Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 ноября 2006 г. N Ф03-А04/06-1/4137 Иск о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков и пени за просрочку внесения арендной платы удовлетворен частично, т.к. суд принял во внимание, что при определении начала периода просрочки исполнения обязательства, учитывается момент фактической передачи земельных участков по соответствующим актам приема-передачи, а не установленная договорами дата (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 21 ноября 2006 г. N Ф03-А04/06-1/4137
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Гулевич Т.В. - представитель по доверенности от 21.09.2005 N 894, от ответчика: Козлов А.А. - представитель о доверенности от 01.01.2006 N ИК/06, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Райчихинска на решение от 05.06.2006, постановление от 08.08.2006 по делу N А04-538/06-4/2 Арбитражного суда Амурской области, по иску Комитета по управлению имуществом г. Райчихинска к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Амурский уголь" о взыскании 7710063 руб. 95 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2006. Полный текст постановления изготовлен 21.11.2006.

Комитет по управлению имуществом г. Райчихинска обратился в Арбитражный суд Амурской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Амурский уголь" с иском о взыскании 7710063 руб. 95 коп., из которых 7605704 руб. 91 коп. сумма задолженности по арендной плате за 3-й, 4-й кварталы 2004 года и 1-4-й кварталы 2005 года по договорам аренды земельных участков:

NN 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 33, 37, 39, 41, 44, 45, 46, 52, 55, 57, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67м, 68 от 01.03.2005,

NN 77м, 78 от 01.04.2005,

NN 108, 109м от 16.05.2005,

N 112м от 15.05.2005,

N 114м от 25.05.2005,

N 154м от 19.07.2005;

104359 руб. 04 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы по состоянию на 30.01.2006.

До принятия решения судом истец в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнив расчет, увеличил размер исковых требований - просил взыскать 7714783 руб. 19 коп., из которых 7603946 руб. 33 коп. задолженность по арендной плате по вышеперечисленным договорам аренды земельных участков, 110836 руб. 86 коп. пени за просрочку внесения арендной платы по состоянию на 30.01.2006.

Решением от 05.06.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.08.2006, исковые требования удовлетворены арбитражным судом частично - в сумме 5319623 руб. 51 коп., составляющих 5249627 руб. 08 коп. основного долга и 69996 руб. 43 коп. пеней.

Суд, разрешая спор, при определении начала периода просрочки исполнения обязательства, принял во внимание момент фактической передачи земельных участков по соответствующим актам приема-передачи, а не установленную названными договорами дату.

В кассационной жалобе Комитет по управлению имуществом г. Райчихинска выражает несогласие с состоявшимися про делу судебными актами, считает их незаконными и необоснованными, а в этой связи - подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении иска о взыскании с ответчика 2395159 руб. 68 коп. По мнению заявителя, неверен вывод суда о недоказанности факта использования переданных по договорам аренды земельных участков до подписания актов приема-передачи, поскольку на этих участках расположены (и находились до подписания актов) объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчику. Вывод суда о том, что у приобретателя недвижимого имущества после регистрации перехода права не возникает обязанность по оплате арендной платы, считает противоречащим ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ. Ссылается на то, что в договорах аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора до заключения договора вносить плату за фактически используемый земельный участок в размере арендной платы с момента, указанного в постановлении о предоставлении земельного участка на условиях аренды, что соответствует п. 2 ст. 425 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Инвестиционная строительная компания "Амурский уголь" просит оставить ее без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты - без изменения. Возражая относительно приведенных в жалобе доводов, указывает на императивный характер нормы - п. 2 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, а в этой связи условие об обязанности арендатора вносить арендную плату до заключения договора разъясняет отношения, возникшие вне договора, но не подтверждает факт использования земельных участков; при этом в силу п. 2.2 договоров их действие наступает с момента подписания передаточных актов, а в последних указывается дата заключения договоров. Положения ст. 35 ЗК РФ считает определяющими право перехода на собственника имущества земельного участка, но не выступающими основанием для оплаты. Полагает, что исковое требование о взыскании денежных сумм до фактической передачи земельных участков является требованием о взыскании неосновательного обогащения.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали позиции, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, проверив законность решения и постановления в обжалуемой части, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, оснований для их отмены либо изменения, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не установил.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом г. Райчихинск (арендодатель) и ООО "Инвестиционная строительная компания "Амурский уголь" (арендатор) заключен ряд договоров аренды земельных участков из земель поселений для эксплуатации находящихся на них объектов недвижимого имущества и проведения работ. Основанием для заключения этих договоров послужили постановления администрации г. Райчихинска о предоставлении обществу соответствующих земельных участков от 27.10.2004, от 28.10.2004, от 02.11.2004, от 03.11.2004, от 19.01.2005, от 22.02.2005, от 25.04.2005, от 28.04.2005, от 05.05.2005. Общие условия договоров идентичны.

