Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 июля 2006 г. N Ф03-А73/06-1/1693 Суд отказал в признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка ничтожной сделкой, т.к. установил, что у ответчика после продажи им здания прекращено право пользования спорным земельным участком на условиях аренды, а спорное соглашение заключено с целью предоставления собственникам приобретенного здания возможности оформить правоотношения по использованию земельного участка под данным объектом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 июля 2006 г. N Ф03-А73/06-1/1693
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: индивидуальный предприниматель Захарова С.И., от ДМС г. Хабаровска: Чубенко И.С., доверенность от 29.12.2005 N 10790/02.1-06, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой С.И. на решение от 15.08.2005, постановление от 13.02.2006 по делу N А73-5285/2005-26 (АИ-1/1185/05-8) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску индивидуального предпринимателя Захаровой С.И. к Мисько А.Н., 3-е лицо Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска, о признании соглашения о расторжении договора недействительным.

Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2006. Полный текст постановления изготовлен 18.07.2006.

Индивидуальный предприниматель Захарова Светлана Ивановна (далее - предприниматель Захарова С.И.) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Мисько Александру Николаевичу о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2003 ничтожной сделкой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска).

Определением от 27.07.2005 суд по ходатайству истца исключил ДМС г. Хабаровска из числа третьих лиц и привлек его в качестве ответчика, исключил из числа ответчиков Мисько А.Н. и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 15.08.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2006, в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с их необоснованностью.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель Захарова С.И. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела и принятые в нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указала на неправильный вывод суда о том, что правом расторжения договора аренды наделен Мисько А.Н., так как право пользования спорным земельным участком на условиях аренды перешло к предпринимателю Захаровой С.И. в сентябре 2000 года, поэтому только у нее есть право на прекращение правоотношений в пользовании земельным участком. Считает, соглашение ничтожной сделкой поскольку его стороны не имели полномочий на его заключение в связи с тем, что договор аренды спорного земельного участка заключен между ДМС г. Хабаровска и Мисько А.Н. 27.09.2000, то есть после подписания 25.09.2000 договора купли-продажи здания, расположенного на спорном земельном участке. Полагает, что Мисько А.Н. не являлся арендатором спорного земельного участка, а ДМС г. Хабаровска не имело полномочий им распоряжаться. Стороны соглашения нарушили требования Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции действующей в январе-феврале 2003 года) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), так как не обратились с заявлением в регистрирующий орган о его регистрации. При этом Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в письме от 30.08.2005 N 01/053/2005-390 отказано в государственной регистрации снятия обременения права аренды и отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Кроме того, указала, что суд не принял все установленные АПК РФ меры по истребованию подлинника соглашения в связи с чем неправомерно отказал в удовлетворении ходатайств об установлении полномочий лиц, его подписавших.

В отзыве на кассационную жалобу ДМС г. Хабаровска просит обжалуемые по делу судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. Выводы судебных инстанций считает правильными, а доводы кассационной жалобы необоснованными при этом указал, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка соответствует требованиям п. 1 ст. 452 ГК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции предприниматель Захарова С.И. и представитель ДМС г. Хабаровска поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав по ним пояснения.

Извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания Мисько А.Н. в суд не явился, явку своих представителей не обеспечил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для их отмены.

Как следует из материалов дела, 21.09.2000 между ДМС г. Хабаровска (арендодатель) и Мисько А.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 976, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование земельный участок площадью 737,5 кв.м, расположенный в Индустриальном районе г. Хабаровска по ул. Эстафетной, 38 для использование под магазин. Срок договора установлен с 21.09.2000 по 20.09.2001. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.09.2000.

25.09.2000 между Мисько А.Н. (продавец) и Захаровым О.Н. и Захаровой С.И. (покупатели) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал покупателям в равную долевую собственность нежилое здание - магазин общей площадью 132,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровска, ул. Эстафетная, 38, находящийся на земельном участке площадью 737,5 кв.м, предоставленным в аренду по договору от 21.09.2000 N 976.

