Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 ноября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/4331 При новом рассмотрении дела о признании недействительным соглашения к договору аренды недвижимого имущества суду следует учесть, что сделка, совершенная с превышением полномочий органа юридического лица, ограниченных его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены такие ограничения, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 21 ноября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/4331
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 октября 2007 г. N Ф03-А59/07-1/4092

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: представитель по доверенности N 1-3986 от 25.09.2006 - Воронкин К.И., представитель по доверенности N 1-3986 от 25.09.2006 - Царапкин В.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мадейра" на решение от 12.05.2006, постановление от 27.07.2006 по делу N А59-973/06-С16 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска к обществу с ограниченной ответственностью "Мадейра", 3-и лица: Городское собрание г. Южно-Сахалинска, Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Сахалинской области, о признании сделки недействительной.

Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2006. Полный текст постановления изготовлен 21.11.2006.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мадейра" о признании недействительным (ничтожным) соглашения N 77 от 31.03.2005 к договору аренды N 77 от 06.10.2003, заключенного между ними, как устанавливающего льготы ответчику по арендной плате в нарушение ст. 6, 8, 15, 29 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", Устава г. Южно-Сахалинска и Положения об аренде муниципального имущества муниципального образования "город Южно-Сахалинск", утвержденного Решением Городского Собрания от 25.06.2003 N 429/57-03-2 в виду отсутствия у Департамента таких полномочий.

Решением суда от 12.05.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.07.2006, иск Департамента удовлетворен: Соглашение от 31.03.2005 признано недействительным (ничтожным), как заключенное с нарушением ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", Устава г. Южно-Сахалинска, Положения об аренде муниципального имущества муниципального образования "город Южно-Сахалинск", которыми установлено, что вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, а также установления местных налогов и сборов, льгот по их уплате и дополнительных льгот находится в исключительном ведении городского Собрания.

Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных Положением об аренде для установления сторонами фиксированного размера арендной платы, так как оценка рыночной стоимости права аренды в установленном законом порядке либо по результатам торгов не проводилась. При установлении фиксированного размера арендной платы стороны необоснованно применили иную, чем действовала в момент заключения соглашения, базовую ставку.

ООО "Мадейра", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой полагает судебные акты отменить, как необоснованные и незаконные, в иске истцу отказать.

Заявитель, оспаривая выводы суда о незаконном понижении оспариваемым Соглашением ответчику ставки арендной платы, считает что указанным Соглашением стороны изменили форму арендной платы с расчетной на фиксированную, что не противоречит п. 2. ст. 614 ГК РФ и п. 4.2 Положения об аренде муниципального имущества МО г. Южно-Сахалинск, утвержденного Решением Городского Собрания от 25.06.2003 N 429/57-03-2.

В обоснование своих доводов считает, что предусмотренная в Соглашении фиксированная ставка арендной платы определена из действующей на тот момент базовой ставки в соответствии с указанным Положением и п. 3 ст. 614 ГК РФ, предусматривающей возможность повышения арендной платы не более одного раза в год.

В заседании суда от 07.11.2006 объявлялся перерыв до 14.11.2006 до 14 часов в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные представителями заявителя в заседании суда, проверив материалы дела, находит судебные акты принятыми с нарушением норм материального права и недостаточно обоснованными, вынесенными по неполно исследованным обстоятельствам дела, а потому подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судом ООО "Мадейра" (арендатор) и Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, правопреемником которого является Департамент, (арендодатель) 06.10.2003 заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного в г. Южно-Сахалинске по ул. Мира, 58-а сроком на двадцать лет.

В силу п. 4.2 договора размер арендной платы по договору определяется по формуле, исходя из установленной базовой ставки, утвержденной нормативными актами органов местного самоуправления МО "город Южно-Сахалинск", с учетом поправочных коэффициентов в приложении N 1.

При изменении базовой ставки Арендодатель письменно сообщает об этом Арендатору.