По всем договорам срок аренды земельного участка (п. 2.1) установлен с даты, предшествующей дате заключения договора:

по договорам от 01.03.2005 NN 21, 22, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 33, 37, 39, 41, 44, 45, 52, 57, 59, 60, 61, 64, 65, 66 от 01.03.2005 - с 28.09.2004 по 31.12.2050;

по договорам от 01.03.2005 NN 63, 68 - с 27.10.2004 по 31.12.2050;

по договору от 01.03.2005 N 67м-с 29.10.2004 по 31.12.2050;

по договору от 01.04.2005 N 77м - с 27.09.2004 по 31.12.2050;

по договору от 01.03.2005 N 62 - с 02.11.2004 по 31.12.2005;

по договору от 01.04.2005 N 78 - с 27.11.2004 по 31.12.2050;

по договору от 01.03.2005 N 46 - с 01.02.2005 по 31.12.2050;

по договорам от 01.03.2005 NN 23, 55 (с учетом дополнительных соглашений к ним) - с 28.09.2004 по 25.09.2005

по договору от 16.05.2005 N 108 - с 01.05.2005 по 28.04.2006;

по договорам от 16.05.2005 N 109м, от 05.05.2005 N 114м, от 19.07.2005 N 154м - с 01.01.2005 по 29.12.2005;

по договору от 15.05.2005 N 112м - с 01.04.2005 по 28.03.2006.

По каждому из названных договоров определен размер арендной платы согласно прилагаемым к ним расчетам. В соответствии с п. 3.2 договоров арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом; за 4-й квартал арендная плата вносится до 10 декабря текущего года.

За просрочку платежа п. 5.2 договоров предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на момент исполнения обязательств по оплате за каждый день, следующий за датой неисполнения платежа, до внесения платежа.

По актам приема-передачи, датированным теми же числами, что и соответствующие им договоры, земельные участки переданы арендодателем арендатору.

Комитет по управлению имуществом г. Райчихинска, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя по договорам аренды обязательств по оплате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском - о взыскании задолженности и пени. Расчет исковых требований составлен истцом за период, начальный момент которого определен с дат, указанных в договоре как дата начала срока аренды.

Судебные инстанции при рассмотрении настоящего дела правомерно исходили из норм, регулирующих правоотношения по договору аренды.

Договор аренды возмездный и в силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и срок внесения которой определяются договором аренды.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы установлен и не отрицается ответчиком. Спорным остался вопрос о моменте, с которого следует считать обязательство арендатора (ответчика) наступившим - с момента оформления передачи имущества по договору или с даты, определяющей начало срока аренды.

Арбитражный суд признал требования истца обоснованными в части, не включив в период просрочки время до момента заключения договоров и фактической передачи соответствующих земельных участков по актам приема-передачи, даты которых совпадают с датами заключения договоров. При этом суд учел п. 4.2.2 договоров, согласно которому объект (земельный участок) считается переданным в пользование арендатору с момента подписания передаточного акта.

Свою позицию суд обосновал тем, что до заключения спорных договоров аренды законные основания для перечисления арендных платежей у ответчика отсутствовали. Доказательств того, что реально отношения по аренде между сторонами возникли до даты подписания договора и передаточных актов, не представлено; в этой связи суд признал не подлежащим применению правило п. 2 ст. 425 ГК РФ о возможности распространить действие условий договора на отношения, возникшие до вступления этого договора в силу.

При установленных судом обстоятельствах вывод о том, что из представленного истцом расчета подлежит исключению период, предшествующий моменту заключения соответствующих договоров, следует признать правильным.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик как покупатель недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, принадлежащих продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость обязан платить арендную плату, отклоняется. В указанной ситуации покупатель приобретает право пользования земельными участками, занятыми недвижимым имуществом и необходимыми для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Однако право пользования не означает безусловного возникновения правоотношений по договору аренды, заключенному позднее, в частности такое право не порождает обязанность по внесению арендных платежей. Указанное не исключает возможность для обращения собственника земельных участков с требованием о взыскании оплаты за пользование этими участками по другому основанию, учитывая принцип платности использования земли (п. 7 ст. 1 ЗК РФ).

Доводы со ссылкой на ст. 425 ГК РФ о распространении условий договора на предшествующий их заключению период не принимаются во внимание как противоречащие обстоятельствам, установленным в суде первой инстанции.

При изложенном основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 05.06.2006, постановление от 08.08.2006 по делу N А04-538/06-4/2 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.