Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 декабря 2007 г. N Ф03-А73/07-1/3467 Договор купли-продажи, заключенный между ответчиками, признан недействительной сделкой как не соответствующей гражданскому законодательству и Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В части применения последствий недействительности сделки отказано, т.к. учитывая недоказанность истцами отсутствия в действиях покупателя доброй воли, разумной осмотрительности и осторожности, суд обоснованно квалифицировал общество как добросовестного приобретателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 3 декабря 2007 г. N Ф03-А73/07-1/3467
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: А.А. Гаркуша, начальник управления правовой и кадровой работы, доверенность от 06.08.2007 N 1-11/4200, Н.В. Леонова, главный специалист, доверенность от 01.10.2007, N 1-11/5489, от ответчика: К.С. Новгородский, директор ЗАО "Актавия", от третьих лиц: Л.А. Бартошук, консультант, доверенность от 19.12.2005 N 1-4418, Ю.В. Шульженко, представитель, доверенность от 04.10.2005, N 4.1.2.2.28-7981, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Правительства Хабаровского края, Министерства строительства Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края на решение от 20.02.2007, постановление от 28.05.2007 по делу N А73-13729/2004-22 (АИ-1/544/07-8) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю к закрытому акционерному обществу "Актавия", обществу с ограниченной ответственностью "МПО "Модус ЛТД", третьи лица: Министерство строительства Хабаровского края, Государственный комитет Российской Федерации по вопросам развития Севера, закрытое акционерное общество "Тополевоагросервис", о признании сделки ничтожной, применении последствий ее недействительности.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.11.2007. Полный текст постановления изготовлен 03.12.2007.

В судебном заседании кассационной инстанции 20.11.2007 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16 час. 20 мин. до 26.11.2007.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края и Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации (правопреемник Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Хабаровскому краю) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к закрытому акционерному обществу "Актавия" (далее - ЗАО "Актавия"), обществу с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое производственное объединение "Модус ЛТД" (далее - ООО "МПО "Модус ЛТД") о признании договора купли-продажи от 31.08.2004, заключенного между ответчиками, ничтожной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Правительство Хабаровского края, Министерство строительства Хабаровского края, Государственный комитет РФ по вопросам развития Севера, закрытое акционерное общество "Тополевоагросервис" (далее - ЗАО "Тополевоагросервис").

Решением арбитражного суда от 24.01.2006 заявленные требования удовлетворены. Договор купли-продажи не завершенного строительством пятиэтажного 40-квартирного жилого дома, расположенного в п. Тополево, ул. Зеленая, 27 Хабаровского района Хабаровского края, заключенный между ООО "МПО "Модус ЛТД" и ЗАО "Актавия", признан судом на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недействительной (ничтожной) сделкой как не соответствующей статье 209 ГК РФ и статьям 4, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации).

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2006 указанное решение в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 31.08.2004 оставлено без изменения, в остальной части отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении дела, решением от 20.02.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.05.2007, в иске о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договор купли-продажи от 31.08.2004) отказано.

В кассационных жалобах Правительство Хабаровского края, Министерство имущественных отношений Хабаровского края и Министерство строительства Хабаровского края просят решение от 20.02.2007 и постановление от 28.05.2007 отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование своих правовых позиций заявители кассационных жалоб приводят доводы о том, что выводы суда о добросовестности приобретателя - ЗАО "Актавия" являются необоснованными. При этом Министерство строительства Хабаровского края также указывает на несостоятельность вывода суда о том, что нельзя возвратить спорный объект недвижимого имущества в связи с тем, что в нем проживают физические лица, поскольку указанные правоотношения выходят за рамки рассматриваемого спора.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции 20.11.2007 представители Министерства имущественных отношений Хабаровского края и Министерства строительства Хабаровского края поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

Представитель ЗАО "Актавия" в судебном заседании кассационной инстанции 20.11.2007 выразил несогласие с доводами, изложенными в жалобах, считает решение от 20.02.2007 и постановление от 28.05.2007 законными и обоснованными, не подлежащими отмене.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационных жалоб и возражений на них, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.01.2006 в части, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2006, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 31.08.2004 незавершенного строительством пятиэтажного сорока квартирного жилого дома, расположенного в п. Тополево, ул. Зеленая, 27, Хабаровского района Хабаровского края, заключенный между ООО "МПО "Модус ЛТД" и ЗАО "Актавия".

Отменяя решение суда от 24.01.2006 в части применения последствий недействительности указанной сделки, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования арбитражным судом первой инстанции вопроса о том, является ли покупатель - ЗАО "Актавия" добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости.

Отказывая заявителям в удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 31.08.2004, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу части 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, которые даны в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25.02.1998 N 8, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

Наряду с изложенным, согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации в пункте 3.1 Постановления от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ" установлено, что если по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество, собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Арбитражный суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, установил, что ЗАО "Актавия" при приобретении спорного объекта недвижимого имущества не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на отчуждение.

Данный вывод суда правомерно обоснован следующими обстоятельствами: спорный объект внесен в конкурсную массу ООО "МПО "Модус ЛТД" на основании решения суда, в соответствии с требованиями законодательства принято решение об его реализации комитетом кредиторов общества. Кроме того, как правильно указал арбитражный суд, сведения о притязаниях третьих лиц на объект недвижимости при проведении открытого конкурса по его продаже отсутствовали.

Наряду с указанным, судом принят во внимание возмездный характер договора от 31.08.2004 и то обстоятельство, что ЗАО "Актавия" произведена оплата за спорный объект в размере 2055000 руб.

Исходя из изложенных обстоятельств и учитывая недоказанность истцами отсутствия в действиях покупателя - ЗАО "Актавия" доброй воли, разумной осмотрительности и осторожности, арбитражный суд обоснованно квалифицировал общество как добросовестного приобретателя и отказал в применении последствий недействительности сделки (договора купли-продажи от 31.08.2004).

В связи с чем Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа отклоняются доводы заявителей кассационных жалоб о необоснованности выводов суда о добросовестности приобретателя - ЗАО "Актавия".

Иные доводы жалоб не принимаются во внимание судом кассационной инстанции, поскольку фактически сводятся к переоценке обстоятельств, установленных судебными инстанциями, что в силу статьи 268 АПК РФ недопустимо при рассмотрении дела в кассационной инстанции.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 20.02.2007, постановление от 28.05.2007 по делу N А73-13729/2004-22 (АИ-1/544/07-8) Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.