Пунктом 4.4 договора установлено, что в случае принятия нормативных актов муниципального образования "г. Южно-Сахалинск", устанавливающих иные значения поправочных коэффициентов, чем указанные в Приложении 1 к настоящему договору, в договор (Приложение 1) по требованию арендодателя могут быть внесены соответствующие изменения.

29.04.2004 стороны внесли изменения в договор в части подлежащих применению поправочных коэффициентов в соответствии с решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска "О методике расчета арендной платы за пользование имуществом муниципального образования г. Южно-Сахалинск".

31.03.2005 сторонами заключено Соглашение к договору аренды N 77 от 06.10.2003 о приостановлении действия п.п. 4.1, 4.4 договора на срок до 10 лет и установлении ежемесячной арендной платы на вышеуказанный срок в фиксированном размере 214145 руб. 07 коп., исчисленном с учетом базовой ставки и поправочных коэффициентов утвержденных решением городского Собрания г. Южно-Сахалинск от 25.02.2004 за N 598/77-04-2 и действующими на 01.04.2004.

Согласно ст.ст. 6, 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" N 154-ФЗ от 28.08.1995 к вопросам местного значения относятся, в том числе, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. В Уставе муниципального образования указываются вопросы местного значения, относящиеся к ведению муниципального образования, экономическая и финансовая основа осуществления местного самоуправления, общий порядок владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Принятие общеобязательных правил по предметам ведения муниципального образования, предусмотренных уставом муниципального образования, а также установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 32 Устава г. Южно-Сахалинска от 19.09.1997 в редакции от 30.03.2005, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения, установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью города находится в исключительном ведении городского Собрания.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Дату Устава г. Южно-Сахалинска следует читать как "22.03.1997"

Согласно ст. 38 Устава комитеты, департаменты Администрации города осуществляют распорядительную деятельность в пределах их компетенции, решений городского Собрания и актов Мэра города.

В соответствии с указанными нормативными актами городским Собранием г. Южно-Сахалинска 25.06.2003 принято решение N 429/57-03-2 "О положении об аренде муниципального имущества муниципального образования "город Южно-Сахалинск", в соответствии со ст. 4.2 которого размер арендной платы устанавливается в договоре аренды в виде твердой денежной суммы либо путем описания способа (порядка) ее определения. При заключении или изменении договора размер арендной платы определяется в соответствии с методикой расчета арендной платы и базовой ставкой, утверждаемыми решениями городского Собрания, либо на основании оценки рыночной стоимости права аренды, произведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, либо по результатам торгов.

Методика расчета арендной платы также установлена решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска N 637/81вн-04-2 от 06.04.2004, и действовала на момент заключения сторонами соглашения от 31.03.2005.

Суд пришел к правильному выводу, что приостановление истцом оспариваемым Соглашением действия п. 4.1 договора аренды с ответчиком, которым предусмотрен расчетный порядок определения размера арендной платы на основании изменяющейся базовой ставки, и установление на 10 лет фиксированного размера арендной платы противоречило п. 4.2, 4.4 указанного выше Положения об аренде муниципального имущества, поскольку фактически предоставляло непредусмотренные указанным решением городского Собрания льготы ответчику по аренде муниципального имущества.

Поскольку уполномоченный собственником орган по управлению муниципальным имуществом (Департамент) заключил сделку с превышением своих полномочий, ограниченных Уставом муниципального образования, Решениями Городского Собрания, она может быть признана в соответствии со ст. 174 ГК РФ недействительной по иску этого лица.

Суд фактически оценив обстоятельства заключения сделки с превышением истцом своих полномочий, а потому недействительной, ошибочно применил ст. 168 ГК РФ о ничтожности такой сделки, поскольку оснований для признания ее не соответствующей закону не имеется.

Вместе с тем, сделка, совершенная с превышением полномочий органа юридического лица, ограниченных его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены такие ограничения, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Поскольку судом не исследовались и не оценивались указанные обстоятельства, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 12.05.2006, постановление от 27.07.2006 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-973/06-С16 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.