Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 сентября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/2408 Суд, отказав в иске о расторжении договора аренды нежилого помещения, в связи с невнесением арендных платежей, а также о выселении ответчика из помещения, т.к. до вынесения решения по настоящему делу ответчик погасил всю задолженность по арендной плате, удовлетворил встречное заявление об обязании ООО заключить дополнительное соглашение к договору в части внесения сведений об арендодателе (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 12 сентября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/2408
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: представитель по доверенности N 1-7783 от 15.11.2005 - Демченко С.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Шарапова Игоря Вячеславовича на решение от 21.02.2006 по делу N А59-5960/05-С16 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "АСП" к индивидуальному предпринимателю Шарапову Игорю Вячеславовичу, 3-е лицо: Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, о расторжении договора, по встречному иску индивидуального предпринимателя Шарапова Игоря Вячеславовича к обществу с ограниченной ответственностью "АСП" о обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 23 от 22.07.2002.

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2006 года.

Общество с ограниченной ответственностью "АСП" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шарапову Игорю Вячеславовичу о расторжении договора аренды от 22.07.2002 N 23 по основанию п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ, в связи с невнесением арендных платежей с мая по октябрь 2005 года, а также о выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Есенина, 11.

Предприниматель Шарапов И.В. обратился к ООО "АСП" со встречным иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.07.2002 N 23.

Определением арбитражного суда от 21.10.2005 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.

Решением от 21.02.2006 расторгнут договор аренды N 23 встроенного помещения магазина по адресу: Южно-Сахалинск, ул. Есенина, 11, заключенный 22.07.2002 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска и предпринимателем Шараповым Игорем Вячеславовичем.

Предприниматель обязан судом в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ООО "АСП" спорное нежилое помещение.

В удовлетворении встречного иска об обязании ООО "АСП" заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.07.2002 N 23 предпринимателю Шарапову И.В. отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Обратившись в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой на состоявшееся по делу решение, ИП Шарапов И.В. просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение в связи с нарушением судом норм материального права и несоответствием содержащихся в нем выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что по вине ООО "АСП", не выполнившего установленную ст. 382 ГК РФ обязанность письменного уведомления о переходе к нему прав и обязанностей арендодателя, такая информация поступила к нему только 22.08.2005.

В связи с этим считает, что судом неверно определен момент, когда предпринимателю Шарапову И.В. стало известно о перемене собственника, а следовательно, и период просрочки внесения арендных платежей.

Указывает на то, что решение от 21.02.2006 содержит не соответствующий имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что ООО "АСП" выставляло ответчику счета-фактуры для оплаты аренды с мая 2005 года.

Со ссылкой на п. 1 ст. 452 ГК РФ, абз. 2 п. 7.1 договора N 23 от 22.07.2002 настаивает на том, что перемена собственника помещения (арендодателя) должна быть оформлена путем дополнительного соглашения к данному договору.

Исходя из п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ, считает, что с его стороны не было уклонения от оплаты аренды.

Полагает, что уклонение от заключения дополнительного соглашения допущено истцом с целью создания препятствий ответчику в исполнении им своей обязанности по уплате арендной платы и представляет собой злоупотребление правом (п. 2 ст. 10 ГК РФ), являющееся самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

Сообщает о том, что обязанность ответчика по внесению в адрес ООО "АСП" арендной платы исполнена им задолго до вынесения обжалуемого решения, что в силу п. 8 Информационного Письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" является основанием для отклонения иска.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ИП Шарапова И.В. поддержал доводы жалобы в полном объеме.

ООО "АСП", извещенное надлежащим образом о времени и месте слушания жалобы, своего представителя для участия в заседании не направило. В отзыве на кассационную жалобу ООО "АСП" выразило согласие с принятым по делу решением, полагая его законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа находит принятое по делу решение подлежащим отмене, исходя из нижеследующего.

Как видно из материалов дела, 22.07.2002 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шараповым И.В. (Арендатор) заключен договор N 23 аренды встроенного помещения магазина общей площадью 135,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Есенина, 11 сроком действия с 25.07.2002 по 24.07.2007.

16.03.2005 по договору N 08/05 купли-продажи, заключенному по результатам аукциона, проведенного 14.03.2005 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, данное помещение приобретено обществом с ограниченной ответственностью "АСП", право собственности последнего подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2005.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому при разрешении настоящего спора суд правомерно признал, что сторонами договора аренды от 22.07.2002 N 23 с момента регистрации права собственности победителя аукциона (с 26.05.2005) являются ООО АСП" и ИП Шарапов И.В.

