Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 августа 2006 г. N Ф03-А59/06-1/2530 Иск о расторжении договора аренды, заключенного с ответчиком, и выселении последнего из нежилого помещения удовлетворен в полном объеме со ссылкой на нарушение арендатором существенных условий договора в связи со сдачей имущества в субаренду без согласия на это арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 24 августа 2006 г. N Ф03-А59/06-1/2530
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Кириллов А.Ф. - представитель по доверенности от 15.06.2006, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Россэн" на решение от 07.03.2006, постановление от 26.05.2006 по делу N А59-6070/05-С/4 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску предпринимателя Литвина В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Россэн" о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении.

Индивидуальный предприниматель Литвин Валерий Николаевич обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Россэн" о расторжении договора аренды N 91 от 25.03.2004, заключенного с ответчиком, и выселении последнего из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 69.

Определением суда от 27.12.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Гамзова Т.Н., Ли Ген Хи, Кадзира Сазонова Н.В., Ким Бе Су, Хе Ок Сун, Цой Чон Ги, Пак Мен Дя, Со Бок Дя, Кузьмина Н.А., И Те Су, Ю Ха Дя, Пяк Ден Сун, Пак Сун Бок, Ан Сун Дя, Цой Ден Дя, Со Чун Хи, Пак Нум И, Хо Пиль Тя, Кан Хи Сун, Пак Ен Э, Ше Ден Ок, Ким Ким Ох, И Си Хан, Поцелуйко О.В., Син В., Ким Сун Дя.

Решением от 07.03.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2006, исковые требования удовлетворены в полном объеме со ссылкой на нарушение арендатором существенных условий договора в связи со сдачей имущества в субаренду без согласия на это арендодателя.

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Россэн", которое просит их отменить, как принятые по недостаточно исследованным обстоятельствам соблюдения арендатором досудебного порядка урегулирования спора и факта прекращения договоров субаренды. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что предупреждение истца о необходимости расторгнуть договоры субаренды и предложение о расторжении договора им не получалось, поскольку в почтовом отправлении от 28.06.2005, на которое ссылается истец, находилась счет-фактура на арендную плату земли.

Предприниматель Литвин В.Н. в представленном отзыве и в судебном заседании от 08.08.2006 доводы кассационной жалобы отклонил, просил решение и постановление суда оставить без изменения, полагая их соответствующими нормам материального и нормам процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал в полном объеме.

Представители других лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в настоящее заседание суда не явились.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Россэн" (арендатор) 25.03.2004 заключен договор аренды недвижимого имущества, представляющего собой отдельно стоящее одноэтажное здание общей площадью 857, 1 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 69. В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок его действия составляет 15 лет с 01.07.2004. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи от 20.12.2004 указанное недвижимое имущество приобретено в собственность предпринимателем Литвиным В.Н., государственная регистрация перехода права собственности на которое произведена учреждением юстиции 31.12.2004.

25.07.2005 между арендатором и новым собственником заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.03.2004, в силу которого арендодателем по договору является предприниматель Литвин В.Н. Дополнительное соглашение зарегистрировано 04.08.2005.

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора от 25.03.2004 арендатор имеет право сдавать в субаренду арендованное имущество только с письменного разрешения арендодателя.

Со ссылкой на нарушение ООО "Россэн" названного условия договора в связи с заключением им без согласия арендодателя договоров субаренды, а также на неисполнение предусмотренных договором обязанностей: по страхованию арендованного имущества, заключению договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, принятию мер по содержанию в сохранности арендованного имущества и использованию его по назначению, предприниматель Литвин В.Н. обратился с настоящим иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Пунктом 7.2 договора также предусмотрено что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной условий договора.

При рассмотрении спора судом установлено, что в нарушение пункта 3.3.2. договора 01.01.2005 ответчик заключил договоры аренды торговых мест с Гамзовой Т.Н., Ли Ген Хи, Кадзира, Сазоновой Н.В., Ким Бе Су, Хе Ок Сун, Цой Чон Ги, Пак Мен Дя, Со Бок Дя, Кузьмина Н.А., И Те Су, Ю Ха Дя, Пяк Ден Сун, Пак Сун Бок, Ан Сун Дя, Цой Ден Дя, Со Чун Хи, Пак Пум И, Хо Пиль Тя, Кан Хи Сун, Пак Ен Э, Ше Ден Ок, Ким Ким Ох, И Си Хан, Поцелуйко О.В., Син В., Ким Сун Дя при отсутствии на это письменного разрешения арендодателя, что не оспаривается и ООО "Россэн".

Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому - достаточным основанием для его расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу и о соблюдении истцом требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

В силу части 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения.

Из материалов дела видно и судом установлено, что арендодатель 28.06.2005 направлял в адрес арендатора письмо с предложением об устранении нарушений договорных обязательств - расторжении заключенных договоров субаренды и освобождении арендованных помещений от посторонних лиц в течение 30 дней, что подтверждается квитанцией заказного потового отправления от указанной даты. Данное письмо также содержит предупреждение о расторжении договора в случае, если ответчик не устранит нарушения договора

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истец сфальсифицировал доказательства направления им письма от 28.06.2006, сделанные со ссылкой на то, что в конверте от указанной даты находилась только счет-фактура, подлежат отклонению, как бездоказательственные. Кроме того, что обоснованно учтено судом апелляционной инстанции, при рассмотрении спора в суде первой инстанции ответчик на данные обстоятельства не ссылался.

01.10.2005 истцом повторно была направлена ответчику претензия, также содержащая требование о расторжении договора со ссылкой на нарушения арендатором его условий, в том числе пункта 3.3.2 договора, регулирующего порядок предоставления объекта в субаренду, получение которой арендатором не оспаривается.

Как установлено судом, соответствующие нарушения арендатором в разумный срок не устранены, более того, факт сдачи в субаренду спорных площадей имел место и на день принятия обжалуемых судебных актов

В этой связи суд первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования истца о досрочном расторжении договора аренды от 25.03.2006 в судебном порядке и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Возражения ООО "Россэн" относительно того, что на момент заключения им договоров субаренды Литвин В.Н. не являлся арендодателем, поскольку в установленном порядке в договор не были внесены изменения в соответствующей части, являются несостоятельными.

Так как собственником спорных помещений с 31.12.2004 стал истец, независимо о того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, права арендодателя от прежнего собственника перешли к нему в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Подлежит отклонению и ссылка ответчика на отсутствие информации о переходе прав по договору к новому владельцу имущества, так как материалы дела не содержат доказательств принятия им мер по получению согласия на сдачу в субаренду объекта и от прежнего арендодателя.

Таким образом, решение и постановление арбитражного суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права, оснований для их отмены либо изменения и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 07.03.2006, постановление от 26.05.2006 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-6070/05-С4 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.