Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-1/116 Суд отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика основного долга по договору на аренду здания кинокомплекса и пени по мотиву переплаты ответчиком по арендным платежам и по коммунальным услугам. В части удовлетворения исковых требований о расторжении договора также отказано, т.к. истец обратился в суд с иском о расторжении договора до предъявления претензии об устранении нарушения, выразившегося в проведении реконструкции занимаемого помещения без согласования с управлением архитектуры (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 13 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-1/116
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Орлова Т.Э. - представитель по доверенности б/н от 05.03.2007, Литвин В.В. - представитель по доверенности б/н от 05.03.2007, от ответчика: Головин А.А. - представитель по доверенности б/н от 18.07.2006, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шоу" на постановление от 13.12.2006 по делу N А04-3722/06-7/156 Арбитражного суда Амурской области, по иску МУ "Культурно-социальный кинокомплекс "Благовещенск" к ООО "Шоу" о взыскании 613035 руб. 63 коп. и о расторжении договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2007 года.

Муниципальное учреждение "Культурно-социальный кинокомплекс "Благовещенск" (далее - Кинокомплекс "Благовещенск") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шоу" о взыскании основного долга в сумме 220370 руб. 70 коп. по договору от 26.10.2004 N 7 на аренду здания кинокомплекса, пени в сумме 134198 руб. 80 коп., предусмотренных пунктами 4.1 и 4.2 договора, а также о расторжении договора аренды в связи с самовольным проведением ответчиком реконструкции арендованного нежилого помещения и систематической просрочкой уплаты арендной платы.

В заявлении об уточнении иска истец указал иные периоды просрочки, сумму основного долга по арендной плате: с 01.01.2006 по 31.07.2006 - 9122 руб. 08 коп., по коммунальным услугам за этот же период в сумме 127153 руб. 56 коп., размер пени, начисленной на основании пункта 4.1 договора, в сумме 46047 руб. 22 коп. - за период с 01.01.2006 по 16.07.2006, а также предъявил ко взысканию проценты в сумме 127367 руб. 02 коп. за пользование чужими средствами за период с 01.01.2006 по 19.07.2006 (ст. 395 ГК РФ).

Решением суда от 07.09.2006 в иске отказано по мотиву переплаты ответчиком по арендным платежам суммы 182178 руб. 22 коп. и по коммунальным услугам на сумму 13595 руб. 37 коп., а также устранения ответчиком в разумный срок нарушений (ст. 619 ГК РФ).

Постановлением апелляционной инстанции от 13.12.2006 решение суда отменено в части отказа в расторжении договора аренды и иск в этой части удовлетворен ввиду проведения ответчиком реконструкции и ввода в эксплуатацию после реконструкции арендуемого здания кинокомплекса в 2004 году без согласия истца и без согласования с органами госнадзора.

Постановление апелляционной инстанции обжаловано арендатором по мотиву нарушения судом требований статьи 619 ГК РФ, так как уведомление об устранении нарушения договора им получено после вынесения решения судом первой инстанции, а предложенный срок устранения нарушения с 08.09.2006 до 18.09.2006 нельзя признать разумным.

Ответчик в жалобе оспаривает и факт проведения реконструкции в рамках договора аренды от 26.10.2004, дату получения уведомления 06.09.2004, а также возведение без согласия истца балкона в фойе, так как этот объект передан ему в аренду по дополнительному соглашению с 28.06.2006.

В настоящем судебном заседании представитель истца кассационную жалобу поддержал в полном объеме, а представители ответчика ее отклонили.

При проверке в соответствии со ст.ст. 284, 286 АПК РФ законности обжалованного судебного акта установлено, что он подлежит отмене в части расторжения договор по следующим основаниям.

Истец создан 07.05.2004 путем реорганизации (слияния) муниципальных учреждений культуры Кинотеатр "Россия" и Кинотеатр "Харбин" и, являясь их правопреемником, владеет закрепленным за ними ранее на праве оперативного владения имуществом, в том числе зданием кинокомплекса общей площадью 935 кв. м., расположенным по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175-179.

