Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-1/549 "Учитывая, что на момент сдачи недвижимого имущества в аренду истец не обладал правомочиями собственника этого имущества и не обладал правом распоряжения им, договор аренды правомерно признан ничтожным и не порождающим соответствующих обязательств. В связи с чем правовые основания для взыскания арендной платы и убытков отсутствуют" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Петлюх С.Я. - представитель по доверенности б/н от 14.09.05, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропромспецмонтаж" на постановление от 08.12.2006 по делу N А04-1536/06-4/63 Арбитражного суда Амурской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромспецмонтаж" к обществу с ограниченной ответственностью "Фарм-Экспресс" о взыскании 1235430 руб. 06 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2007 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромспецмонтаж" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фарм-экспресс" о взыскании, с учетом уточненных требований, 104719 руб. задолженности по арендной плате, 508860 руб. 48 коп. упущенной выгоды и 726326 руб. убытков по локальной смете.

Решением суда от 10.10.2006 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Фарм-Экспресс" в пользу ООО "Агропромспецмонтаж" взыскано 104719 руб. арендной платы, 726326 руб. убытков. В остальной части в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.12.2006 решение от 10.10.2006 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано ввиду отсутствия у истца, на момент сдачи недвижимого имущества в аренду, права собственности на данное имущество и, следовательно, ничтожности договора аренды (ст. 168 ГК РФ).

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 АПК РФ Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа по кассационной жалобе ООО "Агропромспецмонтаж", где ставится вопрос об отмене постановления от 08.12.2006 как принятого с нарушением норм процессуального и материального права.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что на основании договора аренды от 23.05.2005 ответчик занимал помещения, после освобождения которых у истца возникли убытки в виде стоимости ремонтных работ.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Агропромспецмонтаж" доводы жалобы поддержал в полном объеме.

ООО "Фарм-Экспресс", извещенное надлежащим образом о времени и месте слушания кассационной жалобы, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.03.2007 до 14 часов 00 минут.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и выслушав представителя истца в заседании, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Агропромспецмонтаж" (арендодатель) и ООО "Фарм-Экспресс" (арендатор) 23.05.2005 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Комсомольская, 306, общей площадью 525 кв.м, сроком с 23.05.2005 по 21.05.2006.

16.01.2006 ответчиком освобождены помещения на 1-ом и цокольном этажах, а с 26.12.2005 на 3-м этаже.

После досрочного освобождения указанных помещений истец обнаружил, что ответчик оставил их в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

Полагая, что в результате действий ответчика ООО "Агропромспецмонтаж" причинены убытки в виде упущенной выгоды, он понес расходы по проведению ремонта, и не получил арендную плату за период с 26.12.2005 по 24.01.2006, последний обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец на момент сдачи недвижимого имущества в аренду не обладал правомочиями собственника этого имущества, следовательно, не обладал правом распоряжения им.

Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

По правилу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов дела видно, что ООО "Агропромспецмонтаж" приобрело право собственности на спорное помещение в результате реорганизации ООО "Амурпромсантехналадка Монтажспецстроя" путем присоединения его к ООО "Агропромспецмонтаж". Указанное подтверждается передаточным актом от 14.07.2005 и свидетельствами о государственной регистрации права N 28 АА 041236 от 06.10.2005 и N 28 АА 034132 от 30.09.2005, согласно которым право собственности ООО "Агропромспецмонтаж" на административно-лабораторный корпус, литер А, трехэтажный, площадью 1261,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Комсомольская, 30-б, зарегистрировано в едином государственном реестре 30.09.2005.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество право собственности на спорное помещение у ООО "Агропромспецмонтаж" не возникло.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество аренду.

Поскольку право собственности на сданное в аренду имущество зарегистрировано 30.09.2005, то у ООО "Агропромспецмонтаж" в период с 23.05.2005 по 30.09.2005 отсутствовало право сдавать недвижимое имущество в аренду. В результате чего договор аренды правомерно признан судом ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.

На основании изложенного, у сторон по договору аренды от 23.05.2005 не возникли соответствующие обязательства по нему и требования о взыскании арендной платы, убытков, основанных на обязательствах ответчика по ничтожному договору не могут быть удовлетворены.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции от 08.12.2006 является законным, поэтому оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 08.12.2006 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-1536/06-4/63 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.