Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3698 Суд, сделав вывод о том, что договор аренды земельного участка с измененными базовыми размерами арендной платы является незаключенным, отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 20 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3698
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Самсонова Т.П. - представитель по доверенности от 16.10.2005 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Корсаковский район на постановление от 30.06.2006 по делу N А59-155/06-С25 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску администрации муниципального образования Корсаковский район к обществу с ограниченной ответственностью "Карьер Охотский" о взыскании 2774745,98 рублей.

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2006 года.

Администрация муниципального образования Корсаковский район (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карьер Охотский" о взыскании 2774745,98 рублей, составляющих 1493999,13 рублей - задолженность по арендной плате за 2005 год, 1280746,85 рублей - неустойку за 2002-2005 г.г.

Решением от 11.05.2006 исковые требования Администрации удовлетворены в заявленном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.06.2006 решение от 11.05.2006 отменено; производство по делу в части взыскания суммы задолженности по арендной плате в сумме 731715,5 рублей прекращено в связи с отказом истца от иска; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 30.06.2006 как принятое с неправильным применением норм материального права отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности и неустойки (в сумме 2043030,48 рублей) и принять новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации. По мнению заявителя, суд необоснованно признал договор аренды в части изменения арендных платежей незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации данных изменений, поскольку в спорном договоре аренды фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления исходя из базовых ставок аренды, устанавливаемых арендодателем в одностороннем порядке с извещением об этом арендатора, что и было осуществлено Администрацией; заявитель считает, что, изменив размер арендной платы, Администрация совершила действия по исполнению договора, а не по изменению договора, в связи с чем государственной регистрации данные действия не подлежат.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил, однако в судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Карьер Охотский" против доводов жалобы возражал, считая постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Администрация, извещенная в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены не установил.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Корсаковский район (арендодатель) и ООО "Карьер Охотский" (арендатор) на основании постановления мэра города и района от 29.12.1997 N 1061 заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 22.01.1999 в поземельной книге за N 574 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Корсаковского района. В соответствии с условиями данного договора ООО "Карьер Охотский" предоставлен земельный участок площадью 45 га до 01.02.2013 для разработки месторождения строительных песков, расположенный по адресу: Корсаковский район, в районе урочища Мальки. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 2.1 договора суммы (27000 рублей) в срок до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года; в случае неуплаты арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,7% от суммы неуплаты за каждый день просрочки; размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора (п. 2.1, 2.2, 3.5 договора).

Постановлением Администрации от 29.11.2004 N 877 изменены базовые размеры арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования Корсаковский район на 2005 год, о чем ООО "Карьер Охотский" был извещен заказным письмом с уведомлением.

Неуплата ООО "Карьер Охотский" арендных платежей за 2005 год по измененным постановлением Администрации ставкам послужила основанием для обращения последней в арбитражный суд с настоящим иском; одновременно истцом заявлены требования о взыскании неустойки.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 307, 309, 330 ГК РФ, исходил из доказанности факта неуплаты ответчиком арендных платежей за пользование земельным участком за 2005 год по измененным ставкам, а также возникшей в связи с этим обязанности у общества "Карьер Охотский" по уплате неустойки в соответствии с п. 2.5 договора аренды земельного участка.

Отменяя решение суда, и отказывая в удовлетворении требований Администрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка на новых условиях в связи с отсутствием государственной регистрации изменений существенного условия договора аренды - размера арендной платы.

В силу статей 131, 164, 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указывалось выше, спорный договор аренды земельного участка зарегистрирован 22.01.1999 в поземельной книге за N 574 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Корсаковского района.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из содержания пункта 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку, как указано выше, договором от 22.02.1999 N 574 арендная плата установлена в твердой сумме (27000 рублей), расчет определения которой в материалах дела отсутствует, вместе с тем, Администрация изменение относительно размера арендной платы, установленное на основании постановления Администрации от 29.11.2004 N 877, в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка не зарегистрировала, следовательно, договор аренды земельного участка на новых условиях (с измененными базовыми размерами арендной платы) в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным.

Данный вывод согласуется с рекомендациями, изложенными в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 9).

Доводы заявителя кассационной жалобы о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не противоречат положениям статье 450 ГК РФ, однако не влияют на необходимость соблюдения порядка внесения изменений в договор, подлежащий государственной регистрации в соответствии с нормами гражданского законодательства.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит постановление апелляционной инстанции от 30.06.2006 соответствующим закону, материалам дела и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление от 30.06.2006 по делу N А59-155/06-С25 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.