Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июня 2006 г. N Ф03-А51/06-1/2069 При новом рассмотрении дела об отказе в иске о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи базы отдыха, согласно договору аренды и проекту договора купли-продажи, следует учесть, что заявитель с предложением о заключении договора купли-продажи обратился к ответчику как арендодателю своевременно, до истечения срока действия договора аренды, предусматривающего право выкупа спорной базы арендатором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 20 июня 2006 г. N Ф03-А51/06-1/2069
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 января 2007 г. N Ф03-А51/06-1/5423

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: ООО ПМНУ "Приморскэнергоуголь" - Ефремычев Е.И., генеральный директор, Юрченко Л.А., адвокат по доверенности б/н от 18.07.2005, от ответчика: ЗАО "Приморскуглесбыт" - Игнатенко А.Б., представитель по доверенности N 30 от 03.06.2006, Скобелкин А.Н., юрисконсульт по доверенности N 2 от 10.01.2006, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приморское монтажно-наладочное управление "Приморскэнергоуголь" на решение от 28.09.2005, постановление от 11.04.2006 по делу N А51-8226/2005 23-151 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Приморское монтажно-наладочное управление "Приморскэнергоуголь" к закрытому акционерному обществу "Приморскуглесбыт" о понуждении заключить договор купли-продажи.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2006 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Приморское монтажно-наладочное управление "Приморскэнергоуголь" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Приморскуглесбыт" о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс" - трехэтажного кирпичного здания общей площадью 1096 кв.м, расположенной в бухте "Муравьиная" Приморского края, согласно договору аренды N 233/99 от 31.12.1999 и проекту договора купли-продажи от 14.05.2005.

Решением суда от 28.09.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.04.2006, в иске отказано.

Принимая его, первая инстанция сослалась на ничтожность соглашения сторон договора аренды N 233/99 в отношении третьего лица и несоблюдение ими требований законодательства, предъявляемых к форме договора о переводе долга. Это обстоятельство было установлено, по утверждению суда, постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2003 по делу N А51-3606/03 19-64, имеющим преюдициальное значение для данного спора.

Вторая инстанция этот вывод первой инстанции о преюдиции признала ошибочным по мотивам того, что выводы, изложенные в указанном постановлении кассационной инстанции, были сделаны при наличии иных обстоятельств: в договор аренды не были внесены изменения в части сведений об арендодателе.

Иск отклонен апелляционной инстанцией со ссылкой на пропуск истцом срока, в течение которого он имел право обратиться к ответчику с офертой - заключить договор купли-продажи спорного имущества.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по заявлению ООО ПМНУ "Приморскэнергоуголь", где ставится вопрос об их отмене и принятии решения об удовлетворении иска.

По утверждению заявителя, с предложением о заключении договора купли-продажи он обратился к ответчику как арендодателю своевременно, т.е. до истечения срока действия договора аренды N 233/99 предусматривающего право выкупа спорной базы арендатором.

С доводами второй инстанции об отсутствии преюдициального значения постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2003 для данного дела ООО ПМНУ "Приморскэнергоуголь" согласен и считает их обоснованными.

ЗАО "Приморскуглесбыт" доводы кассационной жалобы отклонило по мотивам, изложенным в своем отзыве и просит судебные акты оставить без изменения.

В заседании объявлялся перерыв до 13.06.2006 до 14 часов 00 минут.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит судебные акты необоснованными.

Как усматривается из материалов дела, между ОАО "Приморскуголь" (арендодатель) и ООО ПМНУ "Приморскэнергоуголь" (арендатор) заключался договор N 233/99 от 31.12.1999, во исполнение которого последнему передавалась в аренду база отдыха "Эдельвейс", расположенная в бухте "Муравьиная" Приморского края общей площадью 1800 кв.м. сроком на пять лет.

Стоимость базы составляла 1456391,16 руб. (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 6.1 договора арендатору предоставлялось право выкупа базы до окончания срока аренды при условии внесения всей ее остаточной стоимости.