При этом в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ если должник (в данном случае - арендатор ИП Шарапов И.В.) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Условием п. 7.1 договора N 23, арендодателем по которому с момента государственной регистрации права собственности являлось ООО "АСП", также предусмотрено, что смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора, а правопреемство должно оформляться дополнительным соглашением к договору.

Как установлено судом и признано истцом, о своем праве собственности на спорное помещение ООО "АСП" в письменной форме заявило письмом N 05-100-ВИ от 04.08.2005, полученным ИП Шараповым И.В. 22.08.2005 (л.д. 12 на обороте). К данному письму были приложены счета-фактуры N 1, 2, 3 от 31.05.2005, 30.06.2005, 22.07.2005, содержащие адрес и реквизиты нового собственника.

Таким образом, в установленном законодательством порядке ответчику о переходе права собственности на арендуемое им помещение к другому лицу стало известно 22.08.2005.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 4.2 договора от 22.07.2002 арендная плата уплачивается Арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

Исходя из вышеизложенного и в связи с тем, что письмо ООО "АСП" N 05-100-ВИ и приложенные к нему счета-фактуры содержали все необходимые для внесения платежей сведения, эта обязанность перед новым собственником подлежала исполнению по правилу п. 2 ст. 314 ГК РФ за май-август 2005 года в течение 7 дней со дня предъявления требований (29.08.2005), за сентябрь - не позднее 10 числа этого месяца.

Как следует из материалов дела, несмотря на авансовый платеж 17.05.2005 (л.д. 101), произведенный ИП Шараповым И.В. первоначальному арендодателю за май-август 2005 года в сумме 1291570 руб., после получения письма ООО "АСП" он вторично оплачивает свое право аренды новому собственнику, 14.03.2005 ставшему победителем аукциона по приобретению спорного нежилого помещения, 16.03.2005 заключившему договор купли-продажи этого помещения и 29.03.2005 подписавшему акт его приема-передачи.

Арендные платежи за весь период до письменного извещения ответчика о произошедшем переходе права собственности были осуществлены ответчиком новому собственнику 04.10.2005, 10.10.2005, 17.10.2005, 24.10.2005, 11.11.2005. Таким образом, исполнение платежей начало осуществляться ответчиком до обращения с иском в суд (14.10.2005) и закончилось до вынесения решения по делу (21.02.2006).

В соответствии с п. 8 "Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" от 05.05.1997 N 14 требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

За период май-август 2005 года в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ в связи с исполнением обязательства по внесению арендных платежей первоначальному кредитору, ответчик неправомерно признан просрочившим обязательство.

За сентябрь 2005 года ответчик к установленному договором сроку не выполнил (10 дней) обязательство по внесению платежа, однако это нарушение является разовым, не влекущим в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ и условий договора N 23 права на досрочное его расторжение.

Более того, до вынесения решения по настоящему делу ответчик погасил всю имеющуюся за сентябрь 2005 года задолженность по арендной плате и внес платеж за ноябрь 2005 года.

Исходя из изложенного, у суда не имелось правовых оснований для расторжения спорного договора N 23 аренды и выселения предпринимателя из встроенного помещения магазина по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Есенина, 11, а также для отказа ИП Шарапову И.В. в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь статьями 286-289, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 21.02.2006 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-5960/05-С16 отменить.

Отказать ООО "АСП" в удовлетворении иска о расторжении договора N 23 аренды встроенного помещения магазина, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Есенина, 11, заключенного 22.07.2002 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска и предпринимателем Шараповым И.В.

Принять частичный отказ ИП Шарапова И.В. от встречного искового требования об исключении из договора N 23 от 22.07.2002 пункта 4.4 и производство по делу в этой части прекратить.

Удовлетворить встречное исковое требование предпринимателя Шарапова И.В. об обязании ООО "АСП" заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 23 от 22.07.2002 в части внесения сведений об арендодателе.

Арбитражному суду Сахалинской области произвести поворот отмененного судебного акта в порядке ст.ст. 325, 326 АПК РФ.

Взыскать с ООО "АСП" в пользу ИП Шарапова И.В. государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 1000 руб.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.