До реорганизации Кинотеатром "Россия" часть данного здания площадью 586,6 км. передавалась ответчику в аренду на срок до 25.02.2009 по договору от 25.04.2004, а часть (243,9 кв. м.) для совместного использования.

В связи с реорганизацией учреждений культуры и регистрацией права муниципальной собственности 02.11.2004 этот договор в установленном законом порядке не регистрировался.

Во владение ответчику объект аренды передан в апреле 2004 года и у него не изымался, так как 26.10.2004 Кинокомплексом "Благовещенск" и ООО "Шоу" заключен второй договор со сроком действия до 25.10.2009, прошедший государственную регистрацию.

Данные обстоятельства исследованы обеими судебными инстанциями и сторонами не оспариваются.

На основании подписанного сторонами 21.02.2005 дополнительного соглашения к договору аренды от 26.10.2004 (далее - дополнительное соглашение) суд первой инстанции установил, что в связи с прекращением права оперативного управления арендуемая ответчиком часть здания уменьшилась до 153,6 кв. м., а площадь помещений, находящихся в совместном пользовании сторон, - до 198,4 кв. м.

Детально исследовав платежи, размер согласованный сторонами арендной платы, суд первой инстанции установил, что арендатор фактически переплатил за аренду 184963 руб. 85 коп. и что с учетом пени за просрочку внесения оплаты услуг истца данная переплата составила 182178 руб. 22 коп.

В полном объеме исследованы судом и доказательства сторон по расчетам за оказанные ответчику коммунальные услуги и установлен факт переплаты и по этим платежам на сумму 13595 руб. 37 коп., в связи с чем исковое требование в имущественной части отклонено.

Отклоняя иск в части, касающейся нарушения ответчиком при реконструкции спорных помещений строительных норм и правил, суд первой инстанции исходил из того, что уведомление истца об устранении данного нарушения не отвечает принципу разумности.

Апелляционная инстанция фактически поддержала вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика какой-либо задолженности по договору аренды, и судебный акт этой инстанции арендодателем не обжалован.

Отмена решения в остальной части и расторжение договора аренды апелляционной инстанцией мотивировано предъявлением истцом надлежащих доказательств нарушения арендатором пункта 2.2.6 сделки в связи с проведением реконструкции занимаемого помещения без согласования с Управлением архитектуры Администрации г. Благовещенска, игнорированием ответчиком уведомления от 06.09.2004 и претензии истца от 08.09.2006 об устранении указанного нарушения.

При этом апелляционной инстанцией не учтено, что уведомление от 06.09.2004 направлялось ответчику в рамках другого договора, являющегося незаключенным (несуществующего обязательства арендатора).

Вывод апелляционной инстанции о том, что право на расторжение договора у истца возникло в связи с тем, что нарушение градостроительных норм ответчиком не устранено после направления в его адрес претензии от 11.09.2006, противоречит требованиям статьи 619 ГК РФ, так как истец обратился в суд с иском о расторжении договора 23.06.2006, то есть до предъявления этой претензии.

Согласно правилам указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны выполнить письменное предупреждение об исполнении обязательства (существующего), поэтому решение суда первой инстанции и в этой части законно и обоснованно.

Учитывая, что договор аренды от 26.10.2004 подписан арендодателем без каких-либо оговорок относительно реконструкций, истец не лишен права согласовать с арендатором срок оформления документации по реконструкции в установленном законом порядке, доводы заявителя кассационной жалобы о проведении реконструкции с согласия истца и об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска признаются правомерными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление от 13.12.2006 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-3722/06-7/156 в части расторжения договора аренды отменить, оставить в данной части в силе решение суда первой инстанции от 07.09.2006.

В остальной части постановление от 13.12.2006 оставить без изменения.

Взыскать с МУ "Культурно-социальный кинокомплекс "Благовещенск" в пользу ООО "Шоу" госпошлину по кассационной жалобе и произвести поворот исполнения частично отмененного судебного акта в соответствии со ст.ст. 325, 326 АПК РФ.

Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист.