Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-2/290 Поскольку ЗАО вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия, включение в договор долевого участия пункта, содержащего обязанность участника долевого строительства до момента оплаты стоимости объекта не передавать свои права и обязанности третьим лицам, не нарушает прав потребителей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 23 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-2/290
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от заявителя: ЗАО "Амурская нефтяная компания": Матвеева Е.В. - представитель по доверенности от 19.02.2007 б/н, от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области: Дегтярева Н.М. - представитель по доверенности от 01.02.2007 N 3, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области на решение от 25.12.2006 по делу N А04-7767/06-14/817 Арбитражного суда Амурской области, по заявлению ЗАО "Амурская нефтяная компания" к Управлению Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности.

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2007 года.

Закрытое акционерное общество "Амурская нефтяная компания" (далее - ЗАО "АНК", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав - потребителей и благополучия человека по Амурской области (Управление Роспотребнадзора по Амурской области) N 628 от 16.11.2006 по делу об административном правонарушении.

Решением суда от 25.12.2006 заявленные требования удовлетворены. Суд признал постановление административного органа незаконным. В обоснование принятого решения суд указал, что ЗАО "Амурская нефтяная компания" вправе самостоятельно решать, разрешать ли. участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия, поэтому включение в договор долевого участия пункта 3.4 не нарушает прав потребителей. Не допущено нарушений прав потребителей и включением в договор долевого участия пункта 3.5, так как дата передачи построенного объекта Инвестору, является датой возникновения права собственности Инвестора на квартиру, и именно с указанной даты Инвестор и должен в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В апелляционном порядке законность решения суда не проверялась.

Не согласившись с судебным актом, Управление Роспотребнадзора по Амурской области подало кассационную жалобу, в которой, полагает, что решение суда является незаконным, просит его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что внесение в договор условия, обязывающего любого участника договора до момента 100% оплаты стоимости "объекта" не передавать свои права и обязанности третьим лицам без рассмотрения заявлений участников долевого строительства об уступке права требования, нарушает гражданские права участника долевого строительства, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьей 11 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - ФЗ "О долевом участии в строительстве"). Кроме того, заявитель жалобы полагает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента завершения строительства.

Возражая против доводов жалобы ЗАО "Амурская нефтяная компания" указало в отзыве, что включение в договор долевого строительства пунктов 3.4, 3.5 не нарушает прав потребителей. Статьей 391 ГК РФ предусмотрено, что перевод должником долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора, такое согласие общество участникам долевого строительства не дает, поэтому до момента 100% оплаты стоимости объекта долевого строительства участник долевого строительства не вправе производить уступку права требования. Кроме того, с момента подписания передаточного Акта участник долевого строительства фактически владеет и фактически пользуется построенным объектом недвижимости, поэтому с этого момента обязан нести бремя содержания своего имущества.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявляется перерыв.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя ЗАО "Амурская нефтяная компания", суд кассационной инстанции не находит - правовых оснований к отмене решения суда исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в ходе проверки стандартного договора об участии в долевом строительстве, заключаемого от имени и за счет ЗАО "Амурская нефтяная компания", ООО "Торговый дом АНК" на основании Агентского договора от 01.04.2005 и на основании доверенности N 245-1 от 15.03.2006 с гражданами, Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области было установлено, что в договоры включены условия, ущемляющие права потребителей. Так, пункт 3.4 договора содержит обязанность участника долевого строительства до момента 100% оплаты стоимости "Объекта" не передавать свои права и обязанности третьим лицам, что ущемляет право потребителей, установленное пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно которого уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. А как следует из пункта 3.5 Договора, с момента завершения строительства участник обязан нести все расходы по содержанию объекта, в том числе оплачивать эксплуатационной организации коммунальные услуги и услуги по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого дома, соразмерно площади объекта, за период с момента завершения строительства многоквартирного жилого дома до дня заключения договора по обслуживанию с эксплуатационной организацией. Данное условие противоречит правилам, установленным частью 5 статьи 153 ЖК РФ.

Установив нарушение Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", административный орган составил 08.11.2006 протокол N 554 об административном правонарушении и постановлением N 628 от 16.11.2006 назначил административное наказание по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 100 минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ), что составляет 10000 руб.

Не согласившись с постановлением административного органа, ЗАО "Амурская нефтяная компания", обратилась в арбитражный суд с требованием о признании постановления незаконным и его отмене.

В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленное законом право потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от ста до двухсот МРОТ.

Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих установленные Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" права потребителей.

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ "О долевом участии в строительстве" N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, поскольку личность должника имеет для кредитора существенное значение.

Исходя из буквального толкования смысла норм статьи 391 ГК РФ следует, что общество вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. Поскольку в указанных нормах отражено безусловное право кредитора на отказ должнику в переводе долга на другое лицо, и учитывая, что ни в одном нормативном правовом акте не прописана обязанность кредитора обосновывать свое решение об отказе должнику в переводе долга какими-либо объективными причинами, доводы заявителя кассационной жалобы о признании пункта 3.4 договора, в части установления обязанности участника долевого строительства до момента 100% оплаты стоимости объекта не передавать свои права и обязанности третьим лицам, ущемляющим права потребителя, установленные пунктом 1 статьи 11 ФЗ "О долевом участии в строительстве" являются необоснованными и во внимание суда кассационной инстанции не принимаются.

Указание в кассационной жалобе Управлением Роспотребнадзора по Амурской области на то, что участник долевого строительства обязан нести расходы по содержанию приобретенного им по договору долевого участия объекта недвижимости лишь с момента, государственной регистрации права собственности на этот объект, а также на то, что обязанность по внесению платы за эксплуатационные и коммунальные услуги не может быть установлена договором об участии в долевом строительстве, поскольку такая обязанность возникает согласно жилищному законодательству только с момента возникновения права собственности на жилое помещение, суд кассационной инстанции находит несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ФЗ "О долевом участии в строительстве" передача. и приемка объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Как следует из договоров (пункт 1.1), которые ЗАО "Амурская нефтяная компания" заключает с гражданами. Участник принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а Застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию объект долевого строительства. При этом, с момента подписания передаточного Акта, обязательства Застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из пункта 1 статьи 12 ФЗ "О долевом участии в строительстве".

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

С момента подписания передаточного Акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 210 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации, участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 25.12.2006 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-7767/06 14-817 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.