Переход права собственности на здание зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2000, что следует из свидетельства серии 2 ХБ N 008450.

09.01.2003 между ДМС г. Хабаровска и Мисько А.Н. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.09.2000 N 976. На основании передаточного акта от 09.01.2003 спорный земельный участок возвращен арендодателю.

Мисько А.Н. 07.02.2003 обратился с заявлением в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Территории Хабаровского края (далее - Учреждение юстиции) о снятии обременения по договору аренды. 07.02.2003 внесена запись о прекращении аренды (л.д. 122).

Предприниматель Захарова С.И., считая, что к покупателям по договору купли-продажи от 25.09.2000 перешло право аренды на земельный участок согласно ст. 552 ГК РФ в связи с чем ДМС г. Хабаровска не вправе был заключать соглашение от 09.01.2003 с Мисько А.Н., так как последний не являлся арендатором и данное соглашение является ничтожной сделкой на основании ст. 165 ГК РФ, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая данный спор, суд обеих инстанций пришел к правильному выводу о том, что в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ от 25.04.1991 и п. 3 ст. 552 ГК РФ у Мисько А.Н. после продажи здания прекращено право пользования спорным земельным участком на условиях аренды.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, соглашение от 09.01.2003 заключено на основании п. 1 ст. 452 ГК РФ с целью предоставления собственникам приобретенного здания - магазина возможности оформить правоотношения по использованию земельного участка под данным объектом, поскольку истец не является стороной по договору аренды.

В связи с чем суд кассационной инстанции считает необоснованными доводы заявителя кассационной жалобы о том, что она является арендатором по договору аренды земельного участка, так как предприниматель Захарова С.Н. не представила в соответствии с требованием ст. 65 АПК РФ доказательств, что ей предоставлен спорный земельный участок на основании договора аренды с момента приобретения магазина.

Также отклоняются доводы жалобы о том, что Мисько А.Н. не является арендатором спорного земельного участка, так как договор аренды заключен в силу п. 1 ст. 610 ГК РФ на определенный срок и действует с 21.09.2000, а не с даты его государственной регистрации 27.09.2000, как считает заявитель кассационной жалобы.

Подлежит отклонению довод жалобы о том, что ДМС г. Хабаровска не вправе заключать договор аренды спорного земельного участка в связи со следующим.

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 25.08.2005 спорный земельный участок относится к землям поселений, поэтому согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Уставу г. Хабаровска правом распоряжаться такими землями предоставлено муниципальным образованиям.

ДМС г. Хабаровска является уполномоченным муниципальным органом, наделенным на основании Положения о нем владеть, управлять и распоряжаться на территории г. Хабаровска муниципальной собственностью в том числе земельными участками.

Исходя из изложенного, суд обеих инстанций правильно признал исковые требования предпринимателя Захаровой С.И. необоснованными в связи с чем правомерно отказал в их удовлетворении.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что соглашение от 01.09.2003 является ничтожной сделкой согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ в связи с тем, что оно не зарегистрировано Учреждением юстиции и не снято обременение на спорный земельный участок, кассационная инстанция отклоняет, как не соответствующие материалам дела.

При этом кассационная инстанция не усматривает нарушения п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав (в редакции от 11.04.2002), так как с заявлением о государственной регистрации снятия обременения и регистрации соглашения от 09.01.2003 вправе обратиться одна из сторон сделки - договора аренды, что было правомерно сделано Мисько А.Н.

Довод заявителя кассационной жалобы о неисследовании судом полномочий лиц, подписавших соглашение от 09.01.2003, являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не имеют правового значения для правильного разрешения данного спора.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов судом не нарушены нормы процессуального права и нормы материального права применены правильно, основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 15.08.2005, постановление от 13.02.2006 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-5285/2005-26 (АИ-1/1185/05-8) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.