жилой дом, расположенный в п. Тополево, ул. 3еленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края внесен в конкурсную массу ООО МПО "Модус ЛТД" и 31.08.2004 продан на торгах по договору купли-продажи б/н ЗАО "Актавия", что послужило основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

При исследовании и оценке доказательств, представленных в деле суд установил, что строительство 80-ти квартирного жилого дома в п. Тополево было начато на основании распоряжения Хабаровского райисполкома от 18.08.1988 N 292.

Заказчиком строительства данного объекта выступил Хабаровский агропромышленный комитет, что подтверждено архитектурно-планировочным заданием от 21.10.1988 N 1-736 (л.д. 63, 67 т. З). Строительство осуществлялось за счет средств государственного предприятия "Тополевоагропромремтехпредприятие".

В соответствии с действовавшим на момент начала строительства законодательством имущество государственных предприятий являлось государственной собственностью.

Государственное предприятие "Тополевоагропромремтехпредприятие" в 1990 году преобразовано в арендное производственное объединение "Тополевоагросервис".

Согласно разделу 3 п. 3.1 устава ПО "Тополевоагросервис" имущество государственного предприятия, переданное ему в аренду остается собственностью государства.

В связи с принятием Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" и постановления N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и изданного во исполнение данного постановления, постановления Правительства РФ от 22.10.1992 N 815 "О передаче государственных предприятий и организаций, а также иного государственного имущества в собственность субъекта РФ, в собственность Хабаровского края было передано государственное предприятие "Производственное объединение по ремонтно-техническому и автотранспортному обслуживанию "Тополевоагросервис", Хабаровский район, п. Тополево в виде имущественного комплекса.

На момент передачи данного имущества на балансе указанного предприятия находился объект незавершенного строительства "жилой дом в п. Тополево, по ул. Зеленой", который включен в реестр краевой государственной собственности в соответствии с действующим на тот момент законодательством (л.д. 26 т. 1).

Постановлением Хабаровской краевой Думы от 29.01.1997 N 328 утвержден реестр краевого имущества, в котором значится объект незавершенного строительства 80-ти квартирный жилой дом в п. Тополево, ул. Зеленая (п. 29) (л.д. 86 т. З).

Данный объект отражен в п. 5.27 реестра краевого имущества, утвержденного постановлением Законодательной Думы Хабаровского края от 15.10.1999 N 619, а также последующих реестрах краевого государственного имущества (Постановление Законодательной Думы Хабаровского края от 30.06.2004 N 1294) (л.д. 96-99 т. 1, 90-93 т. З).

Кроме того, суд установил, что во исполнение Постановления Правительства РФ от 10.07.1995 N 700 и Указа Президента РФ от 23.05.1997 N 787, главой администрации Хабаровского края от 11.07.1996 и 15.11.1996 приняты постановления "О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов, находящихся в краевой государственной собственности" N 314 и "Об организации достройки жилых домов для Северных переселенцев" N 508, в которых утвержден перечень незавершенных строительством жилых домов, предназначенных для достройки по Программе, строительство которых полностью или частично осуществлялось за счет краевого бюджета. В данном перечне значится 80-ти квартирный жилой дом по ул. Зеленой п. Тополево Хабаровского района (л.д. 80, 121-122 т. 2).

Судом также установлено, что на момент заключения договора от 24.05.1997 N 1-15-97 "О выполнении целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" и по настоящее время спорный жилой дом находится в реестре краевой собственности, как незавершенный строительством объект, поскольку в установленном законом порядке Государственной комиссией он не принят в эксплуатацию, а ТОО МПО "Модус ЛТД" (ныне - ООО МПО "Модус") выполняло в процессе строительства согласно условиям вышеназванного договора обязанности исполнителя, так как функции заказчика ему в порядке ст. 740 ГК РФ не передавались.

Таким образом, установив, что реализация конкурсным управляющим ООО МПО "Модус ЛТД" жилого дома в п. Тополево на торгах произведена ответчиком при отсутствии подтвержденного права собственности на спорный объект недвижимости, без государственной регистрации за ним прав в регистрирующем органе, арбитражный суд правильно применил ст. 168 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожной) сделки - договора купли-продажи незавершенного строительством пятиэтажного 40-квартирного жилого дома, расположенного в п. Тополево, ул. 3еленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края, заключенного 31.08.2004 между ООО МПО "Модус" и ЗАО "Актавия", как противоречащей ст. 209 ГК РФ, ст.ст. 4, 25 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 и правомерно удовлетворил требования истца в этой части.

Вместе с тем, при разрешении спора в части применения последствий недействительности сделки на основании ст. 167 ГК РФ, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Выводы суда о продаже незавершенного строительством спорного жилого дома на торгах за 7200000 руб., об оплате данной суммы покупателем (ЗАО "Актавия") ООО МПО "Модус ЛТД" и об обязании последнего возвратить эту сумму ЗАО "Актавия" в порядке реституции, не основан на доказательствах, имеющихся в деле и противоречит ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ в п. 3.1 постановления от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ: "когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это Имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано".

Между тем, при рассмотрении спора о применении последствий недействительности спорной сделки, суд в соответствии со ст.ст. 71, 168 ГК РФ не установил является ли покупатель - ЗАО "Актавия" добросовестным приобретателем незавершенного строительством спорного объекта и удовлетворил исковые требования истца, применив последствия недействительности сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

С учетом изложенного решение в части применения последствий недействительности сделки принято с нарушением норм материального и процессуального права, которые могли привести к неправильному разрешению спора, поэтому подлежит отмене в этой части, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основания ч. 1 ст. 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения и, исследовав вышеуказанные обстоятельства, решить, подлежит ли иск удовлетворению в отмененной части, а также распределить расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 24.01.2006 по делу N А73-13729/2004-22 Арбитражного суда Хабаровского края в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи незавершенного строительством пятиэтажного 40-ка квартирного жилого дома, расположенного в п. Тополево, ул. 3еленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края, заключенного 31.08.2004 между ООО "МПО "Модус ЛТД" и ЗАО "Актавия" оставить без изменения. В остальной части решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.