Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 апреля 2009 г. N Ф03-1237/2009 Первоначальный иск общества об обязании предпринимателя выставить счета-фактуры в рамках договора аренды и встречный иск предпринимателя о расторжении договора аренды и обязании общества освободить нежилое помещение направлены на новое рассмотрение в связи с неполным выяснением существенных обстоятельств дела (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 14 апреля 2009 г. N Ф03-1237/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Сурин П.В. - представитель по доверенности от 21.01.2009 б/н, от ответчика: Берестенко В.В. - представитель по доверенности от 08.01.2009 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Емельянове" на решение от 23.10.2008, на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2009 по делу N А59-1778/2008 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Емельянове" к индивидуальному предпринимателю Новичкову В.И. о внесении изменений в договор и обязании совершить действия, по встречному иску индивидуального предпринимателя Новичкова В.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Емельянове" о расторжении договора аренды и освобождении помещений.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Емельянове" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Новичкову В.И. о внесении изменений в пункт 4.4 договора аренды N 103 от 30.12.2003 в предложенной редакции и обязать последнего выставить счета-фактуры по арендной плате за период с 26.12.2007 по день вынесения решения в рамках договора аренды N 103 от 30.12.2003.

ИП Новичков В.И. предъявил встречные требования к истцу о расторжении договора аренды N103 от 30.12.2003 и освобождении помещения.

Решением суда от 23.10.2008, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2009, в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.

Принимая его, арбитражный суд сослался на нарушение истцом, как арендатором нежилых помещений своих договорных обязательств, предоставляющих право арендодателю расторгнуть договор (статья 619 ГК РФ).

В части требований обязать ответчика выставить счета-фактуры производство по делу прекращено за неподведомственностью.

Правильность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в порядке статей 274, 284 АПК РФ по жалобе ООО "Емельянове", считающего их необоснованными.

Заявитель полагает, что по изложенным причинам суд ошибочно расценил ряд обстоятельств дела в отношении соблюдения истцом своих обязательств по договору аренды.

Также он указал на нарушение судом норм закона в части решения о прекращении производства по делу.

ИП Новичков В.И. доводы кассационной жалобы отклонил по мотивам, изложенным в своем отзыве.

ООО "Емельянове" заявило ходатайство о приостановлении производства по делу, которое было отклонено судом кассационной инстанции в порядке статей 143, 159 АПК РФ по причине отсутствия обстоятельств, делающих невозможным рассмотрение дела в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 13.04.2009 до 15-00 часов.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав пояснения сторон, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу частично безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, ООО "Емельяново" является арендатором недвижимого имущества - здания магазина, площадью 930,7 кв.м по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Емельянова, 34, согласно договору аренды N 103 от 30.12.2003 и соглашению о передаче прав и обязанностей по данному договору от 28.02.2006, зарегистрированному в установленном законом порядке.

Срок действия договора установлен до 31.12.2019.

Собственником до 12.12.2007 являлось МО "город Южно-Сахалинск". С 26.12.2007 по результатам аукциона муниципальное имущество было приобретено ИП Новичковым В.И.

Пунктом 4.4 договора от 30.12.2003 размер арендной платы по договору подлежит изменению в случае, если стоимость права аренды (размер арендной платы) переданного по договору объекта, определенная по заказу арендодателя в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, будет превышать существующий размер арендной платы по договору. В этом случае, заключение соглашения об изменении арендной платы по договору до размера, определенного в результате указанной выше оценки, является для арендатора обязательным. Такое соглашение подлежит заключению в течение 1 (одного) месяца с момента направления арендатору предложения о заключении. Арендатор, уклонявшийся от заключения соглашения об изменении размера арендной платы по договору, обязан возместить арендодателю причиненные таким уклонением убытки. В случае уклонения арендатора от заключения соглашения об изменении размер арендной платы арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора.

В связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды N 103 от 30.12.2003 с 2005 года до момента продажи недвижимого имущества не изменялся, ИП Новичков В.И. на основании п. 4.4 договора, положений ст. 614 ГК РФ направил арендатору проект соглашения об изменении редакции п. 4.1 договора, которым предусмотрено увеличение арендной платы (без учета налогов) до 2509,00 руб. в месяц за 1 кв.м с учетом НДС. Такой размер арендной платы установлен на основании данных независимой оценки определения рыночной стоимости арендной платы от 28.11.2007. Результатом данной оценки является отчет оценщика от 28.11.2007, указанный ответчиком в соглашении.

Письмом от 22.01.2008 истец уведомил ответчика о несогласии с предлагаемыми изменениями договора и намерении оплачивать размер арендной платы по цене, установленной в договоре от 30.12.2003.

Письмом от 27.03.2008 в адрес ответчика истец предложил внести изменения в п. 4.4 договора аренды, представив в следующей редакции: "Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год, предварительно уведомив и согласовав данное повышение арендной платы не должно превышать 5% от действующих ставок".

Ответа в указанный в письме десятидневный срок не получено, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

В обоснование встречных исковых требований, с учетом уточнений, ИП Новичков, руководствуясь ст. 619 ГК РФ, ссылается на нарушение арендатором условий договора аренды и предоставление арендуемого имущества в пользование третьим лицам.

