Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 марта 2007 г. N Ф03-А37/07-1/737 Суд, сделав вывод о том, что ООО не является приобретателем спорного помещения по договору купли-продажи, удовлетворил иск о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору аренды и пеней, при этом суд снизил размер взыскиваемой с ответчика неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 марта 2007 г. N Ф03-А37/07-1/737
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Магадана на решение от 08.11.2006, постановление от 22.12.2006 по делу N А37-2396/06-10 Арбитражного суда Магаданской области, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Магадана к обществу с ограниченной ответственностью "Лабиринт" о взыскании 139584 рублей 83 копеек.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2007 года.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Магадана (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лабиринт" о взыскании 139584 рублей 83 копеек, в том числе 69096 рублей 47 копеек задолженности за период с 10.09.2001 по 08.11.2004 по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору аренды находящимся по адресу: г. Магадан, ул. Гагарина, 6, 70488 рублей 36 копеек пеней за период с 06.08.2004 по 05.12.2005.

Решением от 08.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.12.2006, с ООО "Лабиринт" в пользу Комитета суд взыскал в счет погашения суммы основного долга по договорам аренды 61182 рубля 34 копейки и 15000 рублей неустойки, сниженной судом на основании статьи 333 ГК РФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям неисполнения обязательства, в остальной части исковых требований отказано в связи со сменой собственника этого помещения по договору купли-продажи от 28.10.2004.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы и пеней за период с 29.10.2004 по 08.11.2004 суд исходил из того, что фактически оплаченное покупателем Сульдиным И.Н. помещение передано ему Комитетом (продавцом) по акту 28.10.2004 и именно с этого момента он приобрел право владения и пользования недвижимым имущество и стал его законным владельцем.

Законность решения и постановления проверяется в суде кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по жалобе истца, полагающего их отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное толкование судом норм материального права, что повлекло принятие необоснованного и незаконного решения.

По мнению истца, суд необоснованно произвел расчет арендной платы и пеней по 28.10.2004, то есть до момента заключения договора купли-продажи, поскольку Комитет имеет право требовать внесения ответчиком арендной платы и пеней до момента государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю, то есть до 08.11.2004.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебном заседании не участвовали.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, находит основания для изменения обжалуемых судебных актов в части взыскания суммы основного долга по арендной плате и удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договоры аренды недвижимого муниципального имущества: N 983/414 от 19.09.2001 сроком с 10.09.2001 по 31.08.2004 (общая площадь 404 кв.м), N 1321/414 от 03.12.2002 сроком с 01.09.2002 по 31.07.2003 (общая площадь 409 кв.м), N 1502/414 от 29.09.2003 сроком с 01.08.2003 по 30.06.2004 (общая площадь 409 кв.м), N 1707/414 от 02.07.2004 сроком с 01.07.2004 по 31.05.2005 (общая площадь 409 кв.м).

По условиям этих договоров арендодатель сдал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Гагарина, 6 для использования его под предприятие общественного питания.

Размер арендной платы установлен договорами.

Передача помещения подтверждается актами приема-передачи от 10.09.2001, от 01.09.2002, от 01.08.2003 и от 01.07.2004.

28.10.2004 между Специализированным муниципальным учреждением г. Магадана "Фонд имущества города Магадана" (продавец) и гражданином Сульдиным И.Н. (покупатель) по результатам торгов заключен договор купли-продажи N 27-ПП нежилого помещения подвального типа, общей площадью 409 кв.м, находящегося по адресу: г. Магадан, ул. Гагарина, 6.

Покупатель (Сульдин И.Н.) принял недвижимое имущество и произвел оплату в день заключения договора, что подтверждается отметкой в договоре и актом приема-передачи от 28.10.2004.

Право собственности покупателя на приобретенное подвальное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 09.11.2004 серии 49АА N 048048.

За период пользования арендованным имуществом с 10.09.2001 по 08.11.2004 арендатору начислена арендная плата в сумме 621984 рубля 23 копейки, зачтен в счет ее погашения ремонт, произведенный за этот период на сумму 552887 рублей 76 копеек, задолженность составила 69096 рублей 47 копеек, являющихся настоящими исковыми требованиями.

Отказывая истцу во взыскании основного долга по арендной плате за период с 29.10.2004 по 08.11.2004, суд не учел тот факт, что приобретателем спорного помещения по договору купли-продажи N 27-ПП является не ООО "Лабиринт", а физическое лицо - Сульдин И.Н.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из изложенного следует, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (Сульдину И.Н.) истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения и ответчик, являясь арендатором, обязан был платить ему арендную плату в соответствии со статьями 309, 310, 614 ГК, в том числе и за период с 29.10.2004 по 08.11.2004, в связи с чем, отказ судом истцу во взыскании основного долга по арендной плате пеней за этот период не правомерен.

Довод заявителя жалобы об обоснованности начисления пеней в сумме 70488 рублей 36 копеек судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку Арбитражным судом Магаданской области при ее взыскании правомерно применена статья 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью размера неустойки последствиям нарушения обязательств в данном случае, в том числе и с учетом ее правомерного начисления истцом за спорный период.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 08.11.2006 и постановление от 22.12.2006 Арбитражного суда Магаданской области по делу N А37-2396/06-10 изменить.

Довзыскать с ООО "Лабиринт":

- в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Магадана 7914 рублей 13 копеек задолженности по арендной плате;

- в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 680 рублей 58 копеек.

В остальной части решение от 08.11.2006 и постановление от 22.12.2006 оставить без изменения.

Арбитражному суду Магаданской области выдать исполнительные листы.