Данный договор сторонами зарегистрирован 06.07.2000 под N 16221-НА в филиале N 6720 по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края с выдачей свидетельства серии 25-АА N 043665 от 02.08.2001.

В дальнейшем по соглашению об отступном N 271 от 09.07.2001 собственником базы становится ЗАО "Приморскуглесбыт", зарегистрировавшее свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под N 25-1/06-7/2001-586 с выдачей свидетельства, где в качестве обременения указывалась аренда.

Вступившим в законную силу решением от 12.10.2004 произведена замена арендодателя на нового собственника.

В декабре 2004 года ООО ПМНУ "Приморскэнергоуголь" перечисляется платежным поручением N 190 от 31.12.2004 на расчетный счет данного арендодателя балансовая стоимость арендованного имущества на сумму 1456391,16 руб.

Ввиду его уклонения от заключения договора купли-продажи базы и передачи в собственность имущества истцом предъявлены настоящие требования.

Отклоняя иск, первая инстанция указала на отсутствие оснований для такого понуждения ответчика к заключению договора, что было установлено постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2003 по делу N А51-3606/03 19-64.

Однако, как правильно признала апелляционная инстанция, суд ошибочно посчитал этот судебный акт преюдициальным для данного дела, поскольку на момент его принятия еще не имела места замена ОАО "Приморскуголь" на нового арендодателя, т.е. указанные выводы кассационной инстанцией сделаны при наличии иных обстоятельств.

В связи с чем обстоятельства наличия у истца права выкупа базы подлежали установлению по рассматриваемому спору.

Исходя из пункта 1 договора N 233/99 таким правом арендатор мог воспользоваться только в пределах срока его действия.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, в частности акты приема - передачи, апелляционная инстанция определила срок действия договора в период с 15.05.2000 и по 15.05.2005, что следует признать обоснованным.

Находящееся в деле письмо N 27 и почтовая квитанция (л.д. 29, 30) свидетельствуют, что с предложением (офертой) заключить договор купли-продажи, и при этом прилагая его истец обратился к ответчику 14.05.2005.

До этого предложения направлялись в период, когда арендодатель не был заменен.

Отклоняя иск, вторая инстанция посчитала пропущенным срок для реализации арендатором названного права.

Между тем, этот вывод суда нельзя признать соответствующим обстоятельствам дела.

Как сообщалось выше, с офертой арендатор обратился к арендодателю 14.05.2005, т.е. до окончания срока аренды.

Получение ее адресатом уже после истечения этого срока не влияет на признание своевременным обращение истцом за реализацией своего права, обусловленного условиями пункта 6.1 договора N 233/99.

Правило абзаца 1-го пункта 2 статьи 435 ГК РФ, на которое сослалась вторая инстанция, исходя из абзаца второго этой нормы, применяется при разрешении вопроса о возможности ее отзыва оферентом, что в данном случае не имеет значения.

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Статья 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это же положение стороны предусмотрели и в пункте 7.1 договора аренды.

Поскольку ООО ПМНУ "Приморскэнергоуголь" обратилось к ответчику о выкупе имущества в пределах срока действия аренды, то у последнего возникло обязательство заключить на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ договор купли-продажи базы добровольно принятое ранее по п. 6.1 договора N 233/99.

Отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации права от 02.08.2001 сведений о таком ограничении прав не может служить основанием для признания условия о выкупе спорного имущества недействительным. Приобретая его по соглашению отступного от 09.07.2001 N 271, ЗАО "Приморскуглесбыт" имело возможность ознакомиться с условиями аренды.

При таких обстоятельствах решение от 28.09.2005 и постановление от 11.09.2006 подлежат отмене.

Дело следует направить в апелляционную инстанцию того же суда для оценки представленного истцом проекта договора купли-продажи на предмет соответствия содержащихся в нем условий закону и договору N 233/99 от 31.12.1999, после чего необходимо рассмотреть спор с учетом вышеизложенного.

Судебные расходы по кассационной жалобе возложить на стороны в порядке ст. 110 АПК РФ при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 28.09.2005 и постановление от 11.09.2006 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8226/2005 23-151 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.