При этом, до обращения в суд, в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ, ИП Новичков письмом от 15.07.2008 направил истцу претензию N 30/08 о необходимости устранить нарушения условий договора, а именно освободить арендуемое помещение от третьих лиц - ИП Евгения и ООО "Гильдия".

Неисполнение ООО "Емельяново" требований об устранении нарушений условий договора послужило основанием для предъявления ИП Новичковым В.И. иска.

Рассматривая первоначальные требования, суд в соответствии со статьями 421, 422, 450 ГК РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для внесения в договор аренды предложенных ООО "Емельянове" изменений, что не подлежит переоценке в силу п. 2 ст. 287 АПК РФ.

Предусмотренный пунктом 4.4 договора аренды порядок и условия изменения арендной платы не противоречат требованиям закона, что было подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.04.2008 по делу N А59-400/08-С4.

В связи с чем в первоначальном иске о внесении в договор аренды изменений отказано судом правомерно.

Вместе с тем, в части требований об обязании ответчика выставить счета-фактуры дело прекращено судом за неподведомственностью в нарушение норм процессуального права и Гражданского кодекса РФ.

Статья 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты гражданского права как присуждение к исполнению обязанности в натуре, возможность принятия решения по которому предусмотрена статьей 174 АПК РФ.

Поэтому суду следовало рассматривать эти требования по существу.

Удовлетворяя встречные требования ИП Новичкова В.И., арбитражный суд сослался на передачу арендатором спорных помещений в субаренду ООО "Гильдия" и другим лицам в нарушение условий пункта 3.4.7 договора аренды без согласия арендодателя.

При этом указал на договор о совместной деятельности от 13.07.2006 и договор субаренды магазина от 13.07.2006.

Между тем, данный вывод суда нельзя признать достаточно обоснованным.

Судом ошибочно были не приняты во внимание и не оценивались в порядке ст. 71 АПК РФ доводы ООО "Емельяново" о том, что договор о совместной деятельности заключался в то время, когда арендодателем спорных помещений являлся Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.

Согласие на такую передачу права аренды этим государственным органом было дано с проставлением соответствующей записи на последнем листе договора.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей с согласия арендодателя по договору аренды предусматривалось пунктом 3.4.7 договора, а обязанность пересогласования такой передачи с новым собственником законом либо договором не предусмотрена.

Оценивая критически договор о совместной деятельности, суд апелляционной инстанции не указал, какие конкретно его условия противоречат положениям статьи 1041 ГК РФ.

Договор субаренды от 13.07.2006, заключенный на срок менее года, по непроверенному судом утверждению истца, в связи с истечением срока действия прекратил свое действие.

В отношении нахождения в спорных помещениях других лиц (ИП Валерия, торгового павильона "СМИ"), об этом свидетельствует подписанный только работниками арендодателя акт проверки от 15.07.2008, арендатор от подписи отказался.

Исходя из положений части 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В деле находится исследованная судом претензия ИП Новичкова В.И. от 15.07.2008 N 30/08, где он потребовал освобождения помещений до 21.07.2008 от посторонних лиц.

Судом не исследовался вопрос о выполнении указанного обязательства, тогда как факт передачи помещений этим лицам истцом отрицается.

Уведомление ИП Новичкова В.И. от 11.09.2008 N 43/08, не оцененное судом первой инстанции, так же основывалось только на указанном одностороннем акте проверки и было направлено уже после предъявления иска.

Поскольку обжалуемые решение от 23.10.2008 и постановление от 03.02.2009 приняты с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также по неполно выясненным существенным обстоятельствам дела, то они подлежат на основании ст. 288 АПК РФ отмене в части: прекращения производства по делу в отношении иска ООО "Емельяново" об обязании ответчика выставить счета-фактуры в рамках договора аренды N 103 от 30.12.2003; встречного иска ИП Новичкова В.И. о расторжении договора аренды N 103 от 30.12.2003 и обязании ООО "Емельяново" освободить нежилое помещение в г. Южно-Сахалинске, ул. Емельянова, 34.

Дело в этой части следует направить на новое рассмотрение для выяснения фактов несоблюдения ООО "Емельяново" своих договорных обязательств с учетом вышеизложенного.

В остальной части обжалуемые судебные акты отмене либо изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по кассационной жалобе суду распределить между сторонами в порядке статьи 110 АПК РФ при новом рассмотрении спора.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 23.10.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2009 по делу N А59-1778/2008 Арбитражного суда Сахалинской области отменить в части:

первоначального иска ООО "Емельяново" об обязании ИП Новичкова В.И. выставить счета-фактуры в рамках договора аренды N 103 от 30.12.2003;

встречных исковых требований ИП Новичкова В.И. о расторжении договора аренды N 103 от 30.12.2003 и обязании ООО "Емельянове" освободить нежилое помещение в г. Южно-Сахалинске, ул. Емельянова, 34.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

В остальной части решение от 23.10.2008 и постановление от 03.02.2